计算商品房的建筑面积常见问题

　　如何计算商品房的建筑面积?

　　商品房的建筑面积系指层高在2.2米以上(含2.2米)的房屋外墙(或柱外围)水平投影面积。层高取自地面至楼面、楼面至楼面、楼面至屋面(不包括隔热层)的垂直高度。

　　计算商品房全部建筑面积的范围包括：

　　1、永久性结构的单层房屋，不论其高度均算一层，按其外墙勒脚以上外围水平投影面积计算建筑面积;多层房屋按各层建筑面积的总和计算。

　　2、自然层内的附层、技术层，按其层高在2.2米以上的部位的上口外围水平投影面积计算。

　　3、穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，不论其高度，均按一层计算。门厅、大厅内的回廊部分，层高在2.2米以上的，按其水平投影面积计算。

　　4、楼梯间、电梯(观光梯)井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋面积计算。

　　5、突出房屋屋面，有围护结构且层高在2.2米以上的方形或坡形楼梯间、水箱间、电梯机房，按其维护结构外围水平投影面积计算。

　　6、封闭阳台、挑廊，按其外围水平投影面积计算。

　　7、属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积总和计算。

　　8、建筑物墙外有顶盖和走廊、檐廊，按其柱外围水平投影面积计算。

　　9、房屋间永久性的、封闭的架空通廊，按外围水平投影面积计算。

　　10、净高在2.05米以上的地下室或半地下室，按其外墙(不包括采光井、防潮层及保护墙)外围水平面积计算。

　　11、有柱雨篷或有维护结构的门廊、门斗，按其柱或维护结构外围水平面积计算。

　　12、玻璃幕墙等作为房屋外墙的，按其外围水平投影面积计算。

　　13、属于永久性建筑有柱车棚、货棚等按外围水平投影面积计算。

　　14、位于自然层以上的假层房屋或斜面结构房屋，按其设计超过2.2米以上部位水平投影计算。(应具备通风、采光条件)

　　计算商品房一半建筑面积的范围包括：

　　1、与房屋相连有上盖、未封闭的架空通道和无柱走廊、檐廊按其围护结构水平投影面积一半计算。

　　2、独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚、站台等属永久性建筑的，按其上盖水平投影面积一半计算。

　　3、未封闭的阳台、挑廊按其水平投影面积的一半计算。

　　4、无上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积总和的一半计算。

　　房屋面积多算了怎么办？

　　一幢住宅中的某一套房屋，购房者比较容易丈量和计算的是房屋的使用面积，而较难丈量和计算其建筑面积。因为作为分割出售的商品房，除了自己一套房屋范围以内的房屋建筑面积以外，还包括分摊的公共部位和功能上为整幢房屋服务公共用房和管理用房的建筑面积。

　　每一套房屋，无论是处在哪一层，都有共用墙和非共用墙。非共用墙就要全部计入建筑面积，与邻户共用的墙以及外墙、与公用空间之间的分隔墙就应分摊计算建筑面积。

　　以上计算的是一套房屋的套内建筑面积。然后计算公用建筑面积。这一面积由两部分组成：一是前面所说的各套房屋与公用建筑之间的分隔墙及外墙的一半;二是电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅或过道等功能上为整幢房屋服务的公共用房和管理用房建筑面积。　　整幢房屋的建筑面积扣除该幢房屋内各套房屋的套内建筑面积，再扣除销售或出租的作为独立使用的空间，如地下室、车库及人防工程等建筑面积，就是这一幢房屋的公用建筑面积。

　　据此计算出公用面积分摊系数，即用整幢房屋的公用建筑面积除以该幢房屋各套房屋套内面积之和。

　　以这一分摊系数乘以套内建筑面积求得该套房屋应分摊的公用建筑面积，再加上原来求得的套内建筑面积，就是该套房屋的面积。

　　这一计算方法较为复杂，实际上，国家工商行政管理局和建设部监制的《商品房购销合同》中第二条已标明了购房者的实得建筑面积和分摊公共部位和公用房屋的建筑面积，房地产权属登记机关在对商品房进行备案登记时，也使用这一方法来计算建筑面积。因此，在已经使用统一的《商品房购销合同》后，面积计算的错误比较少见。

　　上述计算方法是从1995年12月1日开始使用的。对于在此之前已签订的商品房销售合同，除了合同对销售面积的约定有明显的违法或计算错误外，仍应维护合同所约定的面积。如果买卖双方有一方(有时卖方也会因原面积计算偏小而提出向购房者追加售房款的要求)提出按上述方法计算商品房销售面积，或是房地产权属登记机关按上述方法计算商品销售面积，而不是按合同约定的面积，买卖双方可以对合同中的销售面积进行调整，但对合同中所约定的销售价款则不能变更。

　　房地产开发公司确实多计算了商品房的面积，如果在允许的误差范围之内(这一误差在双方订立商品房销售合同约定)，则不是违约行为;如果误差超出了约定的范围，就可以要求纠正，如房地产开发公司不愿意纠正，则可以向有关部门(如消费者协会)投诉，也可以依照合同规定，申请仲裁或提出诉讼。返回

　　购买的商品房面积不足怎么办?

　　购买商品房，面积是否符合合同的规定，是人们非常关心的问题。如袁某从某家房地产开发公司购置了一套商品房，面积为93.21平方米，并按此面积支付了购房款。在办完一切手续，买卖成交后，袁某发现该房面积不足93.21平方米，遂向该房地产开发公司提出补足面积或退款的要求，但均遭该公司拒绝。后经有关方面测定，该商品房的实际面积为89.14平方米，房地产开发公司在出售时多算了4.07平方米的面积(其中建筑面积多算2.05平方米，公摊面积通过巧立名目多算2.02平方米)。于是，袁某向市消协投诉：要求开发商补足面积或退款。

　　根据《消费者权益保护法》第四十条第六款规定：“经营者提供商品或者服务有诸多不合理情形的(其中包括销售的商品数量不足的)，除本法另有规定外，应当依照《中华人民共和国产品质量法》和其他有关法律、法规的规定，承担民事责任。”

　　这一条款是关于经营者为损害消费者权益的行为承担民事责任的规定。所谓“销售的商品数量不足”，是指商品的实际数量低于消费者与经营者约定的数量，也就是人们通常所称的缺斤短两、短尺少寸。根据该条款的精神，经营者售出的商品数量不足的应给予消费者赔偿或者补足。

　　据此，袁某以所购买的商品房面积与实际付款的面积不符，向房地产开发公司提出补足面积或者退款的要求是合理的。作为房地产开发公司应承担这个民事责任。如果房地产开发公司不承担这个民事责任，袁某可以向当地人民法院起诉，请求法院调解或判决。作为一个购房者，如你也遇到类似情况，不妨学学袁某的作法。

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