商品房建筑面积的计算及差异处理

　　律师说案

　　2003年7月25日，原告与被告签订商品房买卖合同一份，约定原告购买被告开发的、座落于北京市望京新城大道某名苑第2幢11层1109号商品房一套及车位一个，所购买的商品房的房屋平面图见合同附件一(该附件一由第17层平面图、阁楼层平面图、地下车库层平面图组成);该商品房建筑面积246.72平方米、每平方米单价8406元、总金额2073928元;以建筑面积为依据进行面积确认与面积差异处理，合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准;商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按下列方式进行处理：面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的，据实结算房价款;面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房;买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人补足;超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人;产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由出卖人返还买受人;绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人;面积误差比等于产权登记面积减去合同约定面积除以合同约定面积乘以100%;出卖人应当在2005年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经综合验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用;合同附件与合同具有同等法律效力。

　　合同签订后，原告依约履行支付房价款的义务，按被告于2004年12月31日以248.69平方米的商品房建筑面积向原告结算(此时涉讼商品房所在的住宅楼经调整改称为1号楼)，原告共计支付房价款2090488元(所购车位价款已由双方另行结算)。被告于2005年3月21日向原告交付的商品房，其房屋所有权证上房屋状况栏内记载第11层住宅建筑面积166.49平方米，附记栏内记载阁楼82.20平方米、地下汽车位(-1-6)14.58平方米。2007年1月，原告以房屋所有权证上登记的面积仅为166.49平方米，比实际付款面积小82.20平方米为由，诉至人民法院，请求判令被告返还面积误差比3%部分的房价款62217.84元、双倍返还超出面积误差比3%部分的房价款1257510.68元，合计返还房价款1319728.52元给原告。

　　以案说法

　　法庭审理过程中，原告诉称：被告于2005年3月21日向原告交付的商品房，房屋所有权证上登记的面积仅为166.49平方米，比实际付款面积小82.20平方米，比合同约定面积小80.23平方米。按合同约定3%合理误差面积为7.4016平方米，计价款62217.84元;实际超出合理误差面积为74.7984平方米(其中付款面积大于合同约定面积1.97平方米)，计价款628755.34元，按合同约定双倍返还额为1257510.68元，合计被告应当返还原告房价款1319728.52元。

　　被告辩称：原告所诉面积误差问题并不存在，原告把登记在房屋所有权证附记栏内的阁楼层不作建筑面积计算，从而推定被告交付的商品房面积缺少，理由不能成立。房屋所有权证是房地产管理部门确认房屋所有权的凭证，不论登记在主页或是附记栏内的面积，都是属于所有权人的有效产权。请求判令驳回原告的诉讼请求。

　　人民法院经审理查明：涉案楼盘的项目报批设计图纸、竣工验收图纸上均在第11层以上设计为阁楼层。涉案楼盘经规划许可施工，竣工也符合规划要求，并于2004年12月22日由市建设行政主管部门通过竣工综合验收，又经产权登记部门即市房地产交易中心获准备案并准予登记确权。涉讼商品房的阁楼层高2.9米。

　　本院曾于2007年4月30日对涉案阁楼记载在房屋所有权证的附记栏内，房屋所有权人是否拥有产权函询市建设行政主管部门。市建设行政主管部门于2007年5月8日复函与本院：对记载在附记栏内有建筑面积的阁楼、车库、杂物间等，房屋所有权人拥有产权。

　　本院认为，原、被告双方之间签订的商品房买卖合同约定，合同附件与合同具有同等效力。本案合同及其附件均是双方当事人的真实意思表示，又不违反法律、行政法规的强制性规定，故均应予确认有效，对双方均具有约束力，双方均应依约履行。虽然在合同主文的建筑面积中，未将阁楼层面积予以分列，但合同主文中载明涉讼商品房的房屋平面图见附件一，该附件由第11层平面图、阁楼层平面图、地下车库层平面图组成，即该附件已明确涉讼商品房的房屋平面包含阁楼层。该阁楼层高2.9米，按照《房产测量规范》(中华人民共和国国家标准GB/T17986-2000)规定，应按其投影面积计算全部建筑面积。因此，双方在合同中约定的涉讼商品房的建筑面积包含了阁楼层面积。本案争议焦点是涉讼商品房在作产权登记时，将阁楼层面积登记在房屋所有权证的附记栏内，原告作为涉讼商品房的所有权人对阁楼层是否拥有产权。按照《房产测量规范》规定，房屋产权面积由直辖市、市(县)房地产主管部门登记确权认定。市建设行政主管部门将涉讼商品房的阁楼层面积登记在房屋所有权证的附记栏内，属于产权登记和确权认定，故原告作为涉讼商品房的所有权人自然对该阁楼层拥有产权无异。另外，按照《房产测量规范》规定，房屋的产权面积系指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。据此认定涉讼商品房的产权登记面积为房屋所有权证上房屋状况栏内记载的第11层住宅建筑面积166.49平方米、附记栏内记载的阁楼82.20平方米，共计248.69平方米(因地下汽车位的价款已由双方另行结算，其建筑面积已由双方另行计算无异)，虽然与合同约定的建筑面积246.72平方米存在差异，但差异部分未超出合同约定的面积误差比绝对值3%，且双方按实结算了房价款，故被告并未违约。现原告请求返还房价款，无事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告的诉讼请求。

