如何避免商品房买卖合同的风险

　　商品房买卖合同是购房者行使权利的基础，所以，在签订合同之时，购房者应知道开发商在标准的商品房买卖合同中的常用写法，及常用写法的法律风险。购房者在选购商品房时，只是一个发出“要约邀请”的过程，并未产生法律行为的过程。在看中一个小区、楼盘准备购买时，用商品房买卖合同书为自己与开发商现在或将来建立起法律关系，因此，商品房买卖合同书是购房者行使权利的基础。购房者在看中一个小区、楼盘准备购买时，一定要细读合同文本，对合同条款及专业用词理解不清的，可向专业人员咨询或向房地产开发主管部门咨询。

　　

　　此项应注意：

　　1、出卖人项应填写全，注册地址、营业执照注册号、企业资质证书号、法定代表人、联系电话、邮政编码等项都要填写全，以便购房者了解出卖人，出卖人是否是开发商，实践中，有时出卖人是联建方、施工方等不具有开发商资质的主体，如果购房者凭着这样的合同，购房者是无法办下产权证来的。

　　2、根据合同双方当事人出卖人项，购房者可以了解开发商的营业执照和资质，可以与证书核对是否一致，从中可以了解到出卖人是否为合法的具备房地产开发资格的主体。

　　法律风险：

　　与具有合法开发商主体资质资格的开发商签订合同，是实现合同目的的基础，实现房屋产权的基础，不具有资质的开发商签订的商品房买卖合同，购房者是无法办理产权证书，实现不了自己对购买的商品房的物权。存在物权不确定的法律风险。

　　第一条 项目建设依据

　　此项应注意：

　　1、本条是判断开发商用地是否合法，规划和建设手续是否合法的依据，所以，购房者签合同时一定要开发商把土地使用权出让合同号、建设工程规划许可证号和施工许可证号填写全，不陋项，并同开发商提供的资料核对，是否一致。

　　2、本条可以判断该块土地的用途和使用年限，一般情况下，住宅土地使用年限为70年，购房者可以计算剩余土地使用年限。

　　法律风险：

　　1、开发商取得土地使用权的途径有两个，一个是向国家交纳土地使用出让金以出让的方式取得土地使用权;另一个是国家无偿划拨的即以划拨的方式取得土地使用权。如果是划拨方式取得的土地使用权，在购房者需要转让该房屋时需交纳1%的的土地收益金。

　　2、我国实行土地使用有偿制度，土地使用期限届满之时，要继续使用该土地，需交纳土地出让金，所以这是购房者将来一定要发生的费用。

　　第二条 商品房销售依据

　　此项应注意：

　　1、开发商销售的商品房分两种：一是现房;二是期房。目前我国实行现房备案制度，期房实行商品房销售预售许可制度。如果购房者买的是期房，商品房预售许可证号栏就不能空者。

　　2、有时由于政策上的一些原因，政府为了鼓励企业的发展，会允许开发商在没有交足土地出让金的情况下预售一部分商品房，开发商此时没有商品房预售许可证。

　　法律风险：

　　1、如果现房没有备案或期房没有商品房预售许可证，通常情况下，该房产不具有合法资格，或办理不了房屋产权证。

　　2、增加未来的不确定因素，埋下与开发商发生纠纷的种子。

　　第三条 买受人所购商品房的基本情况

　　此项应注意：

　　1、商品房的房号有两种，开发商定的工程号和市地名办确定的行政街号，如果有其一，直接填上就可以，但如果两者都有就需要两者都填上。

　　2、关于该商品房的用途、结构、层建筑层数、阳台是否封闭及建筑面积等，都应当填写全，确定准确的所购商品房的基本情况。

　　3、有关公共部位与公共房屋分摊建筑面积的构成说明，建议购房者主动向开发商索取。

　　法律风险：

　　1、如果所购商品房的用途约定为住宅，而购房者本想所购商品房为商住两用，因未约定，所以，在将来会与开发商或物业公司为所购房屋的用途，产生摩擦和纠纷。因此，为避免将来的纠纷，应当在合同用途栏明确写明准确的用途。

　　2、仔细核对公共部位与公用房屋分摊建筑面积，避免自己的利益受到损失。

　　第四条 计价方式与价款

　　此项应注意：

　　本条一般没有什么问题，只要按照双方的约定如实填写即可。但应仔细检查大、小写金额是否一致，并自带计算器计算一下，开发商计算的是否准确。

　　第五条 面积确认及面积差异处理

　　此项应注意：

　　1、商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第贰种方式进行处理。

　　2、若开发商不同意按照第二种方式处理，而同意按照产权登记面积以商品房买卖合同中确定的币种用现金退补时，可要求开发商增补一句，按照现行的法律法规办理退补。

　　法律风险：

　　1、面积误差在期房中比较突出，现房只要用尺测量一下，即可大致测算出来，而期房则无法通过在签合同前，准确测量。所以要明确约定面积误差的处理方式。

　　2、随着最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷的司法解释的出台，开发商有意规避本条第二种的处理方式，把不确定的面积误差的风险，转移由购房者承担。

