如何签订建设部商品房买卖合同（中）

第六条 付款方式及期限。

　　买受人按下列第__________种方式按期付款：

　　1、一次性付款

___________________________________________________________________。

（一次性付款是买受人在签订商品房买卖合同时一次性支付全部房价款）

　　2、分期付款

____________________________________________________________________。

（分期付款又分为两种，一种是买受人在建设过程中分期付款，房屋交付使用后付清；一种是指买受人在使用过程中分期付款，若干年内付清）

　　3、其他方式

___________________________________________________________________。

（此处主要适用购房人采取个人住房贷款方式支付全部或部分房价款。个人住房贷款又可细分为住房公积金贷款、住房商业贷款、组合贷款三种。具体内容本书第六章付款方式有详细叙述）

　　第七条 买受人逾期付款的违约责任。

　　买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第__________种方式处理：

　　1.按逾期时间，分别处理（不作累加）

　　（1）逾期在_____日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之_____的违约金，合同继续履行；

　　（2）逾期超过_____日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的_____%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之_____（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。

　　本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。

2._____________________________________________________________。

（此条款是关于买受人逾期付款违约责任的处理，由当事人协商确定。但是，对于购房者逾期支付房款超过约定时间，而出售人又愿意继续履行合同的，违约金只能按（2）条约定处理，不能将（1）中的违约金进行累加处理。）

　　第八条 交付期限。

　　出卖人应当在_____年_____月_____日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第_____种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：

　　1．该商品房经验收合格。

　　2．该商品房经综合验收合格。

　　3．该商品房经分期综合验收合格。

　　4．该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。

5．_____________________________________________________________。

　　但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：

　　1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起_____日内告知买受人的；

　　2、_________________________________________________________________；

3、_______________________________________________________________。

（本条是要求双方约定交付日期及交付使用条件。具体应根据本地实际情况确定。本条是合同重要条款，当事人应当详细填写。

不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，如地震、水灾等。另外还有一些虽然不属于不可抗力、但也可能造成开发商不能克服的客观原因所造成延期交付，这些原因可以由当事人双方在第2、3项空白栏处自愿约定。建议购房人慎重，最好不好对此进行约定。

规定特殊原因的告之义务是维护购房人合法权益的措施）

　　第九条 出卖人逾期交房的违约责任。

　　除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第______种方式处理：

　　1、按逾期时间，分别处理（不作累加）

　　（1）逾期不超过_____日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之_____的违约金，合同继续履行；

　　（2）逾期超过_____日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起____天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的_____%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之______（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。

2、______________________________________________________________。

（关于出卖人逾期交房违约责任的处理，本条提供了两种方式，可由当事人约定。但对于逾期超过约定时间，而买受人要求继续履行合同的，违约金只能按（2）的约定处理而不能将（1）的违约金进行累加处理。双方约定的有关违约金的比率应当与第七条的约定一致，以体现出公平原则。）

　　第十条 规划、设计变更的约定。

　　经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人：

　　（1）该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向；

　　（2）_______________________________________________________________；

　　（3）________________________________________________________________；

　　（4）___ ____________________________________________________________；

　　（5）________________________________________________________________；

　　（6）________________________________________________________________；

　　（7）__________ ___________________________________________________。

　　买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受变更。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。

　　买受人退房的，出卖人须在买受人提出退房要求之日起_____天内将买受人已付款退还给买受人，并按 __________利率付给利息。买受人不退房的，应当与出卖人另行签订补充协议。

____________________________________________________________________。

（本条是约定规划、设计变更的条款。根据《商品房销售管理办法》第二十四条的规定，房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。

因此，根据《商品房销售管理办法》的规定，本条第（1）项约定明确规定为商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向。而对于其他影响到商品房质量或者使用功能情形的，如绿地、楼间距、采光等规划设计变更问题，合同当事人协商后可在其他空白栏中自愿约定。应当注意的是，合同中还应当将买受人一旦退房的房款利息的利率计算方式进行约定）

　　第十一条 交接。

　　商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。

　　由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：

____________________________________________________________________。

（本条是约定如果由于买受人的原因造成延期交房的违约责任。在约定时，要体现与出售人责任的对等。）