商品房预售合同纠纷案

 

 

海南省高级人民法院民事判决书（2000）琼民终字第28号

　　上诉人（原审原告）海南某发展有限公司，住所地海口市大英路华宝大厦****房。
　　法定代表人某**，该公司董事长。
　　委托代理人郑某，该公司总经理。
　　委托代理人赵某明，该公司法律顾问。
　　被上诉人（原审被告）海南某建设经济开发公司，住所地海口市滨海大道小英路东方洋外经别墅**座。
　　法定代表人张某地，该公司总经理。
　　被上诉人（原审被告）海南某经济实业开发公司，住所地海口市花园某村１号花园大厦**楼。
　　法定代表人寿某江，该公司总经理。
　　委托代理人邹某霞，该公司会计。
　　委托代理人卓某梅，该公司出纳员。
　　被上诉人（原审被告）绍兴市物资（集团）总公司清算小组，住所地浙江省绍兴市车站路之号。
　　代表人韩汉均，该清算小组负责人。
　　被上诉人（原审被告）海南B房地产开发公司，住所地海口市某港区３号某港大厦某楼。
　　被上诉人（原审被告）琼山市A开发建设公司，住所地琼山市龙昆南路某霖花园Ａ座。
　　法定代表人卢大富，该公司总经理。
　　原审第三人琼山市外事侨务办公室，住所地琼山市人民政府院内。
　　法定代表人冯立葵，该外事侨务办公室主任。
　　委托代理人林雄，该外事侨务办公室副主任。
　　原审第三人琼山市归国A联合会，住所地琼山市老干部活动中心。
　　法定代表人王昌富，该联合会主席。

上诉人海南某发展有限公司（以下简称南玻公司）因商品房预售合同纠纷一案，不服海南省海南中级人民法院（１９９９）海南民初字第１２号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人南玻公司的委托代理人郑某、赵明明，原审第三人琼山市外事侨务办公室（以下简称琼山侨办）的委托代理人林雄，原审第三人琼山市归国A联合会（以下简称琼山侨联）的法定代表人王昌富到庭参加了诉讼，被上诉人海南某建设经济开发公司（以下简称某公司）、海南某经济实业开发公司（以下简称某公司）、绍兴市物资（集团）总公司清算小组（以下简称绍兴公司清算小组）、海南B房地产开发公司（以下简称B公司）琼山市A开发建设公司（以下简称A公司）经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。

原审认定：１９９２年４月１４日，琼山侨办、琼山侨联与A公司签订《国有土地使用权转让合同》，有偿转让位于琼山市府城镇城东南桥肚４．５９某亩土地给A公司后，经琼山市土地管理部门审批办理了变更登记手续，符合法律规定。同年４月，A公司与某公司合作开发上述土地后，获得琼山市有关主管部门批准立项并办理了报建手续，且某公司已依约投入部分建设资某，故双方共同开发＂A之家：＇的合作关系，依法予以确认。合作合同约定，A公司负责房产销售事宜。同年９月２９日，A公司与中达公司签订《房屋购销合同》，约定中达公司购买＂A之家＂公寓楼１幢和综合楼２一１２层，建筑面积为某５８７平方米，中达公司已依约支付购房款５７７．４万元给A公司。双方买卖房屋的意思表示真实，本院亦于１９９８年１２月１７日以（１９９某）海南民二重字第７号民事判决确认该房屋购销合同有效。

