恋爱期间共同出资购买房屋 一方擅自出售行为是否有效？

张男与许女恋爱期间分别出资20万元，购置了一套40万元的房屋。考虑到许女还有作为无房户从单位承租公房的可能，于是，俩人决定以张男的名义购房。但许女感觉到这样做不太踏实，于是经其提议，俩人签署了一份出资协议，约定以张南的名义购买的房屋属于俩人共有，各占50％的份额。一年后俩人未及结婚便告分手。许女向张男催要自己的20万元出资款时，张男一直拖着不办。忽然有一天张男电话告知许女房产已出售，得款30万元，许女紧接着收到了张男向李朋售房的《房屋买卖合同》的复印件和15万元汇款单。后经了解，该套房屋所在区段的同类房屋价格应在50万元左右。许女觉得非常蹊跷，便打电话给李朋核实其实际买价，但李朋一口咬定就是合同上的价款。这让许女恼火不已，难道自己的5万元就这样白白打了水漂不成，能不能通过诉讼请求判令张男的售房行为无效呢？

房产律师解答：

许女想主张售房行为无效难度很大。即使许女提起诉讼，法院也很难判处张男的售房行为无效。因为，虽然对内而言，该套房屋属于俩人共有，张男在处理该房屋时应征得许女同意。但对外而言，按照产权证的记载，张男是该套房屋的唯一产权人，其是有权出售房屋的，其与李朋的买卖行为已经完成，并经登记主管机关办理了房产的过户手续，因此李朋会被视为善意第三人而给予保护。除非许女能够提供有效证据证明：李朋在明知该房共有的情况下，而与张男恶意串通后，以明显不合理的低价购得房屋，否则法院会判决张男与李朋签署的《房屋买卖合同》是合法有效的。

由于许女和张男签署的出资协议，证明俩人是共同出资购买房屋，而不是借款给张南购买房屋。故许女不能按照借款方式直接要回自己的出资款，而只能享有投资形成的收益。从许女挽回损失的救济方式上考虑，其只能从未经其他共有人同意，擅自处理共有财产给其他共有人造成损失的角度，以财产损害赔偿为案由向法院起诉张男，请求法院根据其提供的房屋价格评估报告判令张男赔偿实际损失，但其必须提供有效证据。

特别提示：

在一方出资但不作为产权人的情况下，如果恋爱双方约定产权共有，则应同时约定：未经一方（指隐名出资方）书面同意，另一方（指名义出资方）在任何情况下不得将该套房产对外出售，只有这样，才能有效地防止名义出资方与第三方恶意串通后，低价转让房产。如果在双方的购房出资协议中没有这样的约定，那么，隐名出资方还可将其出资款作为对其另一方的借款，要求另一方向其出具借条。这样，一旦发生争议时，隐名产权人虽然不能取得房屋的增值收益，但至少还可以依据借条保证自己的本金不受损失。

相关法律分析：

恋爱双方在婚前以一方的名义购置房屋，无论是双方共同出资、一方出资一方负担月供、还是一方出资一方负责装修，或者是上述几种情况的混合情形，对于已经出资但未登记为房屋权利人的一方即隐名出资方而言，都意味着极大的风险，会在房屋的处分、分割中处于不利地位。首先，我国《城市房地产管理法》第五十九条明确规定了“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度”，因此在我国实行的是物权法定和登记公示制度，房产证是确定房屋归属的最重要凭证。由于隐名出资方在购房合同和房产证上都没有反映，因此，其对于房屋不享有所有权。其次，从司法实践上说，对于发生在1994年2月1日以后的同居行为，不存在事实婚姻的问题，只要双方没有领取结婚证，则同居双方购置的房产除非双方另有约定，否则不可能成为共同财产。因此，以一方名义购置的房产在一般情况下属于个人财产，不可能作为共同财产与对方进行分割。而且从司法实践上看，人民法院一般不大会轻易改变房产证上登记的产权人。再次，在双方对房屋的产权明确约定为双方共有的情况下，虽然此时隐名出资方有权参与对房产出售价款的分割。但是，如果登记为产权人的一方低价恶意处理房产，隐名出资方的损失仍然难以避免。

律师建议：

1、恋爱阶段共同出资时尽量避免以一方的名义买房。无论是共同出资、一方出资一方负担月供还是一方出资一方负责装修等，由于财产混同的形式不容易界定各自的份额，而此时法律上的产权人又只有一方，因此，隐名出资方的利益很容易受损。当然，如果完全以个人资金负担全部卖房费用，则即使结婚不成，一般也不会发生财产纠纷，故不在此限。

2、共同出资时应以双方的名义共同买房。婚前买房，出资的双方均有权要求在房产证上载明自己是权利人，因此在签署房屋买卖合同时，应将双方一并作为买方，这样，将来办理的房产证上的权利人也将顺理成章的是双方的姓名。这对于出资双方都会是一个有效的保障。

3、如果因为种种原因而不得不以一方的名义在婚前买房，也应就房产等问题签署一份协议书（见文书范本）。虽然在大多数恋人们看来，签署这种协议仿佛是一件大煞恋爱浪漫风景的事情。但是既然AA制都能流行，那么签订一份防范纠纷的协议书又有什么难为情的呢？签了并不意味着两情不会长久，不签也并不能保证天长地久。相反，真到了矛盾不可调和时，倒是有了这么一份操作依据，才不会大动干戈而好聚好散了。

4、注意保留婚前出资的各种书面证据。这样，从事后救济的角度而言，在争议发生时，一方可以根据实际情况在纠纷发生后两年内分别以财产权属纠纷、借款合同纠纷、财产损害赔偿纠纷或不当得利纠纷及时起诉对方，从而挽回自己的损失。

很多人误以为在恋爱中保留这些证据是对恋人的不信任。然而，要知道热恋中的如胶似漆并不意味着两人已经建立了法律上的任何关系，一旦昔日的海誓山盟成为昨日黄花，那么财产的纷争可能会使昔日的情侣尚不如匆匆而过的路人，此时，一切都需要用证据来说话。因此，为了届时不再给自己的伤口上再撒下一把盐，建议您在这一天不幸到来前，务必做些举手之劳的证据保留，如果您们顺利地步入了婚姻的殿堂，那么，让这些凭证成为您对于昨天辛苦忙碌的甜蜜回忆不也挺好吗？