商品房买卖司法解释第十四条解读【房屋面积误差】

第十四条【房屋面积误差】

　　出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：

　　（一）面积误差比绝对值在3％以内（含39%），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；

　　（二）面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在39%以内（含39%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在39%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

　　本条是关于商品房买卖纠纷面积误差处理原则的规定。

　　一、制定本司法解释的背景

　　具体分解该条包含两层意思，开发商交付的商品房因面积误差诉至法院的应如何处理，合同有约定的按合同约定；合同没有约定的，以面积误差比绝对值在396（含39%）以内或以外作为是否支持解除合同及承担不同责任的标准。2001年4月4日，建设部颁布的《商品房销售管理办法》第20条规定：按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。合同未作约定的，按以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3％以内（含39%）的，据实结算房价款；（二）面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3％）部分由买受人补足；超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3％以内（含3％）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3％部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。面积误差比＝（产权登记面积－合同约定面积）令合同约定面积×100。因本办法第24条规定的规划设计变更造成面积差异，当事人不解除合同的，应当签订补充协议。长期以来，开发商销售商品房缺斤少两的现象十分普遍，群众反映强烈，在商品房买卖纠纷的诉讼中所占比例较大，为此建设部作为行业主管部门制订的《商品房销售管理办法》对此作出专条规定。经过两年的实践证明此规定是切实可行的，本司法解释有必要引进了该条内容。按最高法院相关司法解释规定，司法解释可以作为准据法引用，部颁规章在人民法院审判工作可以参考但不宜作为准据法引用，因此法官在民事判决中引用《商品房销售管理办法》作为判令开发商承担面积误差民事责任的依据时，存在法律上的障碍，将其上升为司法解释即解决了这一难题，同时也保证行政权与审判权的有机统一。

　　2000年9月13日，建设部和国家工商行政管理局印发的《商品房买卖合同示范文本》第5条（面积确认及面积差异处理）约定：根据当事人选择的计价方式，本条规定以（建筑面积）（套内建筑面积）（本条款中均简称面积）为依据进行面积确认及面积差异处理。当事人选择按套计价的，不适用本条约定。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按约定的方式进行处理。双方同意按以下原则处理：（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；（2）面积误差比绝对值超出3％时，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房款退还给买受人，并按约定利率付给利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3％）部分的房价款由买受人补足；超出3％部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3％）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。面积误差比＝（产权登记面积－合同约定面积）令合同约定面积×100。因设计变更造成面积差异，双方不解除合同的，应当签订补充协议。由此可以看出，《商品房买卖合同示范文本》确立的面积误差处理原则与部颁规章《商品房销售管理办法》、本司法解释规定的处理原则基本相同。从示范合同文本、部颁规章、司法解释三个方面形成当事人合同约定与行政部门行使行政管理权、人民法院行使审判权的有机统一，这对规范商品房交易市场，加大保护买房人的合法权益的力度，将起到积极作用。

