陆克华副司长在《商品房销售管理办法》新闻

陆克华副司长在《商品房销售管理办法》新闻通气会上讲话

女士们、先生们，各位新闻界的朋友们，早上好：
今天召开新闻通气会，主要有三个方面内容，一是通报近一段时间以来，建设部在整顿和规范房地产市场方面所作的主要工作；二是介绍刚刚发布的《商品房销售管理办法》（以下简称《办法》）的主要内容；三是通报建设部下一步整顿和规范商品房市场方面的设想和打算。另外，我们还邀请了贵阳市房地产管理局和几家参加过去年6月 ‘销售放心房、提供放心中介’联合宣言活动的房地产开发企业和房地产中介服务机构的代表，请他们介绍参加承诺活动后的主要作法和体会。

一、近一段时间以来在规范房地产市场方面的主要工作

随着住房制度改革的不断深化，住房消费主体已经逐步由集团消费为主转化为个人消费。与此同时，由于房地产市场管理制度尚不完善，特别是商品房的销售管理没有及时跟上，使得实物分配和集团消费所掩盖的许多问题逐步暴露出来，如广告虚假、定金圈套、合同欺诈、一房多售、面积缩水、质量低劣等问题时有发生，消费者对此反映强烈，投诉比例也在不断上升，直接影响了消费者购房的积极性。建设部领导对这些问题非常重视，俞正声部长多次指出要从讲政治的高度来认识解决这些问题的重要性，江总书记“三个代表”的重要思想最终要体现在维护和发展对广大人民的根本利益上，我们一切工作的出发点也都要落实到如何切实保护老百姓的合法权益上。房地产管理工作包括行政管理、市场管理都与老百姓的切身利益密切相关，能否搞好房地产市场管理，能否让老百姓放心地买房、满意地买房，方便地买房是衡量我们工作的重要标准。为保护购房者的合法权益，解决商品房销售环节的突出问题，建设部陆续出台了一系列规范商品房销售行为的举措,主要包括以下几个方面：

1、1998年5月12日，建设部发布了《商品住宅实行住宅质量保证书和使用说明书制度的规定》，明确要求所有房地产开发企业在向用户交付销售的新建商品住宅时，应当象其他商品一样，必须提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，明确了新建商品房质量保修责任和使用中应当注意的问题；

2、2000年6月29日我部会同中国消费者协会、经济日报社等单位在人民大会堂召开了“百家房地产开发企业、百家房地产中介机构承诺销售‘放心房’、提供‘放心中介’联合宣言大会” 大会，参加承诺的房地产开发企业310家，中介机构165 家。会议之后陕西、江苏、江西、山西、广东、上海、天津、武汉、哈尔滨、长春、长沙等省、市也先后在当地开展了“放心房”、“放心中介”承诺活动。青岛市要求所有开发企业在销售商品房时必须将承诺内容作为合同附件。通过承诺活动的开展，提高了企业的质量意识和自律能力，解除了购房者的后顾之忧，取得了良好的成效。今天，我们专门邀请了贵阳市房地产管理局和4家在承诺活动中表 现突出的开发企业和房地产中介机构，等一会他们还要介绍各自在承诺活动中的主要经验和具体作法。

3、 2000年9月13日和国家工商行政管理局修订下发了《商品房买卖合同示范文本》，并要求各地大力推广使用。《示范文本》的发布和使用，对于防止因合同缺款少项和当事人意思表示不真实、不确切，导致购房人权益受到损害情况的发生有积极的作用。

4、2000年3月29日以建设部第77号令发布了《房地产开发企业资质管理规定》，配合《规定》的发布开展了房地产开发企业的清理换证，严格市场主体的准入条件。对亏损严重、资不抵债、行为不规范、严重侵害购房者利益的企业进行了全面清理，并换发新的资质证书。通过清理依法吊销了一大批行为不规范的房地产开发企业的资质证书，取消其开发经营资格。 天津市经过清理，取消了近1半企业的房地产开发经营资格。

