商品住宅地下室的权属问题

商品住宅地下室的权属问题
丁达鹏律师
几日前，我接到一位女士打来的法律咨询电话说，1997年她购买一处商品房，当时开发商没将该楼地下室出售给楼上住户。因地下室漏水开发商进行维修，致使地下室闲置多年。开发商近期将该栋楼地下室租给外来人员使用。因人员比较杂，影响楼内居民正常的生活。该女士咨询，地下室是否属于楼内全体业主共有。
《物权法》颁布以后，关于地下室的权属问题一直备受关注。《物权法》规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。其中第74条又单独对建筑区划内的车位、车库做了特殊说明，明确车位、车库归属可以由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定，除此之外建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房归属没有赋予当事人约定的权利。因此按《物权法》理解，地下室在不作为车位、车库使用时应被认定属于全体业主共有部分。
《物权法》颁布之前，凡涉及建筑面积计算及公用面积分摊等问题都遵照《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》（以下简称《规则》）执行。该《规则》至今仍是我国建筑工程立项、规划审批、房屋销售、产权面积测绘等普遍适用的部门规章。关于地下室是否作为公用建筑面积部分由全体业主共有，《规则》做了的以下规定：
《规则》第8条⑴规定，公用建筑面积由以下部分组成：电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积，即地下室属于公用建筑面积。但是《规则》第9条又专门对地下室做了除外的规定，即凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室不应计入公用建筑面积部分。就是说按《规则》规定，开发商有权与某个业主约定将地下室作为独立使用空间销售或出租，成为专有部分享有权利。
《物权法》和《规则》在该问题上出现了矛盾的规定。按照法律适用层次，《物权法》的效力应高于《规则》，那么可以得出下面的结论：地下室在不作为车位、车库使用时，开发商无权与某个业主约定将地下室作为独立使用空间销售或出租。地下室应属于全体业主共有部分。
但按《城市房地产管理法》第37条规定，未依法登记领取权属证书的不得转让。因此即使地下室作为车位、车库使用时，开发商没有依法取得权属证书前提下，也无权与某个业主约定将地下室作为独立使用空间销售或出租。
与地下室有关的其他问题：
1.按《房产测量规范》（GBT17986-2000）规定，层高在2.2米以下地下室，不计算建筑面积，不能办理房屋产权。
2.按《住宅设计规范》（GB50096-1999-2003年版）第4.4.1条规定，住宅不应布置在地下室内。因此地下室被出租给外来打工人员居住是被禁止的。
3.按“法不溯及继往”原则，《物权法》颁布以前就开发商和个别业主关于地下室销售、使用、附赠等行为，只要符合《规则》相关规定，应认定其效力。