王英群诉中亨（河南）房地产开发管理有限公司商品房买卖合同纠纷案

（2003）郑民二终字第303号

河南省郑州市中级人民法院民事判决书

　　上诉人（原审原告）王英群，男，1938年6月1日出生，汉族，住郑州市金水区南阳路中亨2号院17号楼3单元西1-2层。

　　委托代理人张春桂、李相周，河南怡龙律师事务所律师。

　　上诉人（原审被告）中亨（河南）房地产开发管理有限公司，住所地：郑州市经七路35号。

　　法定代表人翟金城，总经理。

　　委托代理人王乾馨，男，1975年11月23日出生，汉族，住郑州市中原路41号院，系该公司法律顾问。

　　上诉人王英群、中亨（河南）房地产开发管理有限公司因买卖纠纷一案，不服郑州市金水区人民法院（2002）金民初字第2154号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

　　原审查明：1997年10月31日，原、被告双方签订商品房购销合同。合同主要内容为：原告向被告购买南阳路2号院17栋东三单元1-2层商品房一套，建筑面积312、87平方米，房屋售价2708元平方米，总金额844749元，被告代收契税4%、交易税1%、配套费30029、60元、印花税262、43元，房价总金额按实际面积调整。原告应按时交付房款，付款时间为：1997年10月31日前支付房款281127元，97年12月30日前支付156400元，97年12月30日前支付350000元，98年止交付使用前付清余额。被告须于98年10月前，将经竣工验收合格并符合合同规定的装饰和设备标准的该商品房交付原告使用，如被告除特殊情况外，未按合同规定期限将商品房交付原告使用，原告有权向被告追究违约利息，逾期超过12个月，视为被告不履行合同，被告按原告累积已付款的10%向原告支付违约金，合同继续履行。合同履行前，原告已向被告支付房款281127.55元（1997年5月29日交款20000元 ，同年7月9日交款90000元，7月10日交款171127.55元），1998年1月25日，原告交被告房款507080元，2000年3月9日，原告交被告房款56621.87元、配套费30029.60元、印花费262.13元，同日被告将房屋交与原告。同月10日，原告交契约税33790元，付滞纳金5000元。2001年7月7日，原、被告双方就房屋质量问题达成协议，被告同意一次性付给原告质量缺陷补偿金9.8万元，10日内付至王爱华帐户，被告同意即日起一个月内办妥并交予原告中亨花园二院17号楼3单元19号房之房产证书，房产证上之面积如超出合同规定之面积，多出部分房款被告予以免除，办理房产证契税原告已交，其它费用由被告负责，另附加：以后房屋出现质量问题，一切由原告自行解决。因被告未按约交付房屋，故原告起诉，要求被告支付违约金78812.75元，返还多交房款27945元及利息，赔偿契税滞纳金5000元及利息并协助原告维修房屋。另查明，原告1997年7月10日前所交房款281127.55元原系购被告南阳路2号院7号楼房屋一套所交，后因故原告又调换购置了现住房。

　　原审认为：原、被告双方所签购房合同合法有效，双方均应自觉履行各自义务。原告依约履行了付款义务，而被告却迟迟未交付房屋达一年之久，对此，被告应承担违约责任；关于原告诉请被告退还多收房款之请求，因被告实际交付原告的房屋面积按阳台未封闭，一半计算面积亦超出原合同约定的面积，被告并未多收原告房款，另外，被告交付房屋时，原告亦未提出异议，视为被告所交房屋符合约定；关于契税交纳一事，虽双方约定由被告代收，但未约定具体交纳时间，后原告自行交纳契税时被罚滞纳金5000元，原告要求被告赔偿此款，无有根据，本院不予支持；原告要求被告协助其对房屋进行维修，没有根据，且双方已有约定，以后房屋出现质量问题一切由原告自行解决，故亦不予支持。据此判决如下：一、被告中亨（河南）房地产开发管理有限公司于本判决生效后十日内支付原告王英群违约金78812.75元。二、驳回原告的其他诉讼请求。

