沈阳新版《商品房买卖合同》11月1日启用

　　下个月再买房，你一定要好好读读购房合同。

　　沈阳市房产局、沈阳市工商局日前下发通知，从11月1日起，凡在沈阳市行政区域内的商品房预售，推行使用《商品房买卖合同(预售)示范文本》。

　　新合同更注重引入惩罚性赔偿金内容，对存在“一房多卖”、房屋主体结构不合格给买受人造成损失等严重违约情形的，出卖人除退还买受人已付全部房款和利息外，还要支付等同已付房价款的赔偿金。

　　网上签约方式使用示范文本

　　商品房预售是指，房地产开发企业将正在建设中的取得《商品房预售许可证》的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或房价款的行为。

　　此前，商品房预售与现售所使用的都是同样的合同，存在一些不合理之处。自11月1日起，商品房预售行为的合同当事人应当签订《商品房买卖合同(预售)示范文本》。沈阳市商品房网上合同备案系统将启用新的合同文本样式，合同当事人通过网上签约的方式使用示范文本。

　　现行使用的《商品房买卖合同》(GF-2000-0171)使用至10月31日止。11月1日前，合同当事人已通过商品房网上合同备案系统签订《商品房买卖合同》的，可继续使用原合同办理备案登记，当事人双方也可对原合同条款进行修改;但在2014年11月1日后变更合同当事人或者预售房屋的，应当使用《商品房买卖合同(预售)示范文本》重新签订合同。

　　新版合同引入惩罚性赔偿金内容

　　新版合同更加注重买受人权益的保障。对签订合同过程中容易忽视的问题进行提示，引导买卖双方对合同重要事项作出承诺和告知。

　　对法律法规没有明确规定的事项，新合同注重引导买卖双方自行约定，避免引发纠纷。

　　新合同还细化了买卖双方的违约责任，合同的适用性和可操作性增强。明确解除合同的条件、程序以及利息计算方式。引入惩罚性赔偿金内容，对存在“一房多卖”、房屋主体结构不合格给买受人造成损失等严重违约情形的，出卖人除退还买受人已付全部房款和利息外，还要支付已付房价款一倍或者买受人全部损失的赔偿金。

　　针对新合同，浑南某房地产开发企业销售负责人林先生表示，新合同对于商品房买卖中可能出现的问题详细进行了约定，对开发企业来说也是好事，可有效减少纠纷，即便出现纠纷也有据可依。

　　01、对比：新合同规定，商品房的全部房价款应当存入预售资金监管账户，用于工程建设，并要求开发企业公布监管机构、监管账户和账号。而老版合同则没有规定。

　　意义：加强了对开发企业使用预售资金用途的监管，让开发企业用钱有章可循，能有效避免烂尾楼、开发企业卷款跑路现象。

　　02、对比：新合同明确了商品房交付时至少满足已取得建设工程竣工验收备案证明材料和房屋测绘报告，甚至连车位的情况也事无巨细地列出，而老版合同则没有。

　　意义：明确了小区基础设施和公共服务配套设施建设完成情况，开发企业是否完成合同约定的建设标准一目了然。购房者可依据合同逐一项目比对，开发企业不满足商品房相关设施设备交付条件的，购房人可以拒绝收房，责任由开发企业承担。

　　03、对比：新合同规定办理交付手续前，买受人有权对该商品房进行查验，出卖人不得以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为买受人查验和办理交付手续的前提条件。而老版则没有详细规定。

　　意义：现实中，很多物业要求业主先交钱再验房，这样出现房屋质量问题往往推诿扯皮，新版合同实施后，业主先收房后交钱有据可依。

　　04、对比：新合同将套内建筑面积误差绝对值在3%之内作为合同要素，超过3%可以解除合同，不超过则可以按照实际退差价。而旧版合同一般是按照建筑面积解决。

　　意义：建筑面积与实际套内面积有一定的误差，此前合同约定不明确，给购房人维权带来较大难度。将套内建筑面积作为考量依据，对开发商提出更高的要求，更为有效解决面积误差提供明确的合同依据。

　　05、对比：新合同对装饰装修及设备设施、室内空气质量、建筑隔声和民用建筑节能措施标准予以细化，明确了各项质量标准、处理措施和保修责任。旧版合同则不详细。

　　意义：当前精装修房、全装修房增多，对装饰材料的材质、空气质量细化符合当前实际需要。

　　06、对比：新修订的《商品房买卖合同》对于业主共有部分予以明确，增加了对于小区内车位、车库、会所等配套设施的所有权归属的约定。

　　意义：很多业主只知道房屋属于自己，而其他公共部位则不清楚。新合同予以明确，从法律上保证了业主对这些建筑的共有权利，避免开发企业或物业私自占有牟利。

　　07、对比：新修订的《商品房买卖合同》增加购房人信息保护条款，明确了开发企业对购房人的信息负有保密义务，非经购房人书面同意，开发企业不得披露购房人信息或者将购房人信息挪作他用。

　　意义：能有效遏制买受人个人隐私不受披露或者非法使用，最大限度保护买受人的合法权益。