买房落户？商品房预售虚假宣传成行业“潜规则”

　　尽管事情已经过去了半年多，但王某只要想起这件事仍旧会心有余悸，她始终没有明白：买房这么大的事儿，商品房预售顾问怎么也敢弄虚作假、信口开河?

　　

　　商品房预售期间虚假宣传已成行业“潜规则”。(图片来源于网络)

　　商住两用房的“落户”秘密

　　王某的孩子明年即将上幼儿园， 为了给孩子营造一个良好的生活环境，今年年初，她和爱人拿着双方父母一生的积蓄，准备在河北燕郊买房。

　　燕郊，这个离国贸只有45分钟高速车程的地方让很多北漂一族有了自己的小家。然而，这个地方却差点成了王某的噩梦。

　　今年年初，王某经过考察，选择了某较为繁华地段处的楼盘。“当时接待我的预售顾问说，纯住宅已全部售完，只剩下商住两用房。”王某说，她当时有些顾虑，一方面担心商住两用房不能用住房公积金贷款，另一方面则是怕孩子的户口不能落在燕郊，这意味着孩子很可能会享受不到燕郊的教育资源。

　　“当时预售顾问跟我说：商住两用房可以用住房公积金贷款，而且和纯住宅一样，也可以给孩子落户。”听了销售顾问的肯定回答，王某当即交了两万元定金。

　　正当王某沉浸在购房的喜悦中时，一个电话仿佛一盆冷水浇灭了她对新家的所有憧憬。“一个朋友跟我说，商住两用房只能商贷，而且也不能落户。”王某回忆说。

　　得知消息后，王某立刻赶到该售楼处要说法。面对王某的质问，预售顾问承认自己的说法有误，并将定金退回。尽管定金取回来了，但开发商仍以手续费的名义扣了100元。“我已经不想再跟他们吵了，这100块就当我买了个教训，以后遇事留个心眼，不再随便相信这些开发商和预售顾问的话了。”王某说。

　　容积率0.88里的陷阱

　　同王某一样，一个月前，孙某也在为房子的问题烦恼着。

　　孙某和爱人都在北京(楼盘)工作，由于北京房价太高，二人选择在大连(楼盘)购房。就在交完契税的两年后，他们听到了一个“需要补缴契税”的消息。

　　“房子所在的楼盘叫做大连天地悦翠台，属于小高层，前面是一排排别墅。看房时，预售顾问说这儿的容积率是0.88，居住环境非常舒适。”孙某说，由于是第一次买房，她并不清楚0.88的容积率意味着什么。

　　“交完首付准备缴纳契税时，我问预售顾问我大概需要缴纳多少钱?预售顾问没有明确回答我，只是反复说，契税的情况她不清楚。但她叮嘱我，要早交契税、早办房产证，省得以后有啥变化。”孙某当时十分不解，心里也有点嘀咕：这能有啥变化，按照政府规定来就成了呗。

　　按照大连市现行的契税政策，个人购买住房实行差别化税率。根据规定，个人购买普通住房，且该住房为家庭唯一住房的，所购普通商品住宅户型面积在90平方米(含90平方米)以下的，契税按照1%执行;户型面积在90平方米到144平方米(含144平方米)的，税率减半征收，即实际税率为2%;所购住宅户型面积在144平方米以上的，契税税率按照4%征收。购买非普通住房、二套及以上住房，以及商业投资性房产(商铺、办公写字楼、商务公寓等)，均按照4%的税率征税。

　　由于孙某购买的房子平米数是108平方米，2012年10月，她按照政策规定缴纳了1.5%的税。本以为此事已经结束，然而，三个月前，大连天地悦翠台业主 QQ群里却出现了这样一条消息：一位业主去交契税时被告知，大连天地悦翠台一期容积率小于1，属于非普通住房，需按照4%缴纳契税。已缴纳契税的业主需要补缴。

　　一石激起千层浪，群里的业主们都气愤不已。“差了几万块呢!我们明明是小高层，怎么可能不是非普通住宅?更何况，当时并没有销售顾问对业主们提过容积率小于1需要交4%契税的问题!”和孙某一样，群里的业主也几乎都不清楚这项规定，销售顾问在售楼时只是拿容积率0.88作为住宅环境舒适的证明，从未告知业主这个小高层属于非普通住宅，要和前面别墅区一样按4%交契税，更从未提到容积率与契税的关系。

　　原来，政府按照4%征收契税也有依据。根据《大连市人民政府办公厅关于印发大连市促进房地产市场健康发展的指导意见的通知》(大政办发[2008]204号)文件规定：目前，大连市内四区(含高新技术园区)普通住房应满足小区容积率1.0以上、房屋建筑面积144平方米以下等条件。

　　“我们明明就是小高层，属于普通住房，怎么能和别墅一样缴纳4%的契税呢?”孙某人在北京，急得干瞪眼，只能随时关注群里的新动向。听邻居们说，开发商一改买房子时的好态度，打起了太极，让人气愤不已。”

　　9月底，群里终于传来好消息，政府把悦翠台小高层划为普通住宅。业主们长达100多天的担忧终于解决了。

　　“大连天地是由瑞安集团旗下的瑞安房地产、瑞安建业及大连亿达集团三家合资共同开发的。我不明白的是，普通住宅容积率不符合政府规定的标准，难道开发商不知道吗?预售顾问在售楼时对容积率问题为何避重就轻、集体失声?我们作为消费者，对大企业的信任为何会被辜负?”孙某对此十分不解。

