商品房买卖中如何使用惩罚性赔偿

　　惩罚性赔偿，又称示范性赔偿或报复性赔偿，是指由法院所作出的赔偿数额超过了实际损害数额的赔偿，是对真是赔偿的一种“附加”赔偿，这种赔偿具有补偿受害人遭受的损失、惩罚和遏制不法行为等多重功能。

　　《商品房买卖解释》第八、九条规定了出卖人承担惩罚性赔偿责任的5种情形，即出卖人在承担缔约过失责任或违约责任后，买受人还可以同时要求其承担不超过已付购房款一倍的惩罚性赔偿责任。其中明确规定了买受人在5种情形之下不仅可以要求解除、撤销合同或者是要求宣告合同无效，而且可以要求出卖人返还购房款、支付利息及赔偿损失，还可以向出卖人主张要求其承担不超过已付购房款一倍的“赔偿责任”。

　　在实践中对于惩罚性赔偿的适用，一般来说应当包括以下几个方面的要件：

　　1、适用范围的限制。惩罚性赔偿适用于房地产开发企业将尚未建成或已经竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。其他商品房的买卖合同中一般不适用惩罚性赔偿，非商品房买卖合同中也不适用惩罚性赔偿。

　　2、出卖人实施了欺诈或恶意违约的行为。根据《商品房买卖解释》的规定，以下情形发生时才可以适用惩罚性赔偿：第一，商品房买卖合同签订后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的;第二，商品房买卖合同签订以后，出卖人又将该房屋出卖给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的;第三，商品房买卖合同签订时，出卖人故意隐瞒没哟取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明，而导致房屋买卖合同无效或被撤销;第四，出卖人在签订商品房买卖合同时故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，而导致合同无效或被撤销;第五，在签订商品房买卖合同时，出卖人故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实，而导致合同无效或被撤销。

　　3、适用惩罚性赔偿的前提是买受人因规定情形出现而不能实现合同目的，如果买受人能够依商品房买卖合同的约定取得房屋的所有权，则其不能向出卖人主张适用惩罚性赔偿。根据《商品房买卖解释》的规定，必须是因为出卖人的上述情形或者行为导致商品房买卖合同被确认无效、依法撤销或买受人依规定请求解除，从而出现了买受人不能取得约定房屋所有权的情况下，才有适用惩罚性赔偿的必要。不能取得约定房屋的所有权是不能实现合同目的的主要表现。另外，有的情况下买受人虽然已经取得约定房屋的所有权，但是由于出卖人的欺诈或隐瞒行为导致已经设定抵押权的第三人向买受人主张对房屋的抵押权，从而导致买受人事后不能取得房屋的所有权或者不能取得完全的所有权的，也属于不能实现合同目的。