5、2000年9月18日建设部发布了《简化房地产交易与房屋权属登记程序的指导意见》 ，9月23日专门召开了市场管理座谈会，明确要求在规范市场经营行为的同时，要加大力度规范政府行政管理行为。地求要简化程序，推行产权、交易一体化办公，最大程度地方便老百姓办理程序，同时，要求各地要降低产权、交易环节的收费标准，实行按宗收费的原则，不与标的的价值量挂钩。目前，正在和国家计委制订新的统一的收费标准。

6、 配合高法等有关部门对房地产交易中反映强烈的普遍性问题进行了协调，目前高法正在起草《最高人民法院关于审理房地产开发经营案件若干问题的司法解释》，近期即将发布。另外，对房地产销售环节出现的具有普遍性投诉，我们都要求各地积极进行处理，并将处理结果上报，通过这种办法，促进了各地主管部门积极处理投诉。如云南省关于面积纠纷的处理，我们积极和有关部门沟通，协助当地解决问题。

7、 今年3月 日， 建设部又以建设部令第88号发布了《商品房销售管理办法》，为房地产销售管理提供了法律依据。

二、《办法》的主要内容

为了规范商品房销售行为，解决商品房销售中存在的问题，从去年年初开始，在总结各地经验的基础上，根据《城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》的有关规定，开始起草该《办法》。经过反复征求各地、有关部门意见，并进行了大量的调研论证，出台了该《办法》。该《办法》 共7章48条，自2001年6月1日起施行。《办法》主要包括以下几个方面的内容：

1、 规范了商品房销售方式，杜绝非法销售行为。近年来，一些开发企业以返本销售、售后包租等方式销售商品房。在市场法制环境尚不健全的情况下采取这种方法，极易出现因兑现不了承诺而侵犯消费者权益的现象，特别是对未竣工的商品房尤为严重。目前，已经有个别地方发生了因开发企业无法兑现承诺，又无力妥善处理由此带来的后续问题而引发了老百姓集体上访的案例。 为了杜绝此类问题的发生，《办法》规定，房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房；不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工的商品房。

另外，还有部分开发企业采取分割拆零销售商品住宅的做法，拆零销售实质上是诱导购买人对预期收益回报的增值进行投资，这具有相当大的风险，含有一定的非法“集资”性质。一旦市场变化，可能导致购房人既得不到预期的升值回报甚至本息，也得不到完整的产权，因此极易引发纠纷。这种做法也违反了建设部关于不得给一平方米单位产权颁发“房屋所有权证”的有关规定。而且，一套住宅由于拆零销售，导致多人拥有产权，也不符合目前产权管理的有关规定。因此，《办法》规定，商品住宅按套销售，不得分割拆零销售。

2、 为解决抵押纠纷、一房多售等问题提供了依据。目前，商品房销售中存在个别房地产开发企业在销售已经设定了抵押权的商品房时，既不报请抵押权人同意，也不告知购买人的现象。一旦作为抵押人的房地产开发企业经营不善或因其他原因无法及时解除抵押权时，抵押权人将依法处置抵押财产并首先受偿，这样购房人既得不到所购房屋，也可能得不到已付购房款。使得抵押权人和购房人的权益都难以得到有效保障，特别是购买人的权益将会得到严重侵害。许多媒体包括中央电视台对此进行过“爆光“。另外，还有部分房地产开发企业将商品房重复销售，“一女多嫁”，导致了购房者掏了钱， 却得不到所购房屋。 为了解决此类问题，《办法》规定，房地产开发企业销售设有抵押权商品房的，其抵押权的处理按照《中华人民共和国担保法》、《城市房地产抵押管理办法》的有关规定执行。房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人。在处罚条款中还规定，在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人的，处以警告、责令限期改正，并处2万元以上3万元以下罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

3、 强化了商品房买卖合同的管理。商品房买卖纠纷有很大比例是由于合同不规范或者消费者对合同条款的内涵不清楚而冒然签定合同引发的。由于购房人基本上处于弱势地位，导致合同纠纷中的受害者往往是购房者。为了解决这一问题，除推行《商品房买卖合同示范文本》外，《办法》还要求房地产买卖合同中必须对事关购房者权益的一些重要内容进行明确，并规定房地产开发企业应当在订立合同之前向购房人明示《商品房销售管理办法》和《商品房买卖合同示范文本》；商品房采取预售的，还必须明示《城市商品房预售管理办法》。

