规划许可证被判违法“阳光权”胜诉的警示

苏州市的朱先生和郑女士于2002年分别购买了位于该市城西别墅小区的一幢期房，交房时却发现楼间距过于狭窄，严重影响了采光、通风，在与苏州规划局和房产商交涉未果的情况下，两业主决定通过法律途径讨还“阳光权”。日前，苏州市金阊区法院——审确认苏州规划局颁发的建设工程规划许可证违反了有关采光、通风的规定。

楼间距引起纷争

朱先生购买的是城西别墅小区中的28幢住宅期房。经过一年多的等待，接收房屋的时候他发现，与小区内其他别墅相比，他的房子楼间距过于狭窄。另一位购买了29幢期房(位于28幢北面)的郑女士也认为，她这套房子的楼间距和国家规定的标准相差很大。

从苏州规划局颁发的该工程建设规划许可证的附图中可以看出：28幢房南侧是原来老新村5层高的旧楼房，建筑高度为13．8米，影响日照的间距为10．97米。28幢房的底层局部为车库，底层高度2．4米，与北面29幢房影响日照的间距为11．98米，28幢房北侧屋面檐口至29幢房南侧室内地坪相对高度10．2米。

根据开发商的申请，苏州规划局于2002年发出了该工程的规划许可证，建设项目明确为别墅。在附图名称一栏中，注明了“同意按放线图建造别墅，南北间距1：1．2以上……28幢房、29幢房按放线尺寸往北移2米以上……”等内容。电就是说，当时苏州规划局已注意到 28幢房、29幢房的楼间距偏小，在审核开发商的申请时，要求28幢房、29幢房按放线尺寸往北移2米以上。

按照当时《江苏省城市规划管理技术规定》(2000年版)的规定，南北间日照间距系数为1：1．2，即居住建筑日照间距至少要等于南侧建筑物北檐口高度的1．2倍。为此，朱先生和郑女士认为，按照1：1．2的楼间距标准， 28幢房相对应南面13．8米高的五层楼房，建筑间距应达到16．56米，而附图上的建筑间距仅为10．97米，即便往北移2米，仍然达不到国家规定的采光、通风标准。

因与苏州规划局、开发商多次交涉未果，朱先生和郑女士无奈之下提起诉讼，状告苏小㈠规划局在发放上述建设工程规划许可证的过程中，未尽详细审查的职责，违反国家关于建筑间距的规定，严重侵害了原告的通风、采光权。请求法院判决撤销苏州规划局颁发的建设工程规划许可证。法院在审理期间，依法追加开发商作为第三人参加诉讼。

被告在法庭上辨称，他们根据开发商的申请，经过详细审查相关申报材料，依法颁发的建设工程规划许可证并无不当。原告所指的实际间距是否达到1：1．2的标准取决于第三人是否严格按照规划许可证要求施工，也就是说被告颁发的许可证本身并无问题。

第三人开发商则认为，他们按照规定向被告申请颁发规划许可证并无不当，请求法院维持该规划许可证。

庭审焦点

庭审中，双方当事人观点相左，辩论激烈，争议主要集中在以下方面。

焦点一：28幢房与29幢房之间的建筑间距究竟是否符合国家标准?这里的关键问题是28幢房北侧屋面“挑出部分”(用于28幢房的楼上卫生间)是否应计入影响日照的建筑高度。

原告认为，挑出部分已经超过了建筑物边长的二分之一，按照规定，应计人建筑高度。而被告认为，挑出部分并未超过建筑物边长的二分之一，连续长度也没有超过 8米，不应计人建筑高度。在挑出部分不计人建筑高度的情况下，28幢房北侧屋面檐口至29幢房南侧室内地坪相对高度是 10．2米，两幢楼之间影响日照的间距为 11．98米，基本上符合1：1．2的标准。

焦点二：28幢房与南侧老新村5层楼房之间的建筑间距是否符合要求?28幢房南侧是13．8米高的5层楼房，建筑物间影响日照间距为t0．97米。这一问题的关键在于28幢房的底层是否可以扣除建筑高度。

被告认为，根据有关规定，建筑物的底层车库不计入建筑物高度。建筑物的底层车库没有采光的需要，应该扣除28幢房底层高度来计算间距系数。同时，被告方还认为，苏州城区除了工业园区和新区外，其他城区都属于旧城区范围。根据《江苏省城市管理技术规定》的有关规定，旧城改造可以适当降低楼间距标准。也就是说，该别墅小区虽然在离市中心较远的何山大桥东堍，但仍属“旧城改造”范围，可以不适用国家规定的1：1．2的楼间距标准。如此，两原告的楼间距即使偏小下些，也是符合有关城市管理规划要求的。

原告反驳说，他们在购买房屋时，开发商并没有告知28幢房的底层为车库，他们是按住宅购买的。目前该住宅底层设置有客厅、卫生间、小房间和车库，因此不能认定为非住宅用房。再说，根据有关规定，南方地区住宅楼的建筑高度不应扣除底层车库。至于被告提出的别墅小区属于“旧城改造”，故可以按规定降低楼间距标准的说法，原告予以反对，因为别墅小区原为工厂用地，由开发商经过土地出让方式取得该地块开发权，所以该别墅小区不能算作旧城改建项目，谈不上可以降低间距标准的问题。

