由房地产纠纷引发的维权话题

由于开发商擅自更改规划而凭空多出的两幢高楼，成了引发北京方

由于开发商擅自更改规划而凭空多出的两幢高楼，成了引发北京方舟苑小区业主维权事件的起因。今年3月份，方舟苑业主无意中发现开发商在没有告知任何业主的情况下，悄悄将原来规划的10栋高层住宅改为了12栋！此后业主开始了艰难的维权过程，要求恢复原有的规划，承建原先规划的附属设施。不久后，业主与民工的对峙和冲突升级，其中一名业主被打成脑震荡，3名业主被打伤，数辆轿车被砸，最终引发了业主的游行。

方舟苑事件只是房地产纠纷的一个小小缩影。可以说从2000年至今，业主与房产商的纠纷不断，有资料显示，仅在2002年商品房投诉就达到17168件。房产商与业主的“口水战”、“大字报战”此起彼伏、短兵相接，暴力冲突接连不断。一时间，买房人“维权”之声四起，表现形式也愈演愈烈，并成了一个愈来愈受关注的社会问题，房地产行业纠纷已经成了社会的不安定因素。应如何看待这个现象？在房产商和业主的不对等博弈中，开商如何自律？怎样保全处于弱势的业主的权利？接连不断的房地产暴力事件会不会影响这个行业的健康发展？房产买卖中购房者这个弱势群体利益被践踏是不是这个行业必须的发展成本？等等这些问题都需要我们去探讨。

王前虎：政府的职责是做好裁判

最近几年，消费者对商品房的投诉量呈上升趋势，这和整个房地产行业的快速发展有关，因为商品房目前已经成为人们解决住房问题的首选。但同时也说明，商品房市场仍存在不少问题有待于解决和规范。首先，应该加大行业自我规范的力度，房地产开发商在商品房开发、销售和广告宣传等各个环节，需要不断规范自己。其次，应加大行政监管力度。按照《消费者权益保护法》的规定，行政机关有义务保护商品房消费者的权益。

开发商在经营过程中出现一些问题是不可避免的，关键是一旦出现了问题，如何坦诚地对待消费者，如何合理合法地解决。因此，企业要有一个运转良好、效率很高的快速处理机制。

目前，市场普遍使用的购房合同都是由行政主管机关推荐的一种示范文本。其中有一条，如果购房者和开发商发生争议且不能够和解，他们可以选择两种方式解决，一是仲裁，二是找法院。其实，在这种情况下，消费者还有另外两条途径可选择，一是找行政机关申诉，再有就是到消费者协会去投诉，这是法律赋予消费者的权利。之所以示范合同文本中没有这两条，是因为在房屋买受人中有的是机关、事业单位，有的是企业购买商业用房。如果不是为生活需要购房，消费者协会就不宜受理。而现在，大多数购房者买的都是个人生活用房。

很多开发商在售楼的时候，在合同中不允许写上发生纠纷时，业主可以到消费者协会去投诉，他不希望又有一个组织来帮助消费者说话；很多买房人也不知道通过与开发商在合同中约定一个到消费者协会调解的条款，做到事前保护自己。请求消协调查、凋解是消费者拥有的法定权利，反过来这也是开发商的法定义务，什么叫法定义务？就是强制性的义务。如果消费者提出来在购房合同中加上这两条，开发商是无权拒绝的。

像北京某小区的事件，原来规划的10栋搂变成了12栋楼，开发商先把10栋楼盖起来，在空地上种上草、种上树，等业主住进来后再把草皮和树拔掉，加盖两栋楼。这违背了基本的商业道德，也违背了《民法》的诚信原则；同时还侵害了消费者的公平交易权，侵害了消费者的知情权，也侵害了消费者的财产权。

实际上，开发商不仅合同违约，甚至有欺诈行为。规划变更，使得合同的内容发生了变化。《合同法》规定，合同变更应该征得双方的同意，否则，单方面更改合同是无效的。因此，北京某小区的消费者有权要求退房，而开发商也有义务就其单方违约向消费者进行赔偿。

目前，商品房市场出现这么多的问题，不能怪消费者缺乏专业知识，消费者不可能人人都是“万事通”；也不能完全怪企业的精明，商人就是要追求利润最大化，但是，他必须要在法律允许的范围内经营；更不能怪立法部门，各种法律规定都已建立，并在逐步完善。关键在于对于企业的诚信监测机制不健全，对违法违规者惩治力度不够。

要从根本上解决这些问题，在目前商品房市场鱼龙混杂的情况下，不能仅仅依靠开发商自律，如果政府部门不能发挥在市场经济条件下的应有作用，投诉居高不下的局面就很难迅速改观。