4、 明确了面积纠纷的处理原则。面积纠纷是目前消费者投诉的热问题之一，也是购房者十分关注的问题。面积纠纷的产生除有关计算规范等制度不健全的原因外，主要还是部分不法开发商出于牟取私利的故意行为。面积纠纷的受害者多为购房者，要么没有得到应有的面积，要么多得了不该得的公用建筑面积，或者得了自己并不想要的面积。为了解决面积误差问题，《办法》主要从两个方面进行了规定，一是增加了新的计价方式，即商品房销售既可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价；二是规定合同中应当明确合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式， 并规定了合同未作约定时的处理原则，即3％之内的部分多退少补，超过3％的部分，由房地产开发企业承担，不足3％的部分，由开发企业按房价款双倍返还购房人。

5、 明确了规划、设计变更的处理原则。商品房销售后变更规划、设计，导致变更后的商品房的套型、朝向、有关尺寸等不符合购房者决定购房时的意愿，实质上是对购房者权益的一种侵害。为了解决这一问题，《办法》规定，商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。对经规划部门批准的规划变更和设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或使用功能的，房地产开发企业应当在有关部门批准之日起10日内，书面通知购房人。购房人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。购房人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由之引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知购房人的，购房人有权退房。
购房人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。

6、 明确了“定金”问题的解决办法。目前，在商品房销售中，房地产开发企业在与购房人订约前向其收取一定费用的情形较为普遍。这种费用常被冠以“定金”、“订金”、“押金”、“保证金”等名称，而且一般在返还问题上都没有明确规定。由于商品房在建设过程中存在许多可变因素，甚至有些项目本身就不具备预销售条件，因此，一旦出现纠纷，消费者不愿购房时，已交付的费用很难退还。为了解决这一问题，《办法》规定，不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质的费用。符合商品房销售条件的，房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款；未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用；当事人之间另有约定的，从其约定。

7、 明确了延期交房的解决办法。延期交房是目前房地产市场中比较普遍的问题之一。延期交房有不可抗力等特殊原因，但最主要还是由于房地产开发企业经营不规范造成的。在《办法》中规定，房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因，需延期交付的，房地产开发企业应当及时告知买受人。

8、 明确了房地产开发企业在办理产权问题上的责任。办理房屋产权是购房人最关心的问题之一。 目前， 购房人“办证”难的主要原因之一，就是房地产开发企业不能及时对已竣工的房屋实施测绘、不能及时将应由其提供的办理产权所需的有效齐全的资料报送房地产行政主管部门。为此，《办法》规定，房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，并将测绘成果报房地产行政主管部门，经审核后作为办理权属登记核定面积的依据。不需要由每一个购房人去申请测绘。当然，如果购房人对房地产开发企业提供并报房地产行政主管部门审核的测绘成果有异议，可以委托社会上有资质的测绘机构复测，并报房地产行政主管部门审核。这样可以有效地避免测绘中的二次测量、重复收费，提高办证效率。另外，为了确保及时办理产权登记手续，避免开发企业与产权登记机关互相推卸责任，《办法》还规定，房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。
9、 规范了房地产中介服务机构的代理行为。房地产中介服务机构代理销售商品房的行为不规范，也是当前购房人投诉的热点问题之一。代理机构行为不规范主要表现一是销售权属不清、质量有问题的房屋；二是超越代理权进行销售；三是未经委托人同意擅自进行承诺；四是违规进行“吞吐”经营，从中谋利等等。针对这些问题，《办法》规定，受托房地产中介服务机构销售商品房时，应当向购房人出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书，应当如实向购房人介绍所代理销售商品房的有关情况。受托房地产中介服务机构不得代理销售不符合销售条件的商品房，在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。