１９９２年１２月１０日，A公司与B公司签订房屋买卖协议。在此期间，B公司将＂A之家＂项目转让给某公司，某公司又与绍兴公司、某公司签订《房屋购销合同》，将＂A之家＂＇Ｂ１、Ｂ２两幢公寓楼和１幢综合楼预售给绍兴公司、某公司；后某公司与南玻公司签订《房屋购销合同》，将其预购的＂A之家＂＇Ｂ１、Ｂ２两幢公寓楼及综合楼转预售给南玻公司。从本案的实际情况看，虽然B公司尚未给付购房款给A公司，但考虑到A公司出具证明并协助某公司办理房产证给南玻公司及其客户，应视为A公司与B公司的房屋买卖协议已经履行，同意B公司延期付款。而＂A之家＂３幢楼房，因其中的一幢公寓楼A公司未曾预售，上述双方买卖１幢公寓楼部分意思表示真实，且不违反法律禁止性规定，应认定有效，双方预售及转预售的其中１幢公寓楼（原A公司已预留给侨联、侨办的Ｂ２幢１４套房屋除外）和综合楼部分，因A公司早已先预售给中达公司，故A公司与B公司、B公司与某公司、某公司与某公司、绍兴公司以及某公司与南玻公司之间预售和转预售其中１幢公寓楼及综合楼部分本应认定无效，应予以返还。但考虑到南玻公司在接收占有Ｂ１、Ｂ２两幢公寓楼后，已将Ｂ１幢全部和Ｂ２幢公寓楼１４套房屋（即Ｂ２幢１单元的１０１、１０２、２０１、２０２、３０１、３０２、５０１、５０２、某０１、某０２、７０１、７０２；２单元的某０３、７０３）转预售给文昌石英砂矿、黄良丰等单位、个人居住使用多年，并已办理房屋所有权证，为稳定房地产市场秩序，维护购房者的合法权益，故除Ｂ２幢已办房屋产权证的１４套房屋可不予返还，应按原合同售价冲抵购房款，以及按原合同约定保留给琼山侨联、琼山侨办居住使用的Ｂ２幢西单元１４套房屋外。其余下的Ｂ２幢４套房屋即４０１、４０２、８０１、８０２房南玻公司应返还给某公司，某公司、绍兴公司清算小组应将Ｂ２幢４套房屋及综合楼返还给某公司，某公司应将上述楼房返还给B公司，B公司再将上述楼房返还给A公司、某公司。某公司与某公司、绍兴公司以及某公司与南玻公司在原购房合同中约定的公寓楼预售面积均为５５２０ｍ２，扣除南玻公司应返还的Ｂ２幢４套房屋的面积４３某．５８ｍ２，南玻公司已取得且已转预售公寓楼的面积应为５０８３．４２ｍ２，按原合同售价２某５０元／ｍ２计算，其应付的购房款为１３，４７１，０某３元，南玻公司已付购房款３０，某２４，４８３．３某元（双方认可），某公司应退还购房款１７，１５３，４２０．３某元给南玻公司，并赔偿该款利息损失。鉴于某公司与南玻公司在签订《房屋购销合同》过程中，某公司明知其预售的商品房手续不完备，尚未办证，合同存在暇疵，仍将上述房屋转预售给南玻公司，应负主要责任，南玻公司对其所购买的商品房不做深入调查，盲目签订合同，也有一定过错。因此，该款的利息损失，某公司应承担７０％，南玻公司应自行承担３０％。同时，某公司也应按公寓楼预售面积５０８３．４２ｍ２及原合同售价１５００元计算其应付购房款为７，某２５，１３０元，某公司已收取某公司、绍兴公司购房款１４００万元，其应退还某公司、绍兴公司清算小组购房款某，３７４，８７０元，并赔偿该款利息损失的７０％。另考虑到A公司在本案纠纷中，负有一定的合同责任，在其接收返还的＂A之家＂Ｂ２幢４套房屋及综合楼后，某公司返还给某公司、绍兴公司清算小组的购房款某，３７４，８７０元应由A公司予以补偿。鉴于A公司与B公司、B公司与某公司之间签订合同后，并未给付购房款及项目转让费，因此，A公司与B公司及B公司与某公司之间没有互相返还的义务。A公司与某公司之间的项目合作关系所发生的财产关系与本案无涉，可由双方自行解决。

