预售登记备案，商品房买卖合同有效

基本案情

2002年7月29日，原告贾淑琴即乙方，被告某房地产开发有限公司即甲方，双方签订了《商品房买卖合同》。该合同约定：乙方购买甲方开发的某市X号院11层1107号房屋作为住宅，建筑面积共99. 04平方米，房价款为人民币89万元；付款方式为首付人民币18万元，银行提供71万的20年期个人住房抵押贷款；甲方应于2002年12月23日前将符合合同约定条件的房屋交付乙方使用。该合同签订后，原告按月支付了首付款18万元，被告为原告所购房屋办理了预售登记备案手续。2002年8月9日，原、被告及中国建设银行某某支行签订了《中国建设银行某市分行个人住房贷款借款合同》，约定中国建设银行某支行向原告提供人民币71万元的购房贷款。2002年10月23日，中国建设银行某某支行向原告发放了该笔贷款。但合同约定的交付期限届满后，原告虽多次要求被告交房，但被告一直未向原告交付所购之房。

2003年8月，被告通过某中介公司以人民币468000元的价格，将原告所购之房的使用权另行售与第三人夏兰芬。夏兰芬支付全额价款后于2003年8月20日入住，并于2004年10月将户口迁入该址。2006年6月，因原告连续三个月未按期偿还银行借款本息，中国建设银行股份有限公司某某支行（原中国建设银行某某支行）向某市西城区人民法院提起诉讼，要求解除原、被告及该行所签订的《中国建设银行某市分行个人住房贷款借款合同》。2006年7月5日，法院做出裁定，对原告所购买的位于本市X号院11层1107号楼房一套进行诉讼保全，在保全期间，上述房屋不得办理买卖、过户、抵押等手续。

2006年8月，原告发现第三人夏兰芬入住上述房屋后，向人民法院提起诉讼，要求被告履行交付房屋的义务，第三人将房屋腾退并迁出户口，诉讼费由被告承担。

法院审判

庭审中，被告对上述事实基本认可，但辩称，因房屋已被某市西城区人民法院查封，故无法履行交房义务。

第三人夏兰芬述称，2003年8月，我与被告签订买卖合同，并支付了全部价款，取得了房屋使用权；我一直向物业公司交纳物业费，并不清楚房屋产权情况。现在，我们一家三口都在这居住，无法给原告腾房。第三人并向法院提供了其于2003年8月20日向某中介公司交付人民币468000元的收据、物业管理公司的证明和收费单，证明其于2003年8月向被告购买本案原告已购之房的使用权，同时一直交纳物业费的事实。

法院经审理查明后认为，依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据查明的事实，原、被告所签订的商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，应为合法有效。被告应按约定向原告履行交付房屋的义务。现原告诉请要求被告交付其所购买之房，理由正当。第三人未经原告同意，即居住原告所购之房，没有合法依据，故第三人应无条件将原告所购之房腾出。关于原告所提出的要求第三人将户口迁出的诉讼请求，不属民事案件受案范围，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：

一、第三人于本判决生效后十五日内将原告所购房屋腾空，并由被告将该房交与原告。

二、驳回原告其他的诉讼请求。

第三人不服一审判决，提出上诉，二审法院于2007年7月维持原判。