商品房委托销售的注意事项

　　1、房地产自主销售与委托代理销售的差异

　　营销工作作为房地产开发经营的龙头，起到至关重要的作用。现在一般有两种销售模式：开发商自主销售和委托代理销售。这两种模式的不同比较如下:

　　(1)针对的对象不同：自主销售针对的是营销部门和销售人员，管理琐碎;委托代理针对的是代理公司，合同制约，管理单纯。

　　(2)获利的动机不同：代理商要的是利润，销售人员要的是工资提成。这直接导致对工作的激情不同。

　　(3)人员储备不同：代理商便于调换销售人员乃至经理，自主销售经理和员工的调整都比较麻烦，对销售业绩不满意时人员储备不够，不能及时补充。

　　(4)销售的压力不同：对代理商管理明确，到时间了，任务的完成与否有压力和奖惩的制约;自主销售尽管有目标，但压力最终在开发商自己身上，员工大不了走人，没有什么损失，所以难以严格按照目标实施对团队的奖惩。

　　(5)专业度不同。开发商是资源导向的产业，商业核心是获取资源;销售牵扯的精力较大，会耽误真正的价值部份。而对代理商来讲，多年以来在销售端口精耕细作，能让销售本身价值最快最大化。

　　2、商品房委托销售时，买受人应注意哪些事项?

　　(1)受委托销售机构应当是依法设立并取得工商营业执照的房地产中介机构;

　　(2)受委托销售机构应当向买受人出示商品房的有关文件和商品销售委托书;

　　(3)受委托销售机构应当如实向买受人介绍所代理销售商品房的有关情况;

　　(4)受委托销售机构应当以开发商的名义与买受人签订商品房买卖合同。

　　3、商品房委托代理销售合同性质上属于委托合同。根据《合同法》第410条规定，委托人或者受托人可以随时解除委托合同。有疑问的是，商品房委托代理销售合同中是否允许当事人特别约定解除权的放弃?

　　商品房委托代理销售中，受托人往往已经开始了所涉楼盘的销售处、销售广告等的设计与宣传工作，有的为委托事务已经投入大量的人力和物力来开拓市场、联系客户。基于风险的分担，应当允许双方以约定排除委托人的任意解除权。

　　4、怎么处理溢价款问题?

　　《商品房销售管理办法》第28条规定:受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。当事人如果在商品房委托代理销售合同中约定受托人可以收取溢价款的、是否无效?

　　双方当事人对溢价奖励的约定系双方共同的真实意思表示，不违反法律及行政法规，也不损害社会公共利益和第三人利益，应当认定为有效。

　　关于佣金与溢价款的收费标准，国家计委和建设部《关于房地产中介服务收费的通知》规定：实行独家代理的，房地产经纪收费最高不得超过成交价格的3%。对于约定的佣金和滥价款超过成交价格3%的标准，超过部分应否支持?

　　《关于房地产中介服务收费的通知》的有关规定属于管理性规范，而非效力性规范，且不属于法律和行政法规，故对合同效力不产生影响。

　　5、商品房委托代理销售合同解除后，受托人可以主张可得利益吗?

　　实践中商品房委托代理销售合同解除后，受托人主张可得利益的，实践中存在三种观点:

　　第一种观点认为：应当根据商品房面积和现有市场价格计算可得利益，予以支持;第二种观点认为，受托人代理商品房销售是否能够获得佣金尚受国家政策、房地产市场等多种因素影响，其以合同所约定的可销售金额为依据主张可得利益不能成立;第三种观点认为，商品房委托代理合同解除，涉案商品房并未进行实际销售，对可得利益由法院根据个案酌情处理。

　　如果佣金、溢价款等可得利益通过现有条件可以确定，具有确定性，则予以支持;如果通过现有条件无法具体确定，则不予支持。