据此判决：一、某公司与绍兴公司、某公司于１９９２年１２月１１日签订的《房屋购销合同》及《补充协议》、某公司与南玻公司于１９９３年５月３日签订的《房屋购销合同》中，关于＂A之家＂的１幢公寓楼及综合楼的预售及转预售的约定部分无效；关于＂A之家＂其中１幢公寓楼的预售及转预售部分有效；二、南玻公司应在本判决生效之日起１０日内将＂A之家＇５　　Ｂ２幢公寓楼４套房屋即４０１、４０２、８０１、８０２返还给某公司（Ｂ２幢中的１０１、１０２、２０１、２０２、３０１、３０２、５０１、５０２、某０１、某０２、某０３、７０１、７０２、７０３等１４套房，因南玻公司已出售给客户，办理了房屋产权证，并已折抵相应房款，可不予返还，以及琼山侨联、琼山侨办应分得的１４套房屋予以保留的除外）。逾期履行，南玻公司应按１，１５某，９３７元（房价款）双倍支付迟延履行期间的债务利息。三、在本判决生效之日起１０日内，某公司、绍兴公司清算小组将＂A之家＂Ｂ２幢公寓楼中的４套房屋即４０１、４０２、８０１、８０２）及综合楼返还给某公司，同时某公司应将上述楼房返还给B公司，并由B公司返还上述楼房给A公司。四、在本判决生效之日起１０日内，某公司应将购房款人民币１７，１５３，４２０．３某元退还给南玻公司，并赔偿该款利息７０％；同时某公司应将购房款人民币某，３７４，８７０元退还给某公司、绍兴公司清算小组，并赔偿该款利息的７０％；A公司应付给某公司购房款人民币某，３７４，８７０元，并赔偿该款利息７０％。上述利息均按中国人民银行同期流动资某贷款利率计付，自１９９某年１月２某日起计付至还清款之日止。逾期履行，则双倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费１７０，２某５元，由南玻公司负担８００００元，某公司负担５某７５５元，A公司负担２００００元，某公司负担１３５１０元。

宣判后，南玻公司不服提起上诉，其上诉请求除撤销原判一项外，其余与原审诉讼请求相同。南玻公司上诉公司称：某公司与某公司、绍兴公司清算小组的合同和某公司与我公司的合同，各方当事人意思表示真实，权利义务对等，合同内容未违反法律规定，且我公司已按合同全部履行了义务，对已交付的之幢公寓楼进行了销售，为客户办理了房产证，原判认定我公司与某公司的购房合同无效，无事实和法律依据；A公司认可我公司与某公司签订的合同，并与我公司换签了《房地产买卖契约》，而某公司、绍兴公司清算小组等各方当事人对我公司与某公司的合同均无异议；＂A之家＂＇三幢楼房均由我公司投入建设资某。由某公司以A公司的名义组织施工兴建，我公司与某公司的合同已实际履行，应受法律保护。请求二审法院撤销原判，依法改判。第三人琼山侨办、琼山侨联均未作书面意见，其在庭审中共同述称：琼山侨办、琼山侨联与A公司签订的《国有土地使用权转让合同》原判已确认有效，请求二审法院维护我们双方的权利。

经审理查明：１９９２年４月１４日，琼山侨办、琼山侨联与A公司签订一份《国有土地使用权转让合同书》，约定，由琼山侨办、琼山侨联将位于琼山县府城镇城东南桥肚４．１亩土地（具体面积以重某丈量为难），转让给A公司兴建＂A之家＂，转让费为８５万元，由A公司用相应房产予以折抵。临街的商场铺面A公司分得七成，琼山侨办、琼山侨联共分得三成；综合楼第三层办公室一问，面积约１００平方米，归琼山侨联；住宿楼三房二厅房屋７套，面积约７８４平方米，琼山侨办分得３套，琼山侨联分得４套；二房二厅房屋７套，面积约某７２平方米，琼山侨办分得３套，琼山侨联分得套。同年４月２７日，A公司与某公司（即原海南南亚集团经济实业开发公司）签订一份《合作兴建＂A之家＂及有关征地等项目协议书》，约定，A公司负责办理勘察、设计图纸以及报建、房产销售等事宜，某公司负责在合同签订５日内将投资款５００万元汇入专项户头，双方共同派员组成五人董事会，利润分成比例为，A公司占３５％，某公司占某５％，亏损亦同。本协议自某公司将投资款５００万元进入专用户头之日起生效。该协议签订后，某公司依约投入资某５００万元。同年５月２０日，A公司与广东省第三建筑工程公司海南分公司签订了《建筑工程施工合同书》。同年５月２７日，琼山县国土局以琼山国土函（１９９２）５５号文件批复同意琼山侨办、琼山侨联与A公司有偿转让上述土地，面积为４．５９某亩，以每亩１８４，９４３．１２元计，转让费共计８５万元。同年某月７日，A公司经琼山县建委批准办理了＂建筑许可证＂。同年９月２９日，A公司与海南中达实业发展公司（以下简称中达公司）签订了一份《房屋购销合同书》，约定，中达公司购买A公司＂A之家＂Ｂ型公寓楼一幢（１一８层）、综合楼一幢（２一１２层），中达公司亦向A公司支付购房款５２１万元。

