商品房预售合同纠纷中情势变更原则的适用

　　商品房预售合同从成立到全部履行，有一个较长的周期，期间可能会因原材料价格大幅度涨跌，国家法律政策变动，政府行政干预等多种原因，致使合同继续履行对一方当事人明显不利，这些变动是否属于情势变更?处于不利地位的当事人能否援引情势变更原则主张变更合同条件或解除合同?适用情势变更原则的条件和程序如何?本文将结合商品房预售合同的特点对此详加探析。

　　一、准确理解情势变更

　　我国《合同法》中并无情势变更的法律规定，但《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第二十六条规定：“合同订立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”。这一司法解释为我国法院在司法实务中运用情势变更审理案件提供了法律依据，在商品房预售合同纠纷适用这一原则时，应把握以下几个要件：

　　1、情势变更的发生，须是买卖房屋双方当事人在订立合同时所不能预见或不可能预见的。确定当事人预见力，应根据预售商品房时的市场、价格、交易政策等方面进行客观考察。

　　2、情势变更的发生，须是因不可归责于当事人的事由。如果当事人主观有过错，对合同履行后给另一方造成了损失，那么仍不能适用情势变更原则而应承担其责任。如合同当事人履行迟延或者迟延受领，此时商品房市场物价急剧上涨等情势变更致预售商品房合同履行后的不公平，过错方不得以情势变更为由而免责。

　　3、情势变更须使预售商品房合同正常履行之后双方利益显失公平。例如房产商与购买者已签订合同，但在建造该商品房的过程中建材价暴涨，如按原合同履行，房产商不但不会盈利，反而按其造价呈严重亏损状态，该情况应当适用情势变更原则。

　　4、情势变更的基础是商品房预售合同合法有效。只有依法成立的合同，才受到法律的保护，也才可能在履行中产生情势变更原则的适用。无效合同自成立起就不具有法律效力，对合同主体没有约束力，也就无从谈起适用情势变更的问题。

　　5、必须有情势变更的事由。即发生了可以导致双方所签订的合同不能履行或不能继续履行的客观情况。如政府干预或国家对财政、货币、物价等政策进行了较大的调整。情势变更的事由，是适用情势变更原则的先决条件。只有正确地认定情势变更的事实，才能准确适用情势变更原则。

　　6、情势变更发生在预售商品房合同成立并生效以后履行终止以前。如果情势变更在签订预售商品房之前就已经发生，应认定当事人已经认识到发生的事实，则合同的成立是以变更的事实为基础的，因此，不发生情势变更的问题。另一方面，情势变更必须发生在合同履行完毕以前。因为，在合同终止以后，合同关系已经消灭，则不存在适用情势变更的理由。

　　二、注意情势变更与不可抗力、商业风险的区别

　　1、情势变更与不可抗力。一是不可抗力已构成履行不能，而情势变更未达到履行不能的程度，仍属于可能履行，只是其履行极为困难并导致显失公平。二是不可抗力属于法定免责事由，情势变更不是法定免责事由，其本质是使当事人享有请求变更或解除合同的请求权，而同时授予法院公平裁量权。三是情势变更解决是否继续履行合同的问题，而不可抗力是从违约的角度出发，解决是否承担责任的问题。

　　2、情势变更与商业风险。一是预见性，商业风险是可以预见的，而情势变更是不可预见的;二是程度，如果商业风险超出了预见范围，那么就有可能进入情势变更的范畴。如适度的通货膨胀是商业风险，但是物价飞涨就应当认定为情势变更;三是结果，即商业风险情况下双方继续履行合同不会致使显失公平的结果，而如果是情势变更，则会致使显失公平的结果。

　　三、情势变更原则的适用效力

　　适用情势变更原则对合同双方当事人来讲主要有两个效力：

　　1、变更合同。变更合同使合同双方的权利与义务重新达致平衡，使合同的履行变得公正合理。变更内容可以是合同的主要条款，如购房价款的增减、标的物的变更、履约方式等。

　　2、解除合同。根据案件的具体情况并结合适用情势变更原则的具体规定，如果通过变更预售商品房合同的内容仍不足以排除显失公平的结果，就可以采取终止预售商品房合同即可消除显失公平的现象。

　　四、情势变更原则的适用程序

　　为防止出现扩大或滥用情势变更原则，最高人民法院发布了《关于正确适用 (中华人民共和国合同法)若干问题的解释(二)服务党和国家的工作大局的通知》，该通知指出，如果根据案件的特殊情况，确需在个案中适用的，应当由高级人民法院审核。必要时应报请最高人民法院审核。

　　一般认为，按《通知》规定，中、基层人民法院决定适用情势变更原则的，判决宣告前应一律层报高级人民法院审核。但笔者认为，一审判决宣告前，报送高级人民法院审核有“审级合并”之嫌，并还会大大降低诉讼效率。具体而言，基层法院不论是否支持，均可依法直接作出判决，原、被告服判的，没有报送高级人民法院审核的必要。当事人不服一审判决的，可依法上诉，二审法院审理后认为不应适用情势变更原则的，可依法改判或维持，不再属报送高级人民法院审核的范围;若认为应当适用情势变更原则的，应按《通知》的要求报送高级人民法院审核后再行宣判。这样，即可提高诉讼效率，又能严格贯彻《通知》精神，正确适用情势变更原则。