买卖合同无效引致的房屋登记效力问题

王巍冰 宋祖芳 赵君 常州市武进区房地产管理处
一、问题的提出

朱某与钮某于1996年9月结婚，双方于 1997年购买了一处房产，并于同年领取房屋所有权证，登记所有权人为钮某。后该房屋一直出租给他人使用。2006年9月18日，钮某向房屋登记机构声明其至今未婚，提供了能证明其未婚状况的户口簿，签署了权属保证书，并在同日与曹某订立房屋买卖合同，约定将该房屋以20万元价格出卖给曹某。双方于同日办理了房屋所有权转移登记申请，9月21日房屋登记机构发放了以曹某为所有人的房屋所有权证。同年10月，曹某将该房屋抵押给某银行并办理了抵押登记。 2009年6月，朱某发现房屋已被过户，向钮某追问，钮某称房屋是借给曹某贷款用的，自己并未取得合同约定的对价。后朱某要求曹某出具了借用房产证的字据，并诉之法院，法院判决钮某与曹某订立的房屋买卖合同无效，争议房屋属朱某与钮某共同所有。于是，朱某持生效的判决书向房屋登记机构要求将登记在曹某名下的争议房屋更正登记到朱某和钮某名下。那么，房屋登记机构是否应该据此办理更正登记呢?

一种观点认为，根据《房屋登记办法》(下称《办法》)第八十条规定：“人民法院、仲裁委员会的生效法律文书确定的房屋权利归属或者权利内容与房屋登记簿记载的权利状况不一致的，房屋登记机构应当按照当事人的申请或者有关法律文书，办理相应的登记。”《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》(法发[2004]5号，以下简称2004年5号文)第五条规定：“在执行人民法院确认土地、房屋权属的生效法律文书时，应当按照人民法院生效法律文书所确认的权利人办理土地、房屋权属变更、转移登记手续。”我们应该为其办理更正登记。

还有一种观点认为，《办法》第七十四条对更正登记作了具体规定，除了应提供“登记申请书、申请人的身份证明、证明房屋登记簿记载错误的材料”外，“利害关系人申请更正登记的，还应当提供权利人同意更正的证明材料”。而申请人朱某提供的法院判决书充其量只是证明房屋登记簿记载错误的材料。且由于该房屋已进行抵押登记，所以此处的“权利人”除了登记簿记载的所有权人曹某外，还应包括抵押权人某银行。又根据《办法》和2004年5号文相关规定，因人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书取得房屋所有权，人民法院协助执行通知书要求房屋登记机构予以登记的，房屋登记机构才子以办理。因此，不应为朱某钮某办理更正登记。

我们采纳第二种观点，理由如下所述。

二、房屋登记的公示公信效力

公示公信原则是《物权法》的基本原则。我国对于包括房屋在内的不动产实行的是登记要件主义，即以登记作为不动产物权公示的方式。回到以上案例，不管是钮某与曹某的房屋买卖，还是曹某与某银行的抵押贷款，由于都已在房屋登记机构办理了登记，因此，曹某的房屋所有权、某银行对该房屋的抵押权都具有公示效力。依物权的公信原则，公示方法所表现出来的物权即使不存在或者内容有异，但对于信赖此公示方法所表示的物权而与之交易的人，法律仍承认该交易的法律效果。本案例中，钮某为登记房屋所有权人，曹某因信赖钮某有完全的处分权而与之进行交易，尽管钮某对该房屋并无完全的处分权，依照物权公信原则，曹某仍应取得该房屋所有权；在曹某与某银行的抵押过程中，曹某为登记房屋所有权人，某银行充分信赖曹某有权对该房屋设定抵押，其抵押权的取得并无瑕疵。

三、房屋登记机构的审查义务

我们认为，根据《物权法》的规定，房屋登记机构的审查应该是以形式审查为主，实质审查为辅，即只有在申请人提供的书面材料仍不能证明登记事项时，登记机构才进行实地查看。对于实地查看的范围，《办法》第19条也作了具体规定：房屋所有权初始登记：在建工程抵押权登记；因房屋灭失导致的房屋所有权注销登记；法律法规规定的应当实地查看的其他房屋登记。从以上查看范围的规定亦可看出，实地查看只是查看房屋状况是否与申请登记事项相符，并不是对权利归属进行调查。本案例中的转移登记不属于房屋登记机构的实地查看范畴，且通过实地查看也不能发现钮某对该房屋无完全的处分权，通过钮某提供的房产证、身份证明、权属保证书及与登记簿的校验，房屋登记机构已完全尽到审慎审查的义务。至于钮某的刻意隐瞒婚姻状况及钮某曹某订立房屋买卖合同并非真实意思表示的事实，登记机构无权也不可能察觉。

《物权法》第21条也规定了登记错误的先行赔付制度，但从立法目的来看，这里的登记错误是指登记机构(登记机构本身或者是内部工作人员个人)的原因造成的错误。如果登记机构尽到了审慎审查义务而进行的登记，就应视为正确有效的登记，尽管其可能与真实的权利状况不符。

四、善意取得制度在房屋登记中的适用

《物权法》第106条第一款规定，“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的；(二)以合理的价格转让；(三)转让的不动产或者动产依照法律的规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”据此，曹某与钮某的房屋买卖中，由于曹某受让房屋时并不是以买受房屋为目的，因此不能说是善意，而纽某也并未取得合同对价，故虽然已经进行了房屋转移登记，曹某仍然不能以善意取得的理由取得房屋所有权。那么，某银行的抵押权呢?《物权法》第106条第三款规定了“当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定”，由此可知，抵押登记同样适用善意取得制度。从交易的经济性和效率性来考虑，某银行不可能对房屋所有权人曹某取得房屋所有权的途径、方式等进行调查看其是否对该房屋拥有绝对的、不可撤销的处分权，只能通过登记查询的方式尽到审慎合理的审查注意义务，因此，某银行抵押权的取得毫无疑问应该是善意取得。

五、本案例引起的思考

本案至今尚未得到妥善解决，由此也引发了我们的一点思考，希望能够抛砖引玉，引起同行们的关注和探讨。

根据《物权法》第15条的规定，“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效：未办理物权登记的，不影响合同效力。”既然物权登记与否并不影响合同效力，那么是否可以以此推断，合同有无效力也并不影响物权的登记效力呢?即不能以引起物权变动的合同无效来判定物权就无效，也就是说，我国《物权法》采纳的是物权行为无因性理论。按照物权行为无因性理论，法院判决钮某与曹某的买卖合同无效是正确可行的，同时，曹某对房屋的所有及某银行对该房屋的抵押权也应仍然有效。至于朱某的损失赔偿问题，我们也可以找到法律依据，那就是《物权法》第106条第二款，“受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失”。即朱某应向其丈夫钮某主张赔偿，当然，这样就纯属债权债务纠纷，不属于本文的探讨范围了。