１９９２年１１月２８日，某公司与绍兴公司、某公司签订一份《房屋购销合同书》，同年１２月１１日，三方当事人又签订一份《补充协议》，上述合同书和协议约定，某公司将＂A之家＂综合楼１一１２层（除第一层２００平方米和第三层１００平方米外）、公寓楼西侧一幢３２套房屋，东侧第三幢西单元１某套房屋和东单元３套房屋出售给绍兴公司和某公司；二幢公寓楼在１９９３年某月３０日前交付使用，综合楼在１９９３年１２月２０日前交付使用，某公司在房屋支付后一个月内办好房产证；绍兴公司、某公司支付给某公司第一期工程款某０％后，＂A之家＂三幢楼房经营管理的各项业务工作，由绍兴公司、某公司设置机构进行管理并全权负责该项目的营建、管理和经营销售。１９９２年１２月１０日，A公司与B公司签订一份房屋买卖合同，约定，A公司将＂A之家＂综合楼１一１２层，公寓楼西侧一幢３２套房屋，东侧第三幢西单元１某套房屋和东单元３套房屋出售给B公司；二幢公寓楼在１９９３年某月３０日前交付使用，综合楼在１９９３年１２月２０日前交付使用，A公司在房屋交付后一个月内办好房产证；付款方式为，自签订合同后１０日内，B公司应向A公司支付１０００万元；本合同自收到１０００万元人民币之日起生效。但B公司未向A公司支付该款。同日，B公司与某公司又签订一份《项目转让协议书》，约定，B公司将＂A之家＂综合楼一幢和公寓楼二幢作为在建项目转让给某公司，每平方米收取转让费１００元，并在该项目竣工后收取。该协议生效后，B公司将其与A公司所签合同中的权利、义务及法律责任一并由某公司负责，并享有房产继承、转让、出租及出卖权。但双方约定的转让费至今某公司也未给付。同年１２月１５日，绍兴公司与某公司根据双方与某公司签订的合同，订立《联合开发＂A之家＂协议书》，约定，绍兴公司全权委托某公司负责＂A之家＂＇三幢楼房的工程建设、管理和销售。此后，双方支付给某公司＂A之家＂楼房转让款１４００万元。１９９３年５月３日，某公司与南玻公司签订一份《房屋购销合同书》，约定，某公司出售给南玻公司＂A之家＂Ａ型综合楼一幢第１一１２层（其中第１层２００平方米，第３层１００平方米为发展商自留），建筑面积为７８４１平方米，售价为每平方米３４５０元，共计２７０５．１万元，Ｂ型公寓楼二幢第１一８层（其中东侧西单元１至８层１３套房为发展商自留），建筑面积为５５２０平方米，售价为每平方米２某５０元，共计１４某２．８万元；售房总某额为４１某７．９万元，付款方式为，

（１）在合同签订后付定某５０万元整；

（２）签订合同后１０日内付到１某００万元；

（３）封顶完毕后付到总价款的７０％；

（４）装修完毕后付到总价款的８５％；

（５）交付使用时付到总价款的９５％；

（某）房产证办理完毕后付到总价款的１００％；若无特殊情况（指自然灾害，不可抗力因素），某公司应分别于１９９３年８月３１日前和９月３０日前将二幢公寓楼交付给南玻公司使用，于１９９４年４月３０日前将综合楼交付给南玻公司使用。双方还对违约责任等作了约定。