规划许可证被判违法

法院经审理后依法以对上述问题作出确认。

关于28幢房与29幢房之间的建筑间距是否符合要求的问题。

法院认为，根据《江苏省城市规划管理技术规定》，本案双方诉争的屋面“挑出部分”应属于突出屋面的附属设施。根据施工图纸，苏州规划局所计算的该附属设施的宽度没有包括其檐口的宽度，如果加上檐口的宽度，该附属设施遮挡阳光面的宽度已经超过了建筑物遮挡阳光面总宽度的二分之一，所以该附属设施应计入建筑高度。在没有计入附属设施的情况下，28幢房的建筑高度是10．2米，按照1：1．2的楼间距标准，10．2米建筑高度所对应的建筑间距为12．24米，而规划许可证附图上28幢房与29幢建筑间距为11．98米，显然没达到1：1．2的标准。如加上应计入建筑物高度的附属设施，则两建筑物的楼间距与1：1．2的标准相差更远。

关于28幢房与南侧老新村5层楼之间的建筑间距是否符合标准的问题。

法院认为，首先，被告要求扣除底层所依据的规定适用对象为多层建筑，本案诉争的规划许可证明确了建设项目为别墅，不适用这一规定；其次，28幢房底层仅局部为车库，其它均为居住用房；再者，28幢房底层高度为2．4米，也高于2．2米的层高底限。因此，在计算建筑高度的时候， 28幢房底层不应予以扣除。13．8米的建筑高度，按照1：1．2的标准，要求建筑间距达到16．56米，而附图上的建筑间距仅为 10．97米，即便苏州规划局提出往北移2米，仍然达不到要求。

综上，法院认为，被告在颁发规划许可证时未尽严格审查义务，其所颁发的建设工程规划许可证不符合日照间距的规定，理应撤销。但鉴于该规划许可证涉及小区 2l幢别墅，若仅因在本案诉争的两幢别墅存有错误而撤销整个规划许可证，则恐有造成公共利益受损之虞。据此，法院一审判决确认被告苏州规划局于2002年颁发的规划许可证违法。

“阳光权”呼唤法“治”

如今，在寸土寸金的大中城市中，楼间距缩水是非常普遍的事情，“阳光权”纠纷在开发商与业主之间可以说是屡见不鲜。但直到现在，购房者还没有足够的法律依据捍卫自己的“阳光权”。从建筑间距的立法来看，目前也尚且没有一个全国范围的法律规定，只是在《民法通则》第83条中涉及到了采光权的问题。但是在十届全国人大常委会审议的《物权法》草案中，规定有“建造建筑物，应当与相邻建筑物保持适当距离，并适当限制其高度，不得妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照”。为保障市民住宅有效日照时间，《江苏省城市规划管理技术规定》(2004年版)也修改了旧版规定中居住建筑的日照系数。苏州市规划部门也将参照该规定实施，将日照间距系数由原来的1．2提高到1．3。

为什么“阳光权”这么重要?因为“阳光权”不仅是生存权的一部分，而且也是资产权的一部分。买房或者想买房的人，都会重视房间的采光。房地产开发商对向阳的房子，价格也定得比较高，说明他们知道并承认“阳光权”的价值。所以，人们买了朝阳的房子，付出了较高的价钱，理应拥有享受阳光的权利。

在城市小区，“阳光权”主要是通过楼间距体现出来的。按理说，楼间距是建筑工程中的一项重要指标，盖多高的楼，就应该照规矩、按比例，留出相应的楼间距来。但现实情况是，公民的“阳光权”不时遭到侵害并面临维权的尴尬。一方面，政府规划部门或是审批规划不尽合理，或是对违章建筑制止不力，或是过分偏袒房产商的利益，往往在规划中忽视居民的“阳光权”，待违章建筑建成后再行补救为时已晚。另一方面，房地产商为了牟取利益，对明知是侵害他人合法权益的违章建筑，却仍然强行施工，对日后可能发生的“阳光权”纠纷不管不顾。

随着人们法律意识的增强，越来越多的市民遇到自身生存居住环境质量受到侵害时，主动地寻求法律帮助，因通风、采光条件受到影响，状告规划部门和房产商，讨要“阳光权”、“通风权”的侵权诉讼开始增多。透过这些案例不难看出，公民的环境权利意识正在觉醒，许多受害方更是强调“要阳光，不要物质赔偿”，首先要求排除妨害，而不愿意通过经济补偿方式了结。

在采光权纠纷中，往往涉及两个法律问题：一个是相邻关系；另一个是规划行政部门依法行政、合理规划的问题。如果无视依法规划，造成新的规划审批建筑侵犯第三人的采光权，那么法律关系发生在行政部门和第三人之间。上述两种不同的法律关系给采光权受到侵犯的业主提供了两种不同的法律途径。

从司法审判本身来看，“阳光权”诉讼通常发生在事实成立之后，而在此之前，受害者面对正在或即将形成的侵权行为往往熟视无睹、无动于衷，而法院也大多要等到既成事实后方予立案，从而耽误了在原告起诉前就将环境侵权行为消灭在萌芽状态之中的极好机会。

为了真正讨到“阳光权”，对于环境权遭受侵害的一方来说，应当注重把维权的着眼点放在“事前预防”上，而不应该把维权寄托在“事后胜诉”上，让法律充分发挥事前的预防和制止功效，而不能仅靠事后执行判决来发挥法律的威力。只有这样，公民的“阳光权”才有望走出尴尬的境地。由于种种原因，全国各地状告规划部门讨要“阳光权”、“通风权”的侵权诉案屡见不鲜，但真正市民胜诉的案例寥寥无几。好在法律是公正的，希望本案能给人们有益的启示。

中国房地产报(金一鸣 苏益华)