商品房买卖应掌握的法律常识

　　商品房买卖应掌握的法律常识

　　2、建筑密度：也叫建筑覆盖率，项目建设用地范围内，所以建筑物基底面积之和规与项目规划建设用地总面积之比。建筑密度越大，居住的舒适性可能越差。

　　3、房屋建筑面积：包括套内面积和公摊面积

　　4、套内面积：由套内使用面积、套内墙体面积、套内阳台面积组成

　　⑴套内使用面积计算，应符合下列规定：

　　①套内使用面积包括卧室、起居室(厅)、厨房、卫生间、餐厅、过道、前室、贮藏室、壁柜等的使用面积的总和;

　　②跃层住宅中的套内楼梯按自然层数的使用面积总和计入使用面积;

　　③烟囱、通风道、管井等均不计入使用面积;

　　④室内使用面积按结构墙体表面尺寸计算，有复合保温层，按复合保温层表面尺寸计算;

　　⑤利用坡屋顶内空间时，顶板下表面与楼面的净高低于1.20m的空间不计算使用面积;净高在1.20m~2.10m的空间按1/2计算使用面积;净高超过2.10m的空间全部计入使用面积;

　　⑥坡层顶内的使用面积单独计算，不得列入标准层使用面积和标准层建筑面积中，需计算建筑总面积时，利用标准层使用面积系数反求。

　　⑵套内墙体面积由共用墙体和非共用墙体组成。共用墙体是指商品房各套之间分隔墙、套与公用建筑空间之间的分隔以及外墙(包括山墙)。共用墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积，非共用墙水平投影全部计入套内建筑面积

　　⑶套内阳台面积应按结构底板投影面积单。

　　二、商品房面积计算规则和误差处理

　　1、下列面积计入建筑面积

　　(l)单层建筑物不论其层高均按一层计算，其建筑面积按建筑物外墙勒角以上的外围水平面积计算。单层建筑物内如带有部分楼层者，亦应计算建筑面积。

　　(2)多层建筑物的建筑面积按已建筑面积的总和计算，其底层按建筑物外墙勒角以上外围水平面积计算，二层及二层以上按外围水平面积计算。

　　(3)层高超过2.2米的地下室、半地下室、地下车库、仓库、商店、地下指挥部等及相应出人口的建筑面积按其上口外墙(不包括采光井、防潮层及其保护墙)外围的水乎面积计算。

　　(4)用深基础做架空层加以利用，层岗超过2.2米的，按架空层外围的水平面积的一半计算建筑面积。

　　(5)坡地建筑利用吊脚做架空层加以利用且层高超过2.2米，族围护结构外围水平面积计算建筑面积。

　　(6)穿过建筑物的通道和建筑物内的门厅、大厅不论其高度如何，均按一层计算建筑面积。门厅、大厅内回廊部分按其水平投影面积计算建筑面积。

　　(7)电梯井、提物井、垃圾道、管道井等均接建筑物自然层计算建筑面积。

　　(8)舞台灯光控制室按围护结构外围水平面积乘以实际层数计算建筑面积。

　　(9)建筑物内的技术层(管道层、附层、夹层)是指房屋的局部层次，层高超过2.2米的，按其墙外围水平面积计算建筑面积。

　　(10)与建筑物连接的有往雨篷按校外围水平面积计算建筑面积;独立柱雨篷按其顶盖水平投影面积的一半计算建筑面积。

　　(11)有柱的车棚、货棚、站台等按性外围水平面积计算建筑面积;单排校、独立柱的车棚、货棚、站台等按其顶盖水平投影面积的一半计算建筑面积。

　　(12)突出屋面的有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房等按围护结构外围水平面积计算建筑面积。