　　第六条 付款方式及期限

　　此项应注意：

　　如果选择现款付款方式，交付购房款，本条没有太大的风险;若选择按揭贷款的付款方式，贷款申请是否批准，可能会是购房者买房与否的一个重要标准。

　　1、要在合同上注明“按揭贷款”字样，注明未获贷款时的处理方法。

　　2、付款时间约定好，付首付款的时间就是交款时间，若非因购房者原因不承担逾期付款责任;并建议注明余款的付款时间以银行贷款的发放时间为准。

　　法律风险：

　　按揭贷款购房者若不约定未获贷款的处理方法，及余款付款期限注明，将要承担巨大的法律风险和逾期的违约责任。这是购房者在签订合同时，无法预料的。

　　第七条 买受人逾期付款的违约责任

　　此项应注意：

　　仔细阅读本条内容，计算自己的承受能力，以免自己不能的承担的风险;注意本条数据应与第九条的内容相对应。

　　法律风险：

　　与第六条内容的法律风险相一致。

　　第八条 交付期限

　　此项应注意：

　　1、交付期限的约定，关系到开发商逾期交房的违约责任的起算点;

　　2、交付验收的条件，关乎开发商交房的标准;

　　3、本条规定开发商遭遇不可抗力是可以延期交房的，且不承担违约责任，但开发商不承担违约责任有一个前提条件，就是其告知义务，有鉴于此，合同中一定注明告知期限和方式;

　　4、关于执行政府法令及政策，导致的延期，开发商应提供相关的书面证明，以证明其延期的合法性。

　　法律风险：

　　1、看似简单的交付期限，确是开发商逾期交房的违约责任的起算点，约定明确，可以维护购房者的合法权益。

　　2、交付标准是开发商交付房屋的基本标准，所以，应选择稍高的交付标准，以免购房者额外增加费用。

　　第九条 出卖人逾期交房的违约责任

　　此项应注意：

　　本条的违约金和逾期期限应与第七条相等。

　　法律风险：

　　公平是民事法律行为的基础，因此，开发商要求购房者承担的逾期付款责任，同时也应当承担相等的逾期交房的违约责任。

　　第十条 规划、设计变更的约定

　　此项应注意：

　　1、购房者的注意力一般集中在房屋本身，往往忽略居住环境有关的问题。

　　2、所购房屋的周围建筑物的位置、距离、高度、宽度、占地面积以及与本楼的距离;

　　3、本楼盘的配套设施的规划，也应体现在本条中;

　　4、如果规划、设计变更内容是购房者不能接受的，应增加通知方式与解决方式。

　　法律风险：

　　1、一个楼盘的配套设施及与周围建筑物的距离、高度等，都会对以后的生活产生很大影响;如果未在合同中写明，将无法追究开发商的法律责任。

　　2、明确约定，规划、设计内容的变更是你不能接受的，你选择退房，一定要明确时间，特别是开发商退款给你的时间，以便确定追究开发商的违约责任的起始时间。

　　第十一条 交接

　　此项应注意：

　　1、此条提醒购房者注意本合同文本已明确约定，开发商在交付房屋时，必须提供本合同第八条规定的证明文件，和签署房屋交接单。签署房屋交接单就是房屋的交付，由此以后产生的风险，将由购房者承担。

　　2、开发商在交接房屋时，还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，也就是通常所说的“两书”，开发商如果不出示证明文件或出示证明文件不齐全，购房者有权拒绝交接，由此产生的逾期交房责任由开发商承担。

　　3、在本条空白处，要明确约定，由于开发商的原因，未能按期交房的处理方式。维护自己的合法权益。

　　法律风险：

　　1、根据相关法律法规的规定，房屋的交接，是某些权利和义务由开发商转移到购房者的交接点如风险，房屋交接后，由此产生的风险，将由购房者承担。

　　2、明确的由于开发商的原因，未能按期交房的处理方式，可以使未能按期交房的违约责任更加明确，如未约定，则不便于法官或仲裁员操作。

　　第十二条 出卖人保证出售的房屋未有权利瑕疵

　　此项应注意：

　　购房者应注意，买到的房屋是否是开发商“一房两卖”的房屋或者开发商因债权债务纠纷，被法院作出财产保全的决定，以及开发商为获得贷款或借款，把此房屋抵押给银行或债权人。

　　法律风险：

　　如果购房者买到这样的房屋，将无法办理房屋产权证，存在无法行使自己对自己的房屋物权，存在不确定的法律风险，被银行或者债权人对此套房屋行使担保物权等。

　　第十三条 出卖人关于装饰、设备、标准承诺的违约责任。

　　此项应注意：

　　1.本条约定的是开发商关于装饰、设备标准的承诺。所以建议购房者在选择合同提供的处理方式时，选择第一种处理方式。

　　2.购房者应当在合同中，关于商品房装饰、设备标准的约定应当尽可能的详细，比如说，装饰设备的材质、效果、生产厂家等内容，都是不可缺少的。以便，购房者在实际操作过程中衡量开发商是否违约。