　　二、关于如何确认所交付商品房面积

　　一般讲，应以商品房产权登记面积作为确认交付房屋面积的凭证。《商品房销售管理办法》第20条对此已有明确规定。什么是产权登记面积呢？《商品房销售管理办法》第45条第4款规定：本办法所称产权登记面积，是指房地产行政主管部门确认登记的房屋面积。一般是指房屋产权证上记载的房屋面积。1992年4月21日建设部颁布的《关于加强商品房屋产权产籍登记管理的通知》中指出：商品房的购买方必须在购买商品房的3个月内（期货交易的在结算之日起的三个月内），持能证明交易行为行为合法性的有效证件到房地产产权管理机关办理产权登记手续，领取产权证书。1994年7月，建设部转发的《广东省城镇房地产登记条例》第8条规定：购买新建商品房屋，在房屋交付使用时，买方凭房屋买卖合同，申请办理确认权属登记，领取房地产证。但是在商品房买卖实务中，上述规定难以做到。如由于开发商未缴清土地出让金、大小市政配套费、其他规费等，不具备领取房地产权证的法定条件，还比如由于政府房地产管理部门的原因，如怠于办理业主所购商品房产权证，工作效率低下，致使业主人住一、二年后仍拿不到产权证。如果在此时买受人发现出卖人所交付的房屋面积不符合合同约定，按照合同约定要求退房，就可能造成损失扩大。同时，以产权登记面积作为确定交付商品房面积的依据，缺乏可操作性。买受人买房时有关价款的约定有两种，一是交房时付清全款。二是交纳首付款后余款以按揭****方式支付，如买受人人住所购商品房一、二年后才取得房屋产权证，发现面积缩水，再去找开发商时，开发商可能已将楼盘售完而去，买受人主张解除合同退房返款的难度将会很大。如果买受人在签订合同时就决定，不论出卖人所交付的房屋面积发生何种变化，均不准备退房，合同双方可以约定以产权登记面积作为确认所交付的商品房面积的依据。

　　基于以产权登记面积作为确认交付商品房面积的依据存在上述缺陷，实务中常常以测绘成果表作为计算交付商品房面积的依据。《商品房销售管理办法》第34条规定：房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于权属登记。一些地方性法规对此还作出更为详细的规定，《杭州市城市房地产开发经营管理若干规定》第21条规定：房地产开发企业在商品房交付使用前，应当由房地产行政管理部门认可的，具有房产测绘资质的独立测绘中介机构进行商品房的面积测绘；测绘成果表应当标明商品房的建筑面积、套内建筑面积、使用面积和分摊的共有建筑面积。房地产开发企业应当以测绘机构测定的面积作为商品房交付计价的面积，并向购房人提供商品房测绘成果表。房地产行政主管理部门应当根据测绘机构测定并经房地产开发企业和购房人共同认定的建筑面积核发商品房房屋所有权证。测绘机构因商品房测绘误差超过国家规定允许技术误差范围，造成购房人或房地产企业损失的，应当承担相应的赔偿责任。《房产测绘管理办法》第18条规定：房地产行政主管部门只对测绘成果进行形式审查，只要测绘单位操作规范，产权登记证所登记的面积就以测绘成果表所记录的面积为准。此外，该办法第17条还规定，买受人对测绘单位提供的测绘成果有异议的，可以委托国家认定的房产测绘成果鉴定结构鉴定。在诉讼或仲裁阶段，可以申请人民法院或仲裁机构委托鉴定。从上述规定我们不难看出，测绘成果表是确定商品房产权登记面积的依据，商品房买卖双方也可以约定以测绘成果表作为确定所交付商品房面积的依据。如果测绘成果表上所记录的商品房面积超过合同约定的正常误差范围，买受人可以在收到测绘成果表后作出是否对方的决定，买受人可以在收到测绘成果表后作出是否退房的决定。这种作法符合实际，买受人在交房时间点前后收到测绘成果表时，就可以知道交付房屋面积误差有多大，是否符合合同约定的退房条件，以便作出是否退房的决定。买受人作出退房决定后，开发商也可以及时将买受人所退房屋再次卖出，避免损失扩大。

　　三、商品房面积差异的处理原则

　　1．按套内建筑面积计价的面积差异处理原则。出卖人与买受人签订按套内建筑面积计价的，当套内建筑面积与合同约定不符时，应当按本司法解释确立的一般原则处理。

　　2．买受人所购房屋的共摊面积差异的处理原则。分摊的共有建筑面积不能由买受人自己单独使用，但共摊建筑面积的减少将影响买受人的收益，公共设施功能也将受到一定影响，同时也使买受人的产权登记面积减少，损害买受人的投资权益，对此出卖人也应承担相应的违约责任。如双方当事人在商品房买卖合同中对共摊建筑面积有明确约定的，从其约定，未约定的依照本条司法解释规定的原则处理。

