签了双合同 险些丢了房

　　范老先生夫妇购买经济适用房5年了，在他催着卖家办理过户的时候，却被卖家持双方所签“借款合同”告上法庭，称购房是假，借款是真，要求老两口立即腾房。而范老先生则声称当初签了两份合同，这份是为降低风险签的假合同。那么法院会听信哪一方的意见，支持哪一份合同呢?范老先生能保住房子吗?

　　贪图便宜

　　听信中介购买经适房

　　2004年之前，范老先生一家居住在50多平方米的平房里。随着两个儿子长大成人，范老先生有了改善住房条件的想法。通过中介公司，范老先生认识了于先生。于先生因为拆迁，拆迁公司给安置了多套住房，于先生想出售在四惠的一套近110平方米的住房。

　　范老先生和老伴来看房不下五遍，感到很满意。让他们尤为心动的是，这套房子的价格比市场价低了近10%。中介道出低价的原因，一是经适房，五年内无法过户;二是于先生急需钱治病。

　　一心想住新房的范老先生相信了中介关于“购买经适房无任何风险，终究能办理过户手续”的说法，便和于先生签订了房屋买卖合同，成交价格为120万元。

　　无法过户

　　中介让办理借款抵押

　　签订合同时，范老先生还是有所顾虑的，毕竟房子不能立即过户。一旦有个闪失，自己岂不是房财两空?见老先生犹豫，中介出主意说，为了保障范老先生的权益，可做一个假的借款抵押公证。

　　中介详细介绍了抵押公证流程：范老先生和于先生签订一份假的借款合同，内容是于先生向范老先生借款120万元，拿四惠的房子作为抵押担保。房子由范老先生一家居住，相应的房租用来偿还借款利息。

　　“一旦出现风险，借款合同与购房合同是双保险。房价涨了，以房屋买卖合同为依据;房价跌了，以借款合同为依据，都能保证自己的权益。”中介向范老先生讲着抵押公证的“巨大作用”，“另外，进行抵押公证并到房管局作抵押备案后，于先生想要一房二卖或反悔，就绝无可能了。”

　　范老先生和于先生完全按照中介的要求，办理了借款抵押公证，一同到房管局办理了抵押权登记手续。范老先生高兴地拿着红色的抵押权证，认为3万元中介费没白交，按照中介的精心操作，交易没风险，自己和老伴可以高枕无忧地住进新房了。

　　所有手续办完，范老先生随即把住了半辈子的平房卖了，用售房款和存款向于先生支付了全部房款。收房后，范老先生又向亲友借了10万元进行装修。从2005年年初，老两口正式搬进新居，开始了“楼房生活”。

　　房价飞涨 卖方索要200万补偿

　　转眼到了2010年，范老先生所购房屋的房本已满5年，他给于先生打电话，要求一起去房管局办过户。于先生声称在外地女儿家，过两个月才回北京，到时候再说。

　　两个月后，范老先生又打电话给于先生。于先生说：“这房子涨了两百多万啊，你买算是赚大了，而我可赔大了。现在我身体不好，都快没治病的钱了。我再和家里人商量商量，看他们对咱们买卖房屋的事情怎么看。”

　　范老先生找到中介。中介急忙联系于先生，让他赶紧协助过户。于先生在电话里说：“你和老范说一下，我们不是签的借款抵押合同吗?我们现在按借款合同执行，钱还给他们，他们把房子还给我们。还有一种办法，老范补200万，我就给他过户。”

　　范老先生夫妇又气又急，经人介绍找到北京铭滔律师事务所专业房产律师焦景收求助。焦律师认为，这套房屋已具备过户条件。而双方签订的借款抵押合同，因并非双方的真实意思表示，从一开始就是无效的。焦律师建议范老先生和于先生谈判，可给予对方适当补偿。

　　卖家起诉 持借款合同要求腾房

　　范老先生夫妇尝试着与于先生谈判。于先生非常强硬地说：“5天之内准备200万，否则你们就等着收法院的传票吧!”果然，范老先生很快接到了法院的电话，于先生真的起诉了。

　　范老先生赶到法院领取诉状，看完后郁闷不已。原来，于先生诉称：“第一，由于5年前自己急需用钱，所以从范老先生处借款120万，办理了借款抵押公证，还进行了抵押权登记;第二，范老先生担心自己还不上钱，要求我和他签订一份购房合同，还不了钱就拿房子抵账。所以，双方所签购房合同是虚假无效的。”

　　于先生提出了两项诉讼请求：确认双方签订的房屋买卖合同无效，要求范老先生夫妇腾空并返还房屋。

　　追至山东 找中介出庭还原真相

　　律师帮范老先生制定了应对策略。第一步，通过取证工作，积极应对于先生的“确认购房合同无效之诉”，证明根本不存在借款的事实;第二步，起诉于先生，确认“借款抵押合同无效”，还原房屋交易时的真相，要求继续履行“购房合同”，最终实现房屋过户的目的。

　　律师认为，若要证明范老先生与于先生之间不存在借款，而借款抵押合同只是中介“风险防范措施”这一事实，中介公司就成了此案的关键。中介公司经理怕参与诉讼而打太极，以“不了解情况、原始档案丢失”为由，回绝了焦律师的调查取证要求。

　　这是一家小中介公司，各种管理并不规范，范老先生和于先生的购房合同只有业务员的签字，而中介费收据也只有业务员的签字。所以，在中介公司不提供证明的情况下，房屋买卖合同及中介费发票不能直接证明中介公司提供了居间服务，更不能证明“借款不存在、购房真实”的事实。

　　现在，最关键之人便是业务员了。找到业务员，便能还原真相。通过业务员留在中介费发票上的身份证号，律师查到了业务员在山东的家庭住址。带着范老先生，律师驱车赶赴山东，终于找到了当时提供中介服务的业务员。业务员最终出现在法庭上，这对还原案件真相十分有利。

　　法院判决 由卖家配合办理过户

　　然而庭后的第二天，于先生主动给范老先生打电话说：“一口价50万。如果同意，我配合你过户;否则，我申请政府回购经适房，咱们来个鱼死网破!”

　　对此，律师认为，北京地区的经适房确实存在政府优先回购的规定。但如果购买经济适用住房满5年，出售时按照过户时同地段普通商品住房和经济适用住房差价的一定比例缴纳了土地收益等价款，一样可上市交易。另外，按照当前北京地区经济适用房上市交易的惯例，政府回购的例子极其少见。为了保险起见，律师和范老先生一起到房管局说明情况，并一再重申该房对老两口的重要意义。在此情况下，房管局出具了范老先生缴纳土地收益价款后该房屋能够上市交易的书面证明。

　　法院采纳了律师的意见，认定双方所签借款抵押合同不是双方的真实意思表示而无效，而购房合同确系合法有效，而且该房屋能够上市交易。最终，法院判决双方继续履行购房合同，于先生配合范老先生办理过户登记手续。

　　律师开方

　　买特殊房产尤需谨慎

　　律师提醒大家，购买经适房、央产房等特殊房产存在诸多风险，要尽量做到“明晰产权性质、签好购房合同、保留相关证据”。

　　律师认为，在此案中，中介声称“保障权益”，实则“添堵添乱”。若无这份“借款抵押合同”，于先生不可能借题发挥。所以，购房者选择中介时要擦亮眼睛。与中介公司签订居间合同时，要明确中介服务的内容及违约责任，并尽量分阶段付中介费。