　　法律风险：

　　关于商品房装饰、设备标准的承诺，如果约定不明确或者约定实际交付为准，将存在开发商告诉购房者，我向你交付什么样的房子，你都得拿着，而且我不承担任何责任。

　　第十四条 出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺。

　　此项应注意：

　　本条的约定，与购房者搬进新房日子过得是否舒心，有密切的关系，所以，购房者应当给予更多的关注。

　　1.建议购房者在本条空白处，关于煤气、“入住率达到70%供煤气”和水电于交付使用时正常运行、有限电视、电话入住时具备接通条件，费用自理，明确约定有关概念，如有线电视、电话在入住具备接通条件，应同时约定购房者应当办理我相关手续后即应开通。

　　2.建议购房者约定本条的违约处理方式，如约定一个宽限期，超过这个宽限期购房者可以要求无条件退房，开发支付违约金等。

　　法律风险：

　　1.关于基础设施，公共配套建筑正常运行的承诺。如果约定不明确，或者约定不准确;会给以后购房者搬进新房带来比较多的麻烦，如开发商提供的电为临时电，而非正式电。

　　2.所以，购房者应在本条中增加开发商如未在规定日期为达到使用条件，双方同意按以下方式处理的约定。用约定约束开发商，避免购房者日后住进新房的麻烦。

　　第十五条 关于产权登记的约定

　　此项应注意

　　1.很多的合同中，开发商在此项规定之向购房者承诺在商品房支交付多少日之内，办理产权登记，如未在规定的期限内办理出产权证，开发商多数承诺协助办理。

　　2.产权登记是购房者行使对自己的房屋物权的一种凭证，所以购房者应当在此多注意是否由谁来办理房屋产权证。

　　法律风险：

　　1.现在有一些房屋，因为开商在办理某些手续的时候，文件不齐全，所以导致无法办理出产权证。因为房屋产权证是房屋的物权产权证凭证，也是房屋所有权凭证。所以，如果没有房屋产权证，将无法完全行使房屋所有权的占有、使用、收益、处分中的某一项或某几项权能。

　　2.如果办理不出房屋产权证，将存在开发商会把这套房子抵押或者出售给另外第三人的情况，造成日后产生法律纠纷的根源。

　　3.建议购房者采取本条第一项的处理方式，如未在规定的期限内取得房屋产权证：购房者有权选择退房，以保护自己的合法权益。

　　第十六条 保修责任

　　此项应注意

　　1. 开发商提供的住宅质量保证书与本条规定的内容是否有矛盾之处，如果没有矛盾之处，可以约定按照住宅质量保证书执行，如果有矛盾应选择适用住宅质量保证书的规定。

　　2.住宅质量保证书是开发商提供质量保证的基础和商品房保修范围和保修期限的凭证;所以，购房者在签定合同时一定要仔细阅读住宅质量保证书。

　　法律风险：

　　住宅质量是购房者关心的重要内容。所以，为避免日后产生纠纷，应当同时约定在保修期内维修几次，仍然达不到住宅使用要求，严重影响购房者日常生活，购房者可以选择退房。

　　第十七条 双方可以就下列事项约定

　　此项应注意

　　开发商通常将商品房所在楼宇的屋面使用权、外墙面使用权、楼宇命名权、小区的命名权等，归开发商所有。

　　建议购房者在此约定开发商在行使上述权利时，应遵守社会公德和现在即将来颁布的法律和法规。

　　法律风险：

　　如果开发商无条件保留上述权利，将有可能在将来某个时间行使上述权利时，损害购房者的利益。

　　第十八条 房屋的用途

　　此项应注意：

　　如果购房者想把所购的房屋用作住宅以外的其他用途，应当在本条中明确约定。

　　法律风险：

　　如果未在本条中明确约定房屋的用途，或者约定的用途仅为住宅，购房者想把所购的房屋改作其他用途，将有可能承担违约责任。

　　第十九条 本合同争议解决的途径

　　此项应注意

　　建议购房者选择提交仲裁委员会进行仲裁的方式解决本合同争议。

　　法律风险：

　　仲裁方式：实行一裁终局的方式，不会形成诉讼中存在的案件久拖不决的情况，以及一审、二审等其他拖延诉讼的情形。

　　诉讼方式：诉讼实行两审终审制，诉讼期限为一审普通程序为六个月，简易程序为三个月，二审程序判决审理为三个月裁定审理为一个月。所以，建议购房者采取仲裁方式可以迅速解决纠纷。

　　第二十条至二十四条 双方协商填写即可。