　　专家意见

　　本案的焦点主要涉及商品房建筑面积的计算及出现面积误差时如何处理的问题。按照《房产测量规范》(中华人民共和国国家标准GB/T17986-2000)规定，房屋的建筑面积是指房屋外墙(柱)勒角以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备上有盖、结构牢固、层高2.2米以上(含2.2米)的永久性建筑。商品房的建筑面积通常包括两个部分，一个是套内的建筑面积，一个是分摊的公用面积。

　　按照《建设部商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则(试行)》第六条的规定，商品房的套内建筑面积是指成套商品房(单元房)的套内使用面积、套内墙体面积和阳台建筑面积之和。

　　套内使用面积是套内房屋使用空间的面积，以水平投影面积计算。套内使用面积计算，应符合下列规定：(l)套内使用面积包括卧室、起居室(厅)、厨房、卫生间、餐厅、过厅、过道、前室、贮藏室、壁柜等的使用面积的总和;(2)跃层住宅中的套内楼梯按自然层数的使用面积总和计入使用面积;(3)烟囱、通风道、管井等均不计入使用面积;(4)室内使用面积按结构墙体表面尺寸计算，有复合保温层，按复合保温层表面尺寸计算;(5)利用坡屋顶内空间时，顶板下表面与楼面的净高低于1.20m的空间不计算使用面积;净高在1.20m～2.10m的空间按1/2计算使用面积;净高超过2.10m的空间全部计入使用面积;(6)坡屋顶内的使用面积应单独计算，不得列入标准层使用面积和标准层建筑面积中，需计算建筑总面积时，利用标准层使用面积系数反求。

　　套内墙体面积是指商品房各套内使用空间周围的维护或承重墙体。

　　阳台建筑面积，按国家现行《建筑面积计算规则》进行计算：(1)封闭式的阳台，按其外围水平投影面积计算建筑面积;(2)挑阳台(底阳台)按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积;(3)凹阳台按其净面积(含挡板墙墙体面积)的一半计算建筑面积;(4)半挑半凹阳台，挑出部分按其底板投影面积的一半计算建筑面积，凹进部分按其净面积的一半计算建筑面积。?

　　公用建筑面积是指由整栋楼的产权人共同所有的整栋楼公用部分的建筑面积。分摊公用建筑面积是指每套(单元)商品房依法应当分摊的公用建筑面积。公用建筑面积和分摊的公用建筑面积的产权归整栋楼购房人共有，购房人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。

　　根据建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则(试行)》规定，各套(单元)分摊的公用建筑面积=公用建筑面积分摊系数×套内建筑面积，而公用建筑面积分摊系数=整栋建筑物的公用建筑面积/整栋建筑物的各套内建筑面积之和，其中，整栋建筑物的公用建筑面积等于整栋建筑物的建筑面积扣除整栋建筑各套(单元)套内建筑面积之和，并应扣除整栋楼不应分摊的建筑面积。

　　可分摊的公用建筑面积：(1)大堂、公共门厅、走廊、过道、公用厕所、电(楼)梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道、变(配)电室、煤气调压室、卫星电视接收机房、空调机房、热水锅炉房、电梯工休息室、值班警卫室、物业管理用房等以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房;(2)套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的一半。

　　不应计入的公用建筑空间：(1)作为人防工程的地下室、仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉房、单独具备使用功能的独立使用空间;(2)售房单位自营、自用的房屋。

　　面积差异的处理要与合同中确定的商品房计价方式相对应。《商品房销售管理办法》第十八条规定;“商品房销售可以按套(单元)计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。”也就是说，商品房的销售计价方式有以下三种：按套计价、按套内建筑面积计价和按建筑面积计价。(注意：2003年12月1日起生效的《北京市城市房地产转让管理办法》第34条规定，预售商品住宅的，应当按照套内建筑面积计价;2003年年底启用的《北京市商品房买卖合同》中也规定除用途为非住宅的商品房外，其他性质的商品房一律按套内建筑面积计价。因此，北京市率先对商品房的计价方式进行了强制性规定，商品房买卖原则上适用单一的计价方式。)

　　当事人选择按套计价的，因为选择按套计价时，是以整个商品房为计价单位，不涉及到单方建筑面积或套内建筑面积计价问题，因而就无从谈起面积差异处理问题。《商品房销售管理办法》第十九条规定，按套(单元)计价的预售房屋，房地产开发企业应当在合同中附所售房屋的平面图。平面图应当标明详细尺寸，并约定误差范围。房屋交付时，套型与设计图纸一致，相关尺寸也在约定的误差范围内，维持总价款不变;套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，合同中未约定处理方式的，买受人可以退房或者与房地产开发企业重新约定总价款。买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。因此，采取按套计价的当事人应当就有关价款及相关违约责任等问题专门进行约定。

