开发商侵害规划局以罚代法 豪宅业主满肚冤屈

重庆帝景名苑别墅小区的上百户业主近日向记者反映，他们所在小

重庆帝景名苑别墅小区的上百户业主近日向记者反映，他们所在小区开发商帝景置业在房屋开发过程中，擅自变更别墅小区规划，增大容积率，取消配套设施，从而使原只容纳212户业主的别墅区成为容纳465户业主的普通住宅小区。而这—切变更是在前期100多户业主已入住别墅后实施的。开发商先变更、后报批，政府相关部门却坐视不管，进而至非法建筑建成之后以罚代法，象征性收取几十万元罚款补办了合法手续。如此一来，开发商因为小区容积的骤然膨胀而猛增房屋销售面积达5万多平方米，从而增加1亿多元销售额获得巨额利润。但是，前期入住的业主（大多为港台和外来客商及私企老板等）合法权益却受到严重损害。目前开发商新增建筑正在加速修建，业主们在重庆状告无门的情况下拟包专机进京控告，希望政府有关部门阻止其侵害行为。

恶意侵害肆无忌惮

从2000年开始，帝景名苑众多业主从媒体上知道的帝景名苑高档别墅小区，是“在帝景名苑，只有你可以真正享受花园里的豪宅、自然里的人生。”而从帝景置业公司所提供的资料上，业主们得知帝景名苑是一个低密度的高档别墅小区，“共85．5亩土地，212套别墅，0．98的超低容积率，32490平方米的园林绿化空间，57％的绿化覆盖率……仅供212位非凡杰出成就人士拥有。”

为确保资料的真实性，不少购房者还专门委托相关专业人员，从重庆市南岸区相关部门对以上内容进行了查证。查证的结果是：帝景名苑容积率1．03，覆盖率26％，绿地率50％，多层住宅为4层，小高层住宅为11层。初步核定该工程总建筑面积（含地下）不超过60150平方米。在212套别墅房中，A型联排别墅40套，B型联排别墅14套，C型联排别墅26套。其余为空中别墅。

通过查证大多数购房户认为，尽管开发商将规划部门批准的1．03的容积率宣传成了0．98，但是大部分的宣传内容还是基本吻合的。于是，共计有100余户购房户购买了帝景名苑内的别墅房，价格最低的为80万元左右，最高的超过200万元。

当别墅小区实现销售过半后，帝景置业的一系列所作所为让入住的100余户业主先是目瞪口呆，继而大为愤怒。

开始是开发商将原本设计的每幢16户的3幢空中别墅（共48户）擅自改成了168户住户的E型公寓楼。而这168户的E型公寓楼在建设之前据说根本没有向有关部门办理相关手续。由于重庆房地产市场的火爆，E型房推出后在2002年底几乎就销售一空。据业主在规划局获得的存档资料显示，直到2002年12月28日，帝景置业公司才向南岸区规划局提出更改规划的申请。

而规划局对这种擅自更改规划、先斩后奏的行为还进行了处罚，具体的处罚方式据说是罚款80多万元了事。这次帝景公司总共新增加了11400平方米的建筑，知情者称应该最少交纳罚款114万元，上限为324万元，但是规划部门在最低罚款标准的基础上还打了7折，仅仅处以帝景公司象征性的80万元罚款。帝景公司就是通过这种先违规修建，再接受小额罚款，将原本不合法的建筑变为所谓合法的建筑，使得小区的总建筑面积增加1万多平方米。

而且帝景公司当初给这168户E型房购买者的承诺依然是0．98的超低容积率。直到2003年3月17日下午2点13分，帝景置业公司最后一次在重庆电视二台上播放的广告仍然是0．98的超低容积率。实际上此时帝景名苑小区的容积率早就超过0．98。

如果事情到此为止业主们或许会默默接受，可是开发商得寸进尺的贪婪表现，更是让所有的住户感到忍无可忍。

2003年，帝景置业开始修建小区外围的19幢别墅，这些别墅的占地面积共30亩，没有任何公共绿地。从当年年底开始，帝景置业继而筹建小区门外的32层高楼，并告知所有住户，原本为212户别墅区住户设计的中庭花园、游泳池、健身场所、会所等公共设施，将变为包含32层高楼在内的共计465户住户小区住户共同使用。实际上，建32层高楼的地方，原本是开发商承诺的篮球场、羽毛球场、绿化广场和一个超市。这32层房屋的用地，原本就属于开发商当时宣传的85亩土地的一部分。

对于这种肆无忌惮的变更，住户们从南岸区规划局查询得知，帝景置业原来已经通过2002年12月28日的那份变更规划报告，将小区的整体规划进行了更改，更改后的结果是：“容积率1．5，总建筑面积111960平方米，绿地比例46．5％。”这意味着帝景名苑别墅小区将由原规划6万多平方米新增至11万多平方米，新增建筑面积接近一倍达5万多平方米，并且根本没有考虑建设相应的配套设施，开发商的意图就是要让新增的253户住户与原先的212户住户共同分享游泳池等公共设施。