　　宣判后，王英群不服，称，被上诉人实际多收了房价款，其所交付的房屋阳台未封闭，按有关规定应按一半面积计算房价，上诉人与被上诉人2001年7月7日达成的协议是对上诉人分摊共有面积过多而约定的，并不包括多收的一半阳台面积；由于被上诉人未尽到通知义务导致上诉人交纳契税时被罚5000元滞纳金，该费用应由被上诉人承担；虽然上诉人与被上诉人就房屋质量达成过协议，但上诉人维修房屋自然涉及相邻各方利益，被上诉人作为开发商有义务予以配合。故认为原审认定事实不清，适用法律错误，请求二审查明事实，依法改判，以维护上诉人的合法权益。上诉人中亨（河南）房地产开发管理有限公司代理人辩称，交付给王英群的房屋面积实际超过双方合同约定的面积，即使阳台按一半面积计算，中亨公司也未多收其房款；契税是王英群自行交付的，中亨公司已尽了告知义务；房屋的维修是王英群与物业管理公司之间协调的问题，与中亨公司无关。上诉人中亨（河南）房地产开发管理有限公司上诉称，其并未迟延交付房屋，不应承担违约责任，故也提出上诉，要求二审查清事实，依法改判。王英群答辩称，原审关于中亨公司迟延交付房屋的问题认定正确，判决其支付违约金正确，应予维持。

　　二审期间，王英群向法庭提交了2000年3月7日郑州市工程质量监督站证明（复印件）一份，证明该房竣工的时间为2000年3月份。在法庭限定的举证期间内，上诉人王英群未向法庭提交原件，但向法庭提交了郑州市商品房屋产权登记备案证，该证记载位于郑州市金水区南阳路307号院17号楼竣工日期为2000年3月7号，间接证实该楼的竣工日期；还向法庭提交了郑州市房产产权监理处房产测绘管理科证明一份，证明王英群的住房阳台未封闭，按有关规定，阳台建筑面积按一半计算；向法庭提交照片四张，证明房屋存在质量问题，如果维修需要协调。中亨公司的代理人对郑州市房产产权监理处房产测绘管理科证明无异议，但辩称，17号楼按设计要求是全楼封闭阳台，在交付房屋时王英群未提出异议，应推定交房时王英群的阳台也已封闭；对四张照片有异议，认为不能证明王英群的主张。在法庭限定的时间内上诉人中亨公司未能提交该楼相关的竣工手续。

　　除原审查明的事实外，二审另查明，双方合同约定的建筑面积为312.87平方米，王英群的房产证上的产权面积为324.76平方米，共有分摊面积为36.76平方米。

　　本院认为，从原审双方提交的相关证据证明上诉人中亨公司迟延交房已构成违约，应承担相应的违约责任。上诉人中亨公司的上诉理由，证据不力，不予支持。上诉人王英群关于中亨公司多收房款应予退回的上诉理由，经查，中亨公司确未将其阳台封闭，按有关规定，应按一半建筑面积计算价款，王英群已按双方合同的约定交付了全部价款，虽然双方后来的补充协议中约定房产证比合同约定多出的面积中亨公司不再另行收费，但该约定并未涉及未封闭阳台多收的该部分费用，故上诉人王英群要求中亨公司退还多收的阳台面积理由成立，本院予以支持。关于上诉人王英群要求中亨公司支付交纳契税滞纳金5000元的上诉理由，经查，中亨公司在一审中已提交了相关证据证实其已尽到了告知义务，本院予以认定，故王英群的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。关于上诉人王英群要求中亨公司协助其维修房屋的上诉理由，经查，双方在2001年7月7日的协议中已作了明确约定，且该协议双方均已实际履行，故上诉人王英群的该项上诉请求不能成立，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）、（二）、（三）项之规定，判决如下：

　　一、维持郑州市金水区人民法院（2002）金民初字第2154号民事判决书的第一项，即“一、被告中亨（河南）房地产开发管理有限公司于本判决生效后十日内支付原告王英群违约金78812.75元。”

　　二、撤销郑州市金水区人民法院（2002）金民初字第2154号民事判决书的第二项，即“二、驳回原告的其他诉讼请求。”

　　三、本判决生效后十日内上诉人中亨（河南）房地产开发管理有限公司退还上诉人王英群购房款27945元及利息1353.27元。

　　四、驳回上诉人王英群的其他诉讼请求。

一、二审案件受理费共计7554元，由上诉人中亨（河南）房地产开发管理有限公司负担5984元，上诉人王英群负担1570元。

　　本判决为终审判决。

审 判 长 马 晋

代理审判员 周 金

代理审判员 胡灵灵

二00三年四月十一日

书 记 员 毛子鑫