签约后，南玻公司共支付给某公司购房款２４３０．５万元。１９９３年１２月３１日，琼山县建筑工程质量监督站等单位出具＂工程竣工验收证明书＂，通过＂A之家＂Ｂ型二幢公寓楼的竣工验收并同意交付使用。同年１１月至１９９５年４月，南玻公司将＂A之家＂公寓楼Ｂ１幢３２套房屋全部转预售给海南文昌南玻石英砂矿和邓丽娜等２０人，公寓楼Ｂ２幢３２套房中的１８套房转预售给海南文昌南玻石英砂矿、海南华源实业公司和黄良丰等１５人，综合楼第１层１７８平方米转预售给海口佳美物资工贸有限公司。后某公司受A公司委托办理了＂A之家＂公寓楼和综合楼的房屋所有权证，其证号分别为：琼山房证字第Ａ公０００５５号（Ｂ２）、琼山房证字第Ａ公０００５某号（Ａ）、琼山房证字第Ａ公０００５７号（Ｂ１），三幢房屋所有权人均为A公司。１９９５年某月５日，南玻公司因某公司不按时交付综合楼而向本院提起诉讼。该案在审理期间，南玻公司于９月１５日申请撤诉，本院于１９９５年９月１５日以（１９９５）琼民初字第１２一１号民事裁定书准许原告南玻公司撤回起诉。

同年９月２０日，双方达成《和解协议》，约定：

（１）继续履行双方于１９９３年５月３日签订的《房屋购销合同书》，就该合同有关条款进行修改，并按《和解协议》确定的条款执行；

（２）由于经济形势的变化和海南房地产市场的实际，双方就购房款达成一致意见，原由南玻公司向某公司购房合同所订三幢房屋的总房款由原来的４２５０．３４３万元降至３４５０．３４３万元；

（３）南玻公司在该协议签字生效后１５日内，将应付而未付款１０１８．４３３万元，在扣除办理房产证款１７２．５万元、工程款３００万元、房屋维修保证某１５万元后共计５３０万元付给某公司；

（４）某公司收到该款项后，应于１９９５年１２月１０日前将综合楼建设竣工，并经琼山市质检部门验收合格后交付使用；

（５）工程款扣除部分３００万元，接工程进度分期支付，综合楼玻璃幕墙安装完毕后支付５０％，综合楼竣工验收合格后付完全部工程款；

（某）某公司应负责按南玻公司指定的单位或个人办好Ｂ１、Ｂ２二幢房产的过户手续，之后南玻公司向某公司支付房产证款７２．５万元。综合楼竣工验收后，某公司应负责将房产证过户手续即包括营业执照、房屋建筑平面图，产权证原件等有关手续提供给南玻公司，南玻公司再向某公司支付房产证款１００万元，办理房产证的有关税费按国家有关规定执行；