这就涉及到政府部门的角色转换和角色定位。尤其在市场经济条件下，政府的作用应该是监督市场、服务社会。政府制定大的规则，用规则去监督企业的经济行为，使他们在法律规定的范畴之内自主竞争，一旦超出法律规定，触犯了国家规定的框架，该处罚的处罚、该清场的清场。只有这样，才能让好的企业放心、差的企业服气、消费者拥护。

必须有一个公正的“裁判”，才能使运动场上的“运动员”按照“游戏规则”来参加比赛。

何帆：新权利时代的维权方式—沟通、妥协、共存

方舟苑事件不是独立的，有很多类似的情况，不仅在北京，在别的地方也有。从这个事情可以看出三个方面的问题：

第一个方面是房地产业本身的发展亟待改善。房地产业是中国经济的增长支柱，而且在相当长的时间内，它都将是一个支柱产业。对于这个产业，尽管我们对它寄予的希望很高，但是它在公众中的形象和地位并不高，公众和政府对它持有一种不信任的态度。这里面有几个问题，首先，房地产中很多事情是不透明的，一个是土地市场这一块，仍然是暗箱操作，这就是很大的一个寻租场，容易出现房地产商和地方政府部门、主管部门之间的利益交换。其次，房地产是一个暴富的产业，它已经形成了一个特殊的利益集团，当这个行业的利益受到影响的时候，它能够调动各种资源使得政策的出台对自己更有利，但是这更增加了政府和公众对房地产商的警惕性。最后，房地产业内部的分工和专业化不够，导致这个行业的潜在风险较高。内地的房地产开发商一开始借鉴的都是香港模式，香港大多数的房地产商是从头到尾开发的，从拿到土地，然后建房，建完后销售，卖完后是物业公司来管理，这样一条龙做下去。房地产业专业化程度不够，只要一出事情就要找开发商。

第二个方面就是房地产的纠纷何以会成为社会不安定的导火索。房地产纠纷从本质上来说就是商业纠纷，你签订一个契约，后来有人违约，这时就要通过法律的方式，双方到法庭上去解决。为什么越来越多的房地产纠纷变成一种社会纠纷，而且变成了一种社会不安定的因素？这是值得考虑的问题。现在尽管有一些规则、有相关的法律，但是大家不相信规则、不相信法律，觉得最直接的办法就是找规划局、找政府部门。比如说方舟苑，最后也是通过这种方式，通过上级领导出面来解决的，而且还是从社会稳定的角度出发最终获得解决的。尽管从个案来说，这是一个比较理想的结果，但是从整体来说并不是最优的结果。应该说，商业纠纷应该通过法律解决，政府应该高瞻远瞩，而不应该天天忙于处理这些事情。正常的应该是，当利益有分歧的时候，先沟通协调，除了开发商之外，还有行政部门和中介机构，都能起到协调和组织的作用。另外一个途径就是在法律的框架之内，司法部门应将其作为一个法律技术性的问题来解决。

第三个方面，这是一个城市运动的话题。中国社会发展的下一步是要进入一个权利社会，要保护公民的权利，只有在这个方面推进，才能够有一个持续发展的社会。

怎样进入一个权利的社会，除了政府自上而下的改革，还必须要借助于社会的力量。我们要进入权利让会，有3种主要的通道：首先就是必须要维护最弱势群体的权利，这部分弱势群体，包括城市里的贫民，农村没有工作、没有土地的农民，如果他们的权利得不到保障，随时就会爆发冲突，这是社会的不安定因素。

再有就是要保证每个人最基本的权利。公民应该有一些基本的人权。人最基本的权利很多，包括生存的权利、生育的权利、受教育的权利、自由迁移的权利、寻找工作的权利，这些最基本的权利是要保护的。

第三种通道可能容易被大家忽视，那就是保护每个人最切身的利益。像业主维权就是个例子。这种活动的意义之所以会被忽视，主要是大家觉得这是个人的事情，不是为了推动社会的进步，目标和行动都够不上崇高。但是我觉得这种维权，包括参与维权的这些人、维权里面发生的这些事情，是真正记录了中国的社会进步，因为这是原来没有的。这种维权没有任何的革命色彩，就是中产阶级要维护自己的一点私利。但是它已经逐渐从私人领域进入到公共领域，然后学会在公共领域里新的技巧，就是人与人之间的这种合作和冲突怎么来解决。比如说在维权的时候，它就是一个集体行动，维权的积极分子，有1／2的时间是在和政府、开发商、规划委员会谈判，l／2的时间是在内部进行协调。这些维权者也没有政治野心，解决完了就淹没在人群之中，在发达国家出现的很多维权，都是这样的性质。这种权利是现在公民社会中每个人所应该具备的基本权利，而这是中国过去整个历史所没有的，过去我们只知道革命、斗争，不知道怎么协调、沟通、妥协、谈判。在有利益分歧的情况下能够合作，在有利益冲突的情况下还能够共存，这是非常重要的。