　　层高“缩水”法院判开发商赔偿

　　开发商有意或无意的隐瞒从而引起纠纷的并不止这大连天地悦翠台这一例。

　　2003年王女士以300多万的价格购买了一套建外SOHO的房屋。2011年，因其他业主诉讼才得知，自己的房屋层高“缩水”，王女士遂将开发商诉至法院索赔。

　　据了解，王女士购买的建外SOHO的一套房屋用途为商业，与北京红石建外房地产开发有限公司(以下简称红石建外公司)签订《商品房买卖合同》，合同约定房屋层高3.5米、建筑面积177.18平方米，总价306万余元。王女士支付了全部购房款，房屋于2004年前后实际交付。

　　法院经审理认为，王女士与红石建外公司所签《商品房买卖合同》中明确约定了房屋的层高，红石建外公司有义务向王女士交付符合合同约定层高的房屋。经鉴定，涉案房屋层高低于合同约定，致房屋可使用空间减少，可利用高度降低，使用环境变差，损害了王女士的利益，红石建外公司应承担赔偿责任。

　　法院认为，红石建外公司作为开发商，其自始即应知道涉案房屋层高不符合合同约定一事，故对于红石建外公司提出的质量异议期间的抗辩不予采纳。

　　最终，法院综合考虑房屋价款、房屋面积、层高减少程度、层高减少对房屋使用的影响程度等因素，确定了具体的赔偿数额，判令红石建外公司赔偿王女士22.77万元。

　　商品房销售行业存在“潜规则”

　　买房进名校、大型仓储超市落户、地铁线直达小区……通常情况下，这些尚未实现的“承诺”都是商品房预售顾问吸引消费者的手段。

　　一位曾做过商品房预售顾问的人员表示，为了吸引消费者，他们通常会抛出一些比较诱人的条件“忽悠”消费者，但话又不会说得太满，不会让消费者留下把柄。大多承诺都用将来时，打“擦边球”，让消费者看到一个美好的前景。比如说名校落户，其实很有可能是私立学校落户。但在向消费者介绍时，就会隐去私立二字，直接介绍名校落户，诱导消费者购房。这位前商品房预售顾问认为，这些“忽悠”通常是被公司默许的，而且也算是行业内的“潜规则”。此外，预售顾问还会对楼盘的缺点进行遮掩，用转移注意力的方式让业主忽略这些问题。

　　“有时候房产预售顾问的话说得太巧妙，感觉自己上当了还说不出来理，真是憋屈。”一位曾看过多个楼盘的消费者如是说。记者了解到，一些消费者为了避免被房产预售顾问“忽悠”，甚至专门聘请了律师陪同一起看房。

　　据了解，开发商虚假宣传、隐瞒问题的失信行为引发了不少业主的不满。 千龙网记者从北京市消费者协会网站获悉，2012年全国消协组织共受理消费者投诉543,338件，其中房屋合同纠纷投诉集中度较高，涉及合同问题的有 2,448件，同比增长11.7%。在这些纠纷投诉当中，就有相当一部分是消费者反应的虚假宣传。

　　律师说法

　　开发商需对失信行为担责

　　在采访中，律师普遍表示，开发商需对失信行为承担责任。消费者在购房时应注意证据留存。

　　针对消费者普遍关注的预售顾问虚假宣传问题，北京市安衡律师事务所律师郝明表示：“虚假宣传如果是由商品房预售顾问作出的话，开发商需要对此承担责任。”郝明说，根据我国《合同法》第五十条的规定，除非购房人知道或者应当知道商品房预售顾问是超越权限的以外，预售顾问作出的意思表示可以视为开发商的意思表示，开发商是要对此买单的。

　　郝明律师说，实践中，虚假宣传有采用口头方式的，也有通过报纸、户外广告、印发的宣传资料、网络等方式宣传，是否要承担法律责任取决于虚假宣传是否存在，在认定是否存在虚假宣传时，这种采用口头方式的虚假宣传经常因为缺乏有效证据，在司法实践中难以认定。

　　“如果有充分的证据能证明通过口头的方式作出虚假宣传了，并且虚假宣传的内容也满足刚刚我所讲的几个条件，那么无疑是要承担法律责任的。”郝明律师表示。

　　面对“忽悠”消费者可录音取证

　　面对商品房预售顾问的“忽悠”，消费者该如何维护自己的合法权益呢?郝明律师认为，针对开发商的虚假宣传，购房人在选择房源，最终签订《商品房买卖合同》时，一定要耐心、仔细阅读合同条款，由于《商品房买卖合同》一般是开发商为了重复使用而预先拟定的格式合同，其在起草合同时是有利益倾向性的，约束开发商的义务尽可能不写进去。所以，针对开发商在向购房人介绍房源时所宣传的内容，在书面的合同中要尽可能的呈现。

　　郝明律师叮嘱消费者，对销售顾问在介绍房源时的说明和允诺通过录音的方式将证据固定下来也是对购房人最终权益实现的一种保障，同时要核实清楚销售顾问的真实身份，可以将销售顾问的身份证复印件作为合同的附件之一，加入合同文本里，这样更有利于购房人维护自己的权益。

　　“录音证据”本身属于“视听资料”，是我国《民事诉讼法》第63条明确规定的法定证据形式之一。郝明律师表示，消费者取得的录音只要是在不违反法律的一般性禁止性规定，比如擅自将窃听器安装到他人住所进行窃听获取的证据，使用窃听、窃照等专用间谍器材，不侵害他人合法权益，不违反社会公共利益、社会公德的前提下所取得的，就可以作为有效证据使用。 ”