商品房公用建筑面积如何计算

　　在买房过程中，普通用户最不好掌握的就是公用建筑面积分摊问题，这也是购房者非常关注的问题。根据新修订的《北京市商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊暂行规定》的规定，商品房公用面积的分摊以幢为单位，与本幢楼房不相连的公用建筑面积不得分摊给本幢楼房的住户。

　　《暂行规定》指出商品房按"套"或"单元"出售，商品房的销售面积为套内或单元内建筑面积(以下简称套内建筑面积)，与应分摊的公用面积之和。

　　商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积

　　套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积

　　(一)套内的使用面积：住宅套内的使用面积，按《住宅建设设计规范》的规定计算。其他建筑可参照上述规范或按专用建筑设计规范计算。

　　(二)套内墙体面积：商品房各套内使用空间周围的维护或承重墙体，分为共用墙及非共用墙两种。共用墙指商品房各套之间分隔墙、套与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)。共同墙墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积。非公用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。

　　(三)阳台建筑面积，按国家现行《建筑面积计算规则》进行计算。1.封闭式的阳台，按其外围水平投影面积计算建筑面积;2.挑阳台(底阳台)按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积;3.凹阳台按其净面积(含挡板墙墙体面积)的一半计算建筑面积;4.半挑半凹阳台，挑出部分按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积，凹进部分按其净面积的一半计算建筑面积。

　　公用建筑面积分摊原则及面积

　　1.商品房公用建筑面积的分摊以幢为单位。分摊的公用建筑面积为本幢内的公用建筑面积，与本幢不相连的公用建筑面积不得分摊到本幢房屋内。

　　2.为整幢商品房服务的公用建筑面积，由该幢楼各套商品房分摊，为局部范围服务的公用建筑面积，由受益的各套商品房分摊。

　　多次分摊公用建筑面积的，分别计算分摊系数。各套商品房应分摊的公用建筑面积，为各种分摊的公用建筑面积之和。

　　3.公用建筑面积分摊后，不划分各套商品房摊得建筑面积的具体部位，但任何人不得侵占或改变原设计的使用功能。

　　可分摊的公共部分为本幢楼的大堂、公用门厅、走廊、过道、公用厕所、电(楼)梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道、变(配)电室、煤气调压室、卫星电视接收机房、空调机房、热水锅炉房、电梯工休息室、值班警卫室、物业管理用房等以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房;套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙(包括山墙)墙体面积水平投影面积的一半。

　　不应计入的公用建筑空间有：仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉房、作为人防工程的地下室、单独具备使用功能的独立使用空间;售房单位自营、自用的房屋;为多幢房屋服务的警卫室、管理(包括物业管理)用房。其他购房人受益的其他非经营性用房，需要进行分摊的，应在销(预)售合同中写明房屋名称、需分摊的总建筑面积。

　　分摊公用建筑面积的计算方法：

　　分摊的公用建筑面积=套内建筑面积×公用建筑面积分摊系数

　　公用建筑分摊系数=公用建筑面积/套内建筑面积之和

　　公用建筑面积=整幢建筑的建筑面积-套内建筑面积之和-不应分摊的建筑面积

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