李岩：开发商应该尊重业主的知情权

方舟苑的法律问题涉及到针对二期开发商的合同违约或者是合同欺诈。如果说你在给业主承诺的时候，确实是想盖10栋楼，那么等业主入住以后你改变了主意，那就是合同违约，如果说卖给我们的时候，你就没打算盖10栋楼，根本就是想盖12栋楼，那就是合同欺诈。所以对开发商我们是从这两点来起诉的。

从方舟苑这个案例，我感觉政府的立法部门该做的已经做到了，但是行政执法部门的工作还不到位。而问题的症结就在行政部门，对这种明目张胆侵犯消费者权益的行为，没有给予特别严厉的处罚。

再有，开发商应该尊重业主的知情权，比如方舟苑的问题，如果开发商包括北京市规委，能够尊重业主的知情权，就有可能达到一个双赢的结果，如果开发商能早把方案拿出来和业主商量，就不会闹成现在非常对立的局面。大家要本着一种互相尊重的态度，那样什么事情就都可以协商。实际上，我们的维权已经不单是为了利益，而是维护一种做人的尊严。

现在，方舟苑的纠纷已经得到了初步解决，由于有了市领导的指示，要以社会稳定和大局稳定为重，不要激化矛盾，这样我们维权的进程就向前推进了一大步。但是业主们仍在思考这样一个问题：今后再出现问题，应如何运用法律的武器保护自己、维护自己的合法权益？

姜喆：开发商追求最大利润不能以牺牲业主利益为代价

这两年开发商和业主的矛盾特别多，甚至发生暴力事件。作为开发商来讲，实际上有些问题不可避免，因为不能让每个业主百分之百满意。关键是出现问题后，解决问题的机制有没有建立好，吹嘘自己的质量是顶尖的，没有任何问题，这是不可能的。但是一旦出现问题怎么来解决，房地产开发商应该有一个很好的处理机制，不能去打人、去暴力相加，这不是解决问题的办法。

作为开发商来说，不管是一期也好，二期也好，首先应该把一些情况告知业主，应该尊重业主的知情权。另外，现场如果发生了相应的问题，比如说施工可能出现扰民的问题，那就要发放一部分扰民费，这中间需要做大量的工作，得去说服人家才能得到理解。从开发商的角度来说，他就是追求最大的一个性价比，和卖产品一样，追求的是最大的利润值，但是不能为了追求最大利润而牺牲业主的利益，特别是分期开发的前期业主的利益。

现在政府有这样一个规定，叫“三同时”，即同时规划、同时施工、同时交付使用，住宅的配套设施要达到“三同时”。现在园林景观这一块的矛盾比较突出，就是说人都住进去了，原先承诺的绿化面积没有兑现。像方舟苑可能就是会所这一块，开发商擅自改变了它的用途和使用性质，引起了业主的不满。

从开发商的角度来说，方舟苑的事情是一个警醒，它给了开发商很多提示，一是要考虑人性化，现在的住宅要向人性化方向发展；再一个是所有的综合配套设施，比如绿地、会所，应该为业主考虑周到。

我国的房地产开发从20世纪80年代初才开始，而真正质的飞跃应该说是从90年代中后期以后，引进香港的开发理念比较多一些。北方相对南方又滞后一些，这中间肯定有一些经验教训或者是没有考虑周全的地方。比如说方舟苑事件，对于开发商来说，就是跌了一个大跟头，教训非常深刻。我想将来他的新楼盘规划可能会考虑全面一些。比如车位问题，不光方舟苑存在，其他一些小区特别是老的小区，停车问题都非常突出。现在开发商一般都会首先考虑到这一点，车位首先要满足，因为房子的价位不是经济适用房，是比较高档或者中高档的商品房，要考虑业主有购车的能力。总之，开发商要有发展的眼光。

作为开发商，在开发的过程中也会有一些相应的问题，比较为难，不好解决。那么，开发商首先应该告知业主，然后双方去谈、去协商，大家要本着一种互相尊重的态度，这样问题就好解决。作为开发商来说，房子也像其他产品一样，也是商品，也应该做出自己的品牌，这样才能在市场中站住脚。

摘自《中国企业报·咨询周刊》2003.08.14