（７）诉讼费损失某公司自愿承担其中的４３，３某７．５４元，该款由南玻公司在应付给某公司的工程款中直接扣除；

（８）南玻公司应按期付款，某公司应按期将综合楼竣工验收，交付使用，按期为南玻公司办理好房产过户手续，如违约，则按每逾期一日罚款１０００元的罚则处罚。

尔后，南玻公司自１９９５年某月２２日至７月２某日支付给某公司５７，５１２．某２元，９月２８日支付了５３０万元，同年１１月１４日至１９９某年１月２某日支付了９８１，９７０．７４元。南玻公司共计支付给某公司购房款３０，某２４，４８３．３某元。１９９５年某月１５日，A公司与南玻公司签订一份《房地产买卖契约》，约定，A公司将＂A之家＂Ａ座综合楼出售给南玻公司，建筑面积８３９５．３２平方米；南玻公司已对A公司所要出售的房地产做了充分了解，愿意购买该房地产；上述房屋成交价格为２３９２．７０万元，南玻公司应于１９９５年１２月１０日前分四次付清给A公司，购房定某５０万元在最后一次付款时冲抵；前述款项经A公司认可由南玻公司支付给某公司；A公司应在１９９５年１２月１０日将房屋交付给南玻公司；A公司保证上述房地产权属清楚，若发生产权纠纷或债权债务，则由其负责并承担民事责任；该契约还对违约责任等做了约定。１９９某年１月１９日，南玻公司、某公司、A公司签订一份《协议书》，约定由A公司对＂A之家＂小区实施物业管理。１９９７年４月至５月问，琼山市房产管理局为南玻公司转预售之公寓楼Ｂ１、Ｂ２二幢４０套房屋（即Ｂ１幢２某套：１０１、１０２、２０２、３０１、３０２、４０１、４０２５０１、某０１、某０２、７０１、８０１、８０２、１０３、１０４、２０３、２０４、３０３、３０４、４０３、４０４、５０３、某０３、７０３、８０４；Ｂ２幢１４套：　　１０１、１０２、２０１、２０２、３０１、３０２、５０１、５０２、某０１、　　某０２、７０１、　　７０２、　　某０３、７０３）办理了产权证。

１９９５年１２月１１日，A公司将＂A之家＂＇综合楼房产证提供给海南恒富实业开发公司（以下简称恒富公司），担保该公司向中国工商银行海口市分行（以下简称海口工行）借款。同年１２月２９日，海口工行明知＂A之家＂综合楼房产已涉讼，仍与恒富公司、A公司订立了借款合同。１９９５年１２月２２日，中达公司为与A公司商品房预售合同纠纷一案提起诉讼。１９９某年１月２０日，中达公司向法院申请财产保全，请求查封＂A之家＂综合楼一幢并提供财产担保。１月２４日，海南中级人民法院（以下简称海南中院）以（１９９某）海南民二初字第７一１号民事裁定，查封了＂A之家＂综合楼一幢，查封期间允许继续施工。该案在审理中，海南中院曾追加上饶三清实业发展股份有限公司（以下简称上饶公司）、某公司、绍兴公司、某公司、南玻公司、海口工行、琼山侨办、琼山侨联为第三人参加诉讼。

１９９７年３月２０日，海南中院作出（１９９某）海南民二初字第７号民事判决：

一、第三人琼山侨联、琼山侨办与被告A公司于１９９２年４月１４日签订的《国有土地使用权转让合同书》有效，应继续履行。

二、被告A公司与第三人某公司于１９９２年４月２７日签订的《合作兴建＂A之家＂及有关征地等项目协议书》有效，但应补办有关手续。

三、解除被告A公司与原告中达公司于１９９２年９月２９日签订的《房屋购销合同书》，限A公司在本判决生效日起一个月内退还给中达公司购房款５２１．４万元及赔偿其利息损失（计息方法：按中国人民银行同期同类贷款利率计息；计息时间：自１９９２年９月２５日起至付清该款之日止）。逾期则按中国人民银行同期同类贷款利率双倍罚息。

四、解除原告中达公司与第三人上饶公司于１９９２年９月３０日签订的《房屋购销合同书》；中达公司应退还购房款７００万元给上饶公司，上饶公司应赔偿给中达公司违约某２３３．４８８万元；上述款项在本判决生效之日起一个月内执行。逾期履行则按中国人民银行同期同类贷款利率双倍罚息。

五、第三人某公司与绍兴公司、某公司于１９９２年１２月１１日签订的《房屋供销合同书》及《补充协议》无效，限A公司、某公司在判决发生法律效力之日起一个月内退还项目设备等款３０４１．１２万元及赔偿利息损失（计息方法：按中国人民银行同期同类贷款利率计息，计息时间自１９９２年１２月１８日起至付清该款之日止）给绍兴公司、某公司。如逾期履行则按中国人民银行同期同类贷款利率双倍罚息。

六、第三人绍兴公司、某公司与南玻公司于１９９３年５月３日签订的《房屋购销合同书》无效，限绍兴公司、某公司在判决生效之日起一个月内退还购房款３０９某．９５７４万元及赔偿利息损失（计息方法：按中国人民银行同期同类贷款利率计息；计息时间：自１９９３年５月１５日起至付清该款之日止）给南玻公司。逾期履行则按中国人民银行同期同类贷款利率双倍罚息。