　　当事人选择按套内建筑面积计价的，以产权登记时确认的套内建筑面积数为依据进行面积确认及面积差异处理;选择按建筑面积计价的，以产权登记时确认的建筑面积数为依据进行面积确认及面积差异处理。《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理;合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：(一)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)，按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持;(二)面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人;房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”

　　一般情况下，购房者在判断合同约定面积与产权登记面积是否有差异时，应当以产权登记面积为准。所谓产权登记面积，是指房地产主管部门确认登记的房屋面积，一般是指房屋产权证上记载的房屋面积。但是现实生活中，房产证的办理往往要在交房之后的较长时间内才能办理完毕，如果以产权证上的记载为根据就会延误事情的处理，因此在实务操作中，是以房产测绘机构测定的面积作为确定所交付商品房面积的依据。因为买受人在交付时间点前后就能够收到测绘成果表，就可以知道交付的房屋面积误差有多大，是否符合合同约定的退房条件，如果测绘成果表上所记录的商品房面积超过合同约定的正常误差范围，买受人可以在收到测绘成果表后作出是否退房的决定。

　　本案中，因阁楼层高2.9米，按照上述《房产测量规范》关于“房屋的建筑面积是指房屋外墙(柱)勒角以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备上有盖、结构牢固、层高2.2米以上(含2.2米)的永久性建筑”的规定，阁楼面积应全部计入房屋的建筑面积，则产权登记面积为248.69平方米，与合同约定的建筑面积246.72平方米仅差1.97平方米，显然面积误差比绝对值在3%以内，按照合同约定及上述法律规定，应以合同约定的价格据实结算。法院因此驳回了原告的诉讼请求。

　　策略提醒

　　实践中关于商品房建筑面积的计算及面积误差的处理，购房人应注意以下事项：

　　一、目前的法律法规以及规章制度对某些同一的概念进行了不同的表述，如对“分摊的共有建筑面积”的称谓表述不一：《商品房销售管理办法》第18条规定：“商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成”。《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则(试行)》第5条规定：“商品房按‘套’或‘单元’出售，商品房的销售面积即为购房者所购买的套内或单元内建筑面积与应分摊的公用建筑面积之和。商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积”。另外，由建设部和国家工商行政管理局联合印发的《商品房买卖合同示范文本》中还有一个“公共部位与公用房屋分摊建筑面积”的概念，后来建设部在《商品房销售管理办法暨商品房买卖合同示范文本指南》中才明确指出：“公共部位与公用房屋分摊建筑面积就是指分摊的共有建筑面积”。显然，“分摊的共有建筑面积”、“分摊的公用建筑面积”以及“公共部位与公用房屋分摊建筑面积”指的是同一概念，就它们的实质内容而言，彼此间没有任何差异。实践中，个别开发商把公共部位与公用房屋分摊建筑面积解释为由“共有分摊面积”与“另有小区分摊”两部分建筑面积组成，将不应计入共有建筑面积的“另有小区分摊”部分也计入了销售面积，对此购房人应警惕。

　　二、由于商品房预售时双方在合同中约定的面积，一般都是卖方依据商品房项目施工设计图纸自行测算或委托测绘单位测算的预测面积。预测和实测适用的测量规则标准有时不同(或测量规则标准的变更)，主要是公摊面积的计算方法不一样，有的开发商将建设部《商品房销售计算及公用建筑面积分摊规则》中不属于公摊或没有规定作为公摊的面积计算为公摊面积，如将外墙、骑楼、人防工程的地下室、高层建筑的结构转换层等面积计入公摊面积。对此，购房人应注意要对合同中的销售面积作调整，以维持原合同约定的总价款不变。

　　三、商品房开发项目设计变更造成的房屋面积误差的认定处理。根据目前房地产面积的测量体制，商品房的实测面积是已竣工的房屋在产权登记时，土地房产管理部门审核确认了卖方委托有资质的测绘单位所做的测量成果(面积)。卖方委托测绘单位测量的面积未经土地房管部门审核确认，则不能作为商品房的实测面积。因此，土地房管部门审核面积与合同约定面积的差值或比值，是认定设计变更是否造成房屋面积误差及误差数量的依据。买卖双方因设计变更造成的实测房屋套内建筑面积或建筑面积(含公摊面积)与房屋买卖合同约定面积不符的，应依据最高人民法院《解释》第14条的有关规定处理。

　　四、依据建设部1995年制定的《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》(试行)中有关“建筑面积”的规定，商品房销售面积不含露台面积，因此在产权登记时，土地房产管理部门审核卖方委托测绘单位测量的成果时，露台面积是不计入房屋建筑面积的。但在商品房销售中，买卖双方已将有使用功能的露台面积计入房屋建筑面积，由此产生了面积误差。这类面积误差不能认定为实测面积与合同约定面积不符，不适用最高法院《解释》第14条的规定，应依据建筑物区分所有权和共有权的民法理论及双方当事人的约定来处理。即土地房管部门审核实测面积时，虽不确认露台为房屋建筑面积，但对于卖方单独计价出售独立使用的露台，由于露台具有独立使用价值(功能)，具有排他性，可归买方所有。