《商品房预订协议书》,可否认定为商品房合同？

案情简介：

王女士与某房地产公司于　2002年3月签订了　《商品房预订协议书》,购买某房地产公司开发的商品房一套。该《商品房预订协议书》约定：“预订某小区3号楼二单元501号房屋一套,建筑面积为120平方米,每平方米单价为5000元,签订正式购房合同时本《协议书》自动失效。”《协议书》签订后,王女士当即支付给房地产公司购房款人民币60万元。2003年6月,王女士要求开发商根据《协议书》的约定签订正式的商品房买卖合同,并交付已竣工验收合格的房屋。但此时开发商却不与王女士签订购房合同,而是要求王女士退房,并擅自将该房屋以更高的价格出卖给第三人。王女士知悉后,找到房地产公司要求其承担违约责任,按照购房款的双倍赔偿。而房地产公司却认为,当时与王女士签订的只是预订房屋协议书,仅是双方对购买房屋的初步意向,不是正式的商品房合同。而且该　《商品房预订协议书》签订时,自己并没有取得商品房预售许可证,《协议书》应属无效。现在将该房另行出售给第三人并无不当。自己可以将购房款退给王女士,并支付一定的利息,但不同意双倍赔偿,双方遂发生争议。

争议焦点：双方争议的焦点问题在于当初双方签订的《商品房预订协议书》可否认定为商品房买卖合同。律师评述：根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同。”

据此,商品房的订购书符合以下两个条件,应当认定为商品房买卖合同。一、协议内容符合《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容。二、出卖人已经收受购房款。

本案王女士与房地产公司签订的《商品房预订协议书》内容具体确定,符合《商品房销售管理办法》第十六条规定的有关商品房买卖合同的主要内容,并且王女士已经将全部购房款交付给房地产公司,因此根据上述司法解释的规定,该《商品房预订协议书》可以认定为商品房买卖合同。房地产公司擅自将已经出售的房屋另行出卖给第三人的行为,属于违约行为。王女士可以请求房地产公司返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

至于房地产公司提出的《协议书》签订时,没有商品房预售许可证,所以《商品房预订协议书》应属无效的观点。由于现在房地产公司已经取得了商品房预售许可证,根据有关司法解释的规定,未取得商品房预售许可证签订的预售合同,在起诉前取得商品房预售许可证的,可以认定为有效。因此这并不妨碍王女士依法主张自己的合法权益,要求房地产公司承担违约责任。