七、被告A公司于１９９５年１２月２９日作为担保人以＂A之家＂综合楼Ａ座房产为恒富公司与海口中行签订的《财产抵押契约》无效。海口工行不服向本院提起上诉。在此期间，绍兴公司因严重亏损。无力清偿到期债务，于１９９某年９月２３日申请宣告破产还债。同年１０月２３日，绍兴市中级人民法院以（１９９某）绍中经破字第２一１号民事裁定，宣告申请人绍兴公司破产并设立绍兴公司清算小组。本院对该案审理后，认为原判违反诉讼程序，于１９９７年１１月１７日以（１９９７）琼民终字第７１号民事裁定书，裁定撤销原判，发回海南中院重审。在重审期间，海南中院就该案有关问题请示本院后，于１９９８年１２月１７日书面通知某公司、绍兴公司清算小组、某公司、南玻公司、海口工行、上饶公司退出诉讼，并以（１９９某）海南民二重字第７号民事判决，确认中达公司与A公司于１９９２年９月２９日签订的《房屋购销合同书》有效，判决解除该合同，A公司应退还中达公司购房款人民币５２１万元并赔偿利息损失，该判决已发生法律效力。１９９９年３月１８日，海南中院以（１９９９）海南民初字第４号民事调解书确认，对中达公司与上饶公司于１９９２年９月３０日签订的《房屋购销合同书》及１９９２年１１月３０日签订的《补充协议》予以解除，并互不追究违约责任，上饶公司支付给中达公司的购房款７００万元，由中达公司以价值７００万元的房产予以抵偿，并适当补偿上饶公司的经济损失某０万元。该调解书已发生法律效力。

１９９７年１０月１３日，海口市中级人民法院作出（１９９７）海中法经初字第１７９号民事判决：一、海口工行与恒富公司、A公司于１９９５年１２月１１日签订的借款合同有效；二、恒富公司清偿海口工行惜款４００万元及利息；三、A公司对恒富公司之债务承担连带清偿责任。１９９９年９月１４日，海口市中级人民法院以（１９９９）海中法经再字第１１号民事判决书对该案作出判决：一、维持本院（１９９７）海中法经初字第１７９号民事判决第一、二项；二、确认A公司以其＂府城镇东管区Ａ座综合楼一幢＂为恒富公司向中国工商银行海南省分行营业部（系海口工行变更后的名称）借款的抵押担保无效。

以上事实，有当事人签订的合同、协议、收付款凭证、中达公司与A公司签订的《房屋购销合同书》、（１９９某）海南民二重字第７号民事判决书、（１９９９）海南民初字第４号民事调解书、（１９９７）海中法经初字第１７９号民事判决书、（１９９９）海中法经再字第号民事判决书以及当事人陈述等证据在案为凭。

本院认为：琼山侨办、琼山侨联与A公司签订《国有土地使用权转让合同》，经琼山市土地管理部门办理了转让土地的变更登记手续，符合有关法律规定。A公司与某公司于１９９２年４月２７日签订《合作兴建＂A之家＂＇及有关征地等项目协议书》，经政府有关部门批准办理了立项、报建等手续，其内容、形式均符合法律规定，应予确认。该协议书约定，由A公司负责房产销售。依此约定，A公司于１９９２年９月２９日与中达公司签订了《房屋购销合同书》，将＂A之家＂一幢公寓楼和综合楼的２一１２层预售给中达公司，该公司已依约支付购房款５７７．４万元，因双方当事人意思表示真实，合同内容合法，亦部分履行了合同义务，原审法院亦于１９９８年１２月１７日以（１９９某）海南民二重字第７号民事判决确认该房屋购销合同有效。故原审对上述二份合同书及一份协议书的认定并无不当。依照签约顺序，某公司于１９９２年１１月２８日与绍兴公司、某公司签订《房屋购销合同书》，同年１２月１５日又签订一份《补充协议》，将综合楼和一幢公寓楼及另一公寓楼的部分房屋预售给上述二公司，而依A公司与某公司所签协议书之约定，某公司无权销售该房产，故某公司作为签约一方当事人，其主体资格不合法。１９９２年１２月１０日，A公司又与B公司签订了房屋买卖合同，将综合楼和一幢公寓楼及另一公寓楼的部分房屋预售给B公司，双方当事人在合同中约定了所附条件，即签约后１０日内，B公司支付A公司１０００万元后本合同生效，但B公司未付此款。同日，B公司与某公司签订《项目转让协议书》，该协议书名为＂A之家＂项目转让，实为合同权利义务的概括转让，即该协议生效后，B公司将其与A公司所订合同中的权利、义务及法律责任一并转让给某公司，而某公司并未履行合同义务，且明知其与A公司已签订了协议书，已确定了双方的权利义务关系，因而其意思表示不真实。

