3米红线“划”出三场官司

编者按： 本案中的两家开发商可能想都没有想到，双方协议将

编者按：

本案中的两家开发商可能想都没有想到，双方协议将小区的围墙向内挪移３米以扩出一条６米宽的消防通道，竟会引发三场诉讼。所幸开发商及时纠错，这种态度值得赞赏，但从中也暴露出了一个比较普遍的问题，即在公民财产权利意识觉醒，保护财产、捍卫权利的观念日趋强烈的同时，一些开发商对于公民财产权等私权的尊重仍然相对滞后。而相关的行政主管部门在作出具体行政行为时，常常由于缺乏事实根据和法律依据，或者违反“先取证、后裁决”的法定程序，或者是作出具体行政行为所基于的证据未达到“确凿、充分”，以至于经常坐到行政诉讼的被告席上。再从业主维权这一方面来看，如果一个人连自己的财产都保护不了、管理不好，又怎么能期望他有动力和能力去保护公共财产呢？一个人连自己的事情都漠不关心，又怎么期望他会去关心公共事务呢？希望本案的报道能给有关各方一些有益的启示。

□后记

权利之争

折射法治进程

上文报道涉及两起行政诉讼案和一起民事侵权案，而最具典型意义的是行政诉讼案。行政诉讼俗称“民告官”，是现代国家解决行政争议，保障公民合法权益，实行法治的重要法律制度。该行政诉讼案的争议焦点是，被告作出的具体行政行为是否合法，被告是否履行了《行政诉讼法》规定的举证责任，法院是否应该撤销被告作出的行政行为。

行政诉讼的被告，对其作出的具体行政行为所基于的事实根据和法律依据应承担举证责任，且被告在作出具体行政行为前应当遵循“先取证、后裁决”的法定程序规则，其作出具体行政行为所基于的证据必须达到“确凿、充分”，否则该具体行政行为的作出势必会违反法定行政程序，在行政诉讼中也势必会面临败诉的境地。

中共中央党校政法部的傅思明教授谈了他对本案的一些看法：苏州市规划局作出具体行政行为的事实依据是苏州市置业房地产开发公司与苏州市地产经营公司之间签订的协议，以及消防部门出具的消防审核意见书。而消防审核意见书依据的也是苏州市置业房地产开发公司与地产经营公司签订的协议，那么这份协议是否合法有效就成为本案审理中的关键。

这就存在一个问题，小区的开发商、地产经营公司是否拥有对小区共用部位及共用设备的使用权。我们都知道，购买现售商品房，购买到的不仅仅是房屋的所有权，还有土地使用权以及公用建筑分摊面积的使用权。《物业管理条例》中明确提出：“业主依法享有的小区共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。”在开发商将小区商品房全部卖出后，开发商就无权对小区共用部位再进行处分。本案开发商并非三香花园共用部位的使用权人，广大业主也没有合法授权给开发商使用权，更没有事后追认，我国《合同法》第５１条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”故而，依据该规定，开发商与苏州市置业房地产开发公司签订的将小区共用部位用于消防通道的协议显然无效。

既然协议无效，那么苏州市消防支队按照该协议设置宽带不小于６米的消防通道就属于无本之木，按照《行政诉讼法》的举证规则，消防支队作出具体行政行为所依据的事实错误，那就势必承担败诉的责任。在法院作出判决之前，消防支队变更了其具体行政行为，使这一侵害业主的具体行政行为得到了及时纠正。

至此，苏州市规划局依据开发商之间的一纸协议，以及消防审核意见书作出的４４８号建设规划许可证便丧失了事实依据。由于苏州市规划局在作出建设规划许可证之前，没有充分调查取证，导致了在行政诉讼中举证不能，故法院依据《行政诉讼法》第５４条的规定，判决被告苏州市规划局败诉，充分体现了《行政诉讼法》的立法目的，体现了司法公正和正义，也维护了广大业主的合法权益。

涉诉的４４８号规划许可证已被法院撤销并判令重作，至于规划局会重作出怎样一个新的规划许可证？三香广场会不会停建？成为业主们关心的事情。苏州合展兆丰律师事务所的袁敏律师认为，由于消防支队的《建筑工程消防设计审核意见书》已经作了变更，而规划的红线、消防通道都在围墙以外，所以停车位不会再受到任何影响。而小区北边空地上的三香广场小高层商住楼只是将１～５层作为商场和办公用房，从整体上来看，并未改变该地块的用途，因此小区居民希望三香广场停建、保持原来环境的愿望估计是难以实现了。

袁敏律师说道：“当前，有关房地产方面的案件正呈现出日益增多的趋势，纠纷内容涉及范围之广是前所未有的，这说明私产、私权观念已经深入人心。”随着住房制度改革的推进，目前有近一半中国人拥有了属于自己的房产，而房产对一个普通家庭来说几乎是毕其一生之财力所获得，因此，为了维护自己的合法权益，业主们不惜走上法庭。同时袁敏律师认为，这种建立在争取私产、私权基础上的彼此之间“争夺”权利的过程，必将大大地推动中国的法制建设的进程。

中国房地产报