法官详解房产难题 农村房屋买卖无效可补偿

现代快报 宗一多 在快报房产法律咨询热线025—84783610开通的三天里，这条热线已经走进了千家万户。众多读者早早地等候在了电话机旁，时间一到就拨通热线，更有热心读者直接来到报社要求与法官进行面对面的咨询。鼓楼法院资深法官李子木结束了热线解答后，还当场为等候

现代快报 宗一多

　　在快报房产法律咨询热线025—84783610开通的三天里，这条热线已经走进了千家万户。众多读者早早地等候在了电话机旁，时间一到就拨通热线，更有热心读者直接来到报社要求与法官进行面对面的咨询。鼓楼法院资深法官李子木结束了热线解答后，还当场为等候在旁的读者解答房产疑难问题。

　　无法过户可以起诉

　　玄武区张女士：1993年，房屋拆迁后我们家分了两套房子，一套已经卖了。房子产权人均为祖母，1998年，祖母过世后，所有子女签订了一份同意放弃产权的协议书，约定房子归我父亲所有。新分房子的产权面积款、新增面积款是由我父亲交付的，那么，现在我父亲是否可以取得房屋的产权？

　　李子木法官：如果你所说的情况属实的话，依据《拆迁安置补偿协议》、家庭成员的内部协议，以及房地产管理部门要求的其他证明文件，你可以要求开发单位将房屋的产权办理到你父亲的名下。如果无法解决，可以考虑到法院起诉，要求开发单位办理相应过户手续。

　　墙面开裂原因众多

　　鼓楼区李先生：我购买了一套商品房，2004年2月已经交付。我简单装修了一下房子并且已入住，可是发现墙面有很多开裂处，请问是否可以追究开发商的责任？

　　李子木法官：墙面开裂有多种原因。也可能是由装修施工方引起的，建议你可以请相关部门鉴定一下，看看具体是哪方面的责任，再做决定。如果证实确实是开发商的责任，可以与其协商修复或主张相应的权利。

　　未办两证如何应对

　　下关区丁女士：我的房子是2000年的拆迁房，钱款已经付清，可是两证一直没有办下。2003年8月签订的合同中约定3个月内办理两证，可是至今开发商都没有办理，那么我该怎么做？还有，我买房子的钱款是贷款的，如果我想与开发商解除合同，利息是否可以退还？

　　李子木法官：两证办不下来可能是开发商没有交齐土地出让金等费用，建议你可以先去房地产管理机关查阅一下开发商是否未交纳相关费用。然后也可以向开发商主管部门反映情况，无法解决的可以去房管局投诉。至于贷款利息方面，在解除合同的前提下，如果是出于出卖人的责任，则贷款利息是可以主张的。

　　二手房买卖要留意户口

　　鼓楼区王小姐：我买了一套二手房，房产证已经办理好了，可是户口问题一直没有办法解决。前业主的前手没有将户口迁出，也无法联系到当事人，请问该怎么办？

　　李子木法官：最早的业主没有将户口迁出，但是你与最早的业主又没有直接的合同法律关系，依民法排除妨碍原理，你可以房屋所有权人身份要求原户口所在人将户口迁出。如果确实联系不到最早的业主，看公安机关是否可以将其列入“空挂户”，但这属于公安机关户籍行政管理的范畴，具体事宜可以去公安机关咨询。

　　农村房屋买卖无效可补偿

　　雨花台区马先生：几年前，我卖了一套在农村的房子。我已经到法院起诉过，法庭认定双方买卖合同无效，但并没有就房屋产权问题有所规定，那么，我那套房子的产权现在属于谁？

　　李子木法官：法律规定农村宅基地的房屋买卖合同无效，合同确认无效后，因合同取得的财产应相互返还，但在实际处理过程中，需要参考的因素太多。如果住户已经入住多年，房款也已经付清，可以本着公平原则采取一些其他的补助办法，例如给予合理的折价补偿。

记者 宗一多