商品房买卖中认购书的相关法律问题

　　在现实的商品房买卖中，开发商通常都会在签订正式的商品房买卖预售合同之前，由购房人先行认购，签订认购书，由认购人支付定金，并约定在一定的时间内签订预售合同。在签订认购书时，开发商通常未办理预售许可证。

　　在实践中，关于认购书引起的法律纠纷主要有以下几种：

　　一、认购书是否有效

　　在一定时期内，司法部门通常认为认购书违法房地产销售管理有关强制性规定，故是无效的。但是，现阶段房产价格波动比较大，有些开发商常会借此将房产另售他人，获取更多利益，这对认购人相当不利。现在司法部门多认为认购书是有效的。

　　《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四、五条对签订预售合同前的认购行为进行了规定，对认购书予以了认可，也就是认可了认购书的效力。

　　因此，开发商或者认购人不得以开发商未办理预售许可证为由，请求确认认购书无效。

　　二、开发商违约不与认购人订立预售合同的，应当承担什么法律责任

　　1、认购人有权要求开发商继续履行合同，签订预售合同。但有的法院对此不支持，认为法律不能强制平等主体的当事人订立合同。

　　2、在房价波动不大时，认购人有权要求开发商双倍返还定金。

　　3、在房价上涨明显时，认购人除可要求适用定金罚则以外，还可以要求开发商赔偿差价损失。如广州法院对住宅的减价损失按差价的20%计算损失。

　　三、认购人违约不与开发商订立预售合同的，应当承担什么法律责任

　　在认购人违约不与开发商订立预售合同的，法院通常不会要求认购人承担继续履行签订预售合同的责任。开发商通常会没收定金，对于房价下跌比较多的，开发商可以要求认购人另行赔偿部分差价损失。

　　四、认购书的定金问题

　　在认购书中，有些认购书写明了收取“定金”，但有的写的是订金、保证金等，而有的对保证金、订金的如何处理进行了说明。对于双方的约定，应作如处理：

　　1、写明了是“定金”的，适用定金规则，认购人违约的，开发商可以没收定金，开发商违约的，认购人可以要求双倍返还定金。

　　2、对于写的是订金、保证金等的，如果没有对其含义进行特别说明的，则不适用定金规则，如果在其后进行了含义说明，比如“认购人违约的，开发商不返还;开发商违约的则双倍返还”的，则视为定金，按定金规则处理。

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