10、明确了“虚假广告”引发问题的处理原则。商品房销售广告是房地产开发企业、房地产中介服务机构宣传商品房、吸引购房人的主要方式。由于虚假广告误导，出现“货不对板”，购房者得到的商品房与广告宣传不一致。为了解决这一问题，《办法》从两方面进行了规定，一是房地产开发企业、房地产中介服务机构发布商品房销售宣传广告应当执行《中华人民共和国广告法》、《房地产广告发布暂行规定》等相关规定，广告内容必须真实、合法、科学、准确；二是房地产开发企业、房地产中介服务机构发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项，当事人应当在商品房买卖合同中约定。另外，为了解决消费者反映所购商品房与样板房不一致的情况，《办法》还规定，房地产开发企业销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致，未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。

11、规定了商品房销售条件, 防止不合格、不合法的商品房进入销售市场。前几年，由于楼盘烂尾”导致交了购房款的消费者不能及时或者根本得不到住房，开发企业又因效益不佳等原因无法偿还购房者已付的购房款，因此消费者权益得不到有效保护。近年来通过加强预售环节管理，“楼盘烂尾”情况有所好转，但在个别地方还时有发生。另外，对现房销售条件一直没有详细规定。为了防止不合法的商品房进入流通领域，《办法》重申商品房预售实行预售许可制度，并要求房地产开发企业应当执行《城市房地产开发经营管理条例》和《城市商品房预售管理办法》的相关规定。在商品房现售方面，为避免出现现售商品房开发主体资格不合法、房屋质量不合格等问题，《办法》还对商品房现售的条件进行了规定。

12、明确了质量保修的责任及保修期限。商品房是居民最大的消费品之一，长期以来，由于对商品房的保修责任、保修期限缺乏必要的规定，致使出了质量问题后，开发企业、施工单位、设计单位、监理单位互推诿，购房者无所适从。《办法》规定，房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算，商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期；存续期少于《规定》中确定的最低保修期限的，保修期不得低于《规定》中确定的最低保修期限。非住宅商品房的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期。

三、下一步的打算

保护老百姓购房权益是一项长期的工作，下一步一方面我们要进一步加大力度落实已经出台的各项制度，另一方面要继续出台和完善相关政策，完善市场规则。主要拟采取以下措施。

1、 督促各地根据《办法》尽快制定和完善本地的商品房销售管理细则，加大对销售环节违法、违规行为的惩处力度，以进一步规范本地区的商品房销售管理，切实保护消费者合法权益。同时要加大《办法》及《合同示范文本》的贯彻宣传力度，一是要求各地将与商品房销售及老百姓购房利益有关的法规文件、合同、相关知识及解释、说明等汇编成册，并尽可能向消费者免费发放；二是将相关法规、房地产合同示范文本上网，使购房者方便地能在所有房地产网站下载。提醒消费者购房应当注意的事项。

2、 以贯彻落实国务院整顿和规范市场工作会议精神和《商品房销售管理办法》为契机，加大执法力度，规范销售行为，确保保护购房人权益的各项制度落到实处；

3、 加快出台住宅小区竣工综合验收办法，严格入住条件，杜绝市政配套不齐全、不具备使用条件的住宅小区投入使用。

4、 加强对商品房销售环节的监督。鼓励新闻媒体对销售环节违法、违规现象进行曝光，使违法、违规企业失去生存的环境。会后，我们还将组织有关媒体对部分城市销售放心房、提供放心中介承诺活动的开展情况进行追踪报道，并按联合宣言活动方案的规定，对承诺活动中表现好的企业进行表彰，培育和扶持房地产开发和中介的优秀企业。

5、 加强对房地产中介行业管理，尽快建立房地产经纪人执业资格制度。参照国际惯例，将经纪人的资格与其经营行为密切挂钩，通过持证上岗，规范经纪人的经营行为，有违纪、违法行为的，吊销其执业资格，并限制其在该领域的执业。

6、 积极推进政府上网工程。建设部已经建立了“中国住宅与房地产信息网”，近期将与50个城市联网，并推广使用规范的房地产开发管理、交易管理、权属管理、物业管理等软件，通过信息化工程的实施，使政府的各项管理程序公开化，便于社会监督。同时也最大限度地方便购房人。