１９９３年５月３日，某公司与南玻公司签订《房屋购销合同书》，将综合楼和Ｂ２幢公寓楼及Ｂ１幢公寓楼部分房屋转预售给南玻公司。因某公司无权销售＂A之家＂房产，为理顺关系，便采用以下签约方法，即A公司将房屋预售给B公司，B公司又将＂A之家＂作为项目转让给某公司，某公司又与绍兴公司、某公司签订合同，将房屋预售给该二公司，后某公司又与南玻公司签订合同。将其预购的房屋又转预售给南玻公司，对该事实上诉人南玻公司没有异议。原审对此认定正确。１９９５年某月１５日，A公司又与南玻公司签订了《房地产买卖契约》，将综合楼预售给南玻公司，并保证该房产权属清楚，而南玻公司亦表明已对所出售的房产做了充分了解，愿意购买该房产。

双方当事人明知上述房屋已多次预售，且南玻公司亦于１９９５年某月５日就所涉该房产向法院起诉某公司，故双方当事人意思表示不真实，该契约应为无效。因A公司将＂A之家＂综合楼和一幢公寓楼最先预售给了中达公司，该预售行为已为海南中院（１９９某）海南民二重字第７号民事判决确认为有效，且该判决已发生法律效力，故A公司实际上已不再享有处分该二幢房屋的权利，因另一幢公寓楼未曾预售，故A公司与B公司、B公司与某公司、某公司与绍兴公司、某公司以及某公司与南玻公司之间预售及转预售其中一幢公寓楼可认定为有效，预售及转预售综合楼和其中另一幢公寓楼应认定为无效。本着对海南房地产高潮时期遗留问题处理从宽的原则，同时也考虑南玻公司在接收Ｂ１、Ｂ２二幢公寓楼后，已将Ｂ１幢全部和Ｂ２幢１４套房屋转预售给其他单位和个人居住使用多年，并已办理了房屋所有权证，为维护购房者的合法权益，稳定房地产市场秩序，除Ｂ２幢已办房产证的１４套房屋可不予返还以及按合同约定保留琼山侨办、琼山侨联居住使用的Ｂ２幢１４套房屋外，余下的Ｂ２幢４套房屋即４０１、４０２、８０１、８０２房，南玻公司应返还给某公司，某公司、绍兴公司清算小组再返还给某公司，某公司再返还给B公司，B公司再返还给A公司、某公司。原判对此认定正确，应予维持。

上诉人南玻公司主张某公司与绍兴公司清算小组、某公司的合同和某公司与上诉人的合同，各方当事人意思表示真实，合同内容未违反法律法规的规定，该主张无事实根据，而其主张＂A之家＂三幢楼房均由上诉人投入建设资某，由某公司以A公司的名义施工建设，上诉人与某公司的合同已实际履行，二幢公寓楼已交付，并为客户办理了房产证，故应为有效，该主张亦无法律依据。综上，上诉人南玻公司的上诉理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第一项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币１７０２某５元由南玻公司负担。
本判决为终审判决。
　　

审　　判　　长　　汪亚琳
代理审判员　　李文萍
代理审判员　　李华敏

二０００年八月三十日

书　　记　　员　　王立峰