出尔反尔权为商用

帝景名苑的众多业主认为，如果不是政府规划部门出尔反尔，开发商的恶意侵害行为是很难实现的。他们说，当初在购买房子之前，为了避免受骗上当，许多业主是到规划部门查询了相关的资料后，才出巨资买别墅的。但是，当许多业主已经装修入住以后，规划部门又根据开发商单方面的申请，同意开发商变更小区容积率，取消小区原本应该有的配套设施，将一个原本规划的纯别墅小区变更为一个普通住宅小区。“如果我们普通市民连规划局的审批文件也不能信任，那么，我们还能信任谁？”业主们说。

规划部门有没有权力批准变更一个已经实现销售、住户已经装修入住的小区的容积率等技术指标？这是许多人关心的问题。从政策、法规的角度看，据记者了解，目前没有任何规定明确禁止规划部门的此类变更行为。

但是，作为政府的一个职能部门，在审批同意开发商的变更申请时，到底是站在开发商商业利益一边，还是站在入住业主利益一边？恐怕就得认真对待了！就在业主与开发商纠纷发生以后，业主们向市、区两级规划部门递交了投诉信，希望得到规划部门的理解和支持。而在上月的一次协调会上，据说南岸区规划局的领导坚持认为，规划局没

有必要征求前期业主的意见再考虑是否批准开发商的变更申请：“政府要保证开发商有微利，因为开发商取得土地的代价是比较高的。”看来，在这场开发商与业主利益之争的过程中，政府规划部门已经明显站在开发商一边，他们充分考虑的只是商业利益，而处于弱势地位业主们的利益他们已经无所顾忌了。

政府要保证开发商有微利，难道就可以无视广大业主的利益了吗？

有趣的是，从今年5月19日开始，业主们向有关政府部门反映情况，但几乎所有的政府部门都让业主向法院起诉，通过司法程序解决问题。业主们认为，对于开发商的侵害行为，有关部门是具有监管责任的。除了法律以外，负有监管责任的政府部门应该及时制止侵害行为。现在，开发商的侵害行为正在进行，32层高楼正在飞速修建，司法程序是需要时间的，如果等到官司有了结果以后，开发商可能早就将房子修好卖完走人了。因此，业主们认为，负有监管责任的政府部门不能视而不管，一味推脱，采取不作为的态度，否则会滋长开发商的气焰，使得开发商有胆量在这种情况下继续施工。

合法权益谁来维护

《合同法》第十三条规定“当事人订立合同，采取要约、承诺方式”，第十五条规定“商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。”最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”开发商为了实现销售所制作的任何宣传资料、售楼书等，均是合同的附件，在容积率和江景问题上，开发商不仅给了帝景名苑业主们口头承诺，而且通过电视台、报纸、售楼书、售楼合同等，向广大购房者作出了承诺。这些承诺都受法律保护，都具有法律效力。

此外，开发商事先制定的广告等，均对容积率、小区定位等方面作出了明确约定。这些广告均是合同的一部分，均受法律的保护。

《合同法》第六十条规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。简言之，开发商既然承诺了0．98容积率，就不得突破；既然双方约定为别墅，开发商就不得将其降低为普通住宅。

《中华人民共和国宪法》第十三条规定：公民的合法的私有财产不受侵犯。《中华人民共和国民法通则》第七十五条规定：“公民的个人财产，包括公民的合法收入、房屋、储蓄、生活用品、文物、图书资料、林木、牲畜和法律允许公民所有的生产资料以及其他合法财产”。

业界人士认为，一个正在建设的小区，开发商拥有支配权，可以在法律允许的范围内，决定小区的定位，小区的容积率等技术指标。但是，一旦这个小区已经进入销售环节，哪怕有一户购房者购买了房子，开发商就不再完全拥有小区的支配权和控制权了。因为，此时小区的所有房屋和其他设施的所有权归属于全体业主（包括已经购房的现实的业主和还未售出的房屋的未来的业主）共同所有，而小区内的所有土地的使用权已由全体业主共同享有或按份享有，从此时起，开发商就不得侵犯这些业主的任何合法权益，不得在小区内未经全体业主一致同意而新修房屋以此降低业主的房屋（别墅）的品质，如果开发商强行建房，无疑是侵犯了该小区业主的共同权利，当然也就侵犯了每一位业主的合法权益。而当小区的房子卖完了以后，开发商更没有资格可以不经过小区业主的同意，就擅自向规划部门申请在小区内增建别的建筑，道理非常简单，整个小区都不属开发商的了，开发商在不属于他自己的而属于其他人（全体业主）的小区上建房、卖房谋利，显属违法，其修房的行为，显然是对公民合法财产的侵占和破坏、其正在修建的房屋从法律属性看就是违法建筑。

目前，针对类似情况，我国许多城市已出台了相应的监管措施，但是在重庆，帝景名苑业主们的权益正在受到严重侵害。那么，谁来及时阻止开发商的侵害行为呢？难道真要进京告状才能解决问题么？

本报记者将继续关注事态的发展。

《中华工商时报》宁登