　　(13)突出墙外的门斗按围护结构外围水平面积计算建筑面积。

　　(14)封闭阳台、挑廊，按其水平投影面积计算建筑面积。凹阳台、姚阳台按其水平投影面积的一半计算建筑面积。

　　(15)建筑物墙外有顶盖和柱的走廊、檐廊，按柱的外边线水平面积计算建筑面积。无柱的走廊、檐廊按其投影面积的一半计算建筑面积。

　　(16)两个建筑物间有顶盖的架空通廊，按通廊的投影面积计算建筑面积。无顶盖的架空通廊按其投影面积的一半计算建筑面积。

　　(I7)室外楼梯作为主要通道和用于疏散的，按每层水平投影面积计算建筑面积;楼内有楼梯的，室外楼梯按其水平投影面积的一半计算建筑面积。

　　(18)跨越其他建筑物、构筑物的高架单层建筑物，按其水平投影面积计算建筑面积，多层者按多层计算。

　　(19)室内体育馆核实际层数计算建筑面积。体育馆(场)看台 下空间加以利用的，其超过1.8米的部位计算建筑面积 (多层按多层计算)。

　　(20)原始设计为假层(含顶层阉)屋面全部翻高后，前后墙沿口到楼板高度超过1.8米的，按实际计算建筑面积。

　　2、不计入建筑面积的范围：

　　(l)突出墙面的构件和艺术装饰，如：杖、垛、勒角、台阶、无枝雨篷等。

　　(2)检修、消防等用的室外爬梯。

　　(3)层高在2.2米以内的技术层、夹层。

　　(4)构筑物，如：独立烟囱、烟道、油罐、水塔、储油(水)池储仓、地下人防干、支线等。

　　(5)建筑物内外的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱罐的平台。

　　(6)没有围护结构的屋顶水箱，舞台及后台悬挂幕布、布景的天桥、挑台。

　　(7)单层建筑物内分割的操作间、控制室、仪表间等单层房问。

　　(8)层高小于2.2米的地下、半地下室深基础地下架空层、坡地建筑物吊脚架空层。

　　(9)岗亭、警亭、书报亭等。

　　(lO)里弄房屋后天井内的天棚。

　　(ll)利用马路、通道及隙地所搭棚架。

　　(12)阁楼。

　　(13)房屋的平台、晒台、花台、屋顶平台等。

　　3、建筑面积的误差处理

　　按套(单元)计价或者按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积。

　　商品房购销合同应对商品房实际面积与合同面积出现误差的处理办法，合同未作约定的，按以下原则处理：

　　⑴面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的，据实结算房价款;

　　⑵面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人补足;超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由房地产开发企业返还买受人;绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。

　　产权登记面积-合同约定面积

　　面积误差比= ——————————————— ×100%

　　合同约定面积

　　三、商品房销售

　　1、销售商品房许可文件

　　购房者在购房时应要求房地产开发商和销售商提供齐全的“五证”、“二书”，这是法律对销售方的基本要求。“五证”是指《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》(建设工程开工证)、《商品房销售(预售)许可证》。“二书”是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。

　　“五证”中最重要的是《国有土地使用证》和《商品房销售(预售)许可证》，两者表明所购房屋属合法交易范畴。《商品房销售(预售)许可证》的预售范围为本项目可销售楼盘，购房者务必看清购买楼层是否在预售范围内。

　　“两书”可以作为商品房买卖合同的补充约定，并且是房地产开发企业在商品房交付使用时，向购房人提供的对商品住宅承担质量责任的法律文件和保证文件。

　　五证

　　《国有土地使用证》

　　《建设用地规划许可证》

　　《建设工程规划许可证》

　　《建设工程施工许可证》

　　《商品房销售(预售)许可证》

　　二书

　　住宅质量保证书住宅使用说明书

　　2、商品房购销合同要注意以下问题

　　⑴保证完整的退房权利。当出现开发商违约、购房者有权退房时，购房者应该有退房的选择权，并且明确退房时如何处理，不退时又怎么对待;

　　⑵把广告写进购房合同。直接在合同中约定广告视为合同的一部分，或者把广告的内容以合同条款形式明确下来;

　　⑶让促销宣传落到实处。对于开发商为促销提出的很多承诺，不仅要以书面方式确认下来，而且要保证这些促销措施具有可操作性;

　　⑷自列清单要求开发商履行告知义务。购房者对于自己想要了解的信息，比如房屋使用年限、小区规划、面积测量报告等等，要求开发商进行告知;

　　⑸购买期房时要求分期付款。签订预售合同时，购房者可以先支付定金，然后在交房和过户时再支付房款;

　　⑹完善“规划条款”。不仅要把小区平面布局图附在合同中，而且应该要求开发商将布局图中的很多内容标注清楚，比如层高、方位、小区出入口、绿化率、商铺市场定位等;

　　⑺莫忘“会所条款”。对于拟配备会所的楼盘，应该在合同中明确会所权属、功能、交付日期、是否对外开放、是否收费等;

　　⑻细化房型图。合同附件中，房型图一定要规范、细化，房屋各房间具体的尺寸、朝向、层高等都要标注清楚，并明确违约责任;

　　⑼开发商义务与责任捆绑约定。对于合同中开发商的很多义务应该相应地约定好明确、具体的违约责任;

　　⑽争取商品房质量保证金。对于开发商的商品房质量保证责任，购房者可参照工程质量保证金，要求开发商预留商品房质量保证金交由金融机构托管。

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