　　3．按建筑面积计价的商品房面积差异处理原则。《商品房销售管理办法》第21条规定：按建筑面积计价的，当事人应当在合同中约定套内建筑面积和分摊的共有建筑面积，并约定建筑面积不变而套内建筑面积发生误差以及建筑面积与套内建筑面积均发生误差时的处理方式。具体讲，包括两层意思：一是商品房买卖合同约定的建筑面积是固定不变的，而套内建筑面积发生误差，包括套内建筑面积增加而分摊的共有建筑面积减少和套内建筑面积减少而分摊的共有建筑面积增加两种情况，前一种情况买受人可提高房屋的实际使用率，可比照本司法解释中交付房屋面积小于合同约定面积的规定处理。后一种情况，降低了交付商品房的实际使用率，可比照本司法解释中实际交付房屋面积小于合同约定面积的规定处理。此外，还存在下述几种情况。建筑面积和套内建筑面积均减少，但套内建筑面积的减少幅度（大于或）小于建筑面积减小的幅度。再是建筑面积与套内建筑面积均增加，但套内建筑面积增加的幅度（大于或）小于建筑面积增加的幅度。对上述四种情况也应当以是提高或降低房屋实际利用率为标准判断房屋面积比值的提高或降低来决定适用本条司法解释。

　　4．因设计变更造成面积差异适用本条规定的原则。在开发商起草的格式合同中，对设计变更而引起的面积误差常约定为：因设计变更而造成面积差异，房价款按实际面积结算。这样约定既不符合规范性文件的要求，也容易损害买受人的利益。《商品房销售管理办法》第24条规定：房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内作出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。规划、设计变更常常会引起建筑物的容积率、建筑密度等建筑指标的变化，引起建筑面积变化，还会引起户型、朝向、层高等各种变化，与单一的商品房面积误差有着本质的区别，不宜适用本条司法解释规定的面积误差处理原则处理，双方不解除商品房买卖合同的，应当签订补充协议。建设部、国家工商行政管理局颁布的《商品房买卖合同示范文本》第10条也确认这一原则，该条约定：经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向等因素影响到买受人所购商品房质量或适用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内作出是否退房地书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作出书面答复的，视同接受变更。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人须在买受人提出退房要求之日起若干天（当事人约定）内将买受人已付款退还买受人，并按约定标准付给利息。买受人不退房的，应当与出卖人另行签订补充协议。

　　四、制定本条司法解释的法理依据

　　从法律上讲，出卖商品房面积误差属于物的瑕疵，“买卖标的物的瑕疵者，买受人得择一行使解除契约或价金减少请求权，但法院并无为其选择行使之权”。出卖人交付的商品房面积与合同约定有差异时，称其为瑕疵给付，因此损害到买受人固有利益时，称其为有益给付。“该固有利益之损系因买受人之疏于防范而发生者，视情形可能构成因果关系中断或与有过失构成因果关系中断者，出卖人不负有该损害赔偿责任；买受人仅与有过失者，法院得减轻赔偿金额，或免除之。称有害给付而引起之损害……”。

　　本条司法解释规定面积误差比绝对值在3％以内（含3%）的瑕疵给付的，交付的房屋实际面积大于合同约定面积的，按照合同约定的价格补足价款；交付的房屋实际面积小于合同约定面积的价款，由出卖人返还给买受人。这样规定的本质是减少购房的价金。面积误差比绝对值超出3%的，买受人可以请求解除合同，实质规定了解除权行使的条件，即行使解除权的条件比价金减少请求权的条件要严格。之所以这样规定主要是考虑保护房地产业的健康发展，如允许动辄退房就会造成房地产逆向流转的后果，加重开发商责任，造成主观过错与民事责任不对等的后果。出卖人面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人的规定，实质是出卖人因有害给付而承担的赔偿责任规定，并不是适用《消费者权益保护法》有关双倍返还规定的结果。