签订《商品房预售合同》应当注意的问题

一、购房签约时查验甲方的主体资格

1、注意察看开发单位、销售单位、所有权人是否一致。一般来说，以上三者应该是一体的，也就是一个单位。但如果开发商委托销售商进行销售，则销售单位与开发单位应该是不一致的。但销售单位与开发单位是代理与被代理的关系，即委托关系，合同的甲方仍应该是开发单位。因此，购房者应该仔细审阅销售单位的授权委托书。

2、卖房者与所卖之房的产权所有人是否相同。并不是凡是有公司营业执照、手持图章的人都可以和你签约卖房。卖房单位和房屋的产权所有人 名称要相同。预售商品房房买卖的，要看其是否有所卖房屋的《商品房预售许可证》。

3、一期工程和二期工程是否都具备预售资格。有的小区一期所建造的商品房，交纳了地价，取得了预售许可证，具备了合法销售权；而二期工程建造 的商品房，由于未交纳地价或其它原因未取得预售许可证，有的就使用一期工 程的预售证去预售二期工程建设的房屋，以期尽快收回资金，这也属于“不具 备合同主体资格”。一旦签上这种合同，风险自然很大。因此，购房者要清楚自己所购商品房为一期工程房还是后期工程房，并调查清楚是否属于预售许可证范围内的商品房。

4、分公司不是都拥有合法销售权。许多房地产公司都有下属分公 司、子公司或者销售公司。如与你签订购房合同的甲方是该开发公司属下的分公司或销售公司，则该分公司或销售公司未取得该总公司正式的书面法定代表 人签字的委托文件，该分公司或销售公司则无权销售，更无权作为签约甲方的 主体资格签订购房合同。

5、房屋中介代理是否具有正式委托的文件。房屋中介机构作为该楼盘的营销总代理，必须具备以下条件：一是该代理公司必须具有房地产管理部 门颁发的《资质证书》和工商行政管理部门颁发的《经纪人证书》。二是该代理公司必须具有经工商行政部门颁发的《营业执照》，执照的营业范围内必须 有代理营销房屋的项目。只有这样，该中介代理公司、才具备签订合同的主体 资格，才有权与购房者签订房屋出售合同。

6、合同签约人是否具备签字资格。商品房预售、销售合同的签字人，必 须是该公司的法定代理人，公司其他人都无权签字。也就是说，签字人必须与该公司《执照》上的法定代表人名字相一致，如果是销售部经理或营销员代表甲方与购房者签约，要取得该合同的合法有效性，必须同时附上该公司法定代 表人对销售经理或代表签约权的正式书面委托，或必须加盖公章。

二、商品房买卖适用消费者权益保护条例

　　根据2002年10月28日修订后的《上海市消费者权益保护条例》，商品房买卖正式纳入条例的调整范围。如要开发商在销售商品房过程中有欺诈行为，购买人可依此条例向出售人要求双倍赔偿。

商品房买卖纳入条例后，主要是保证消费者享有与购买其他商品一样的安全权、知情权、自主选择权、公平交易权、求偿权、受尊重权、监督权等权利。

　　为了体现商品房买卖的特点，也是为了更好地体现消费者与经营者在商品房买卖中的权利义务，条例在规定消费者有权要求商品的经营者提供的情况中，特别明确消费者对于商品房的权属证明、建筑结构、面积构成等拥有知情权，既强调商品房已经列入了条例的调整范围，又提示消费者在购房时要避免遭遇“一女多嫁”等现象的发生。此外，从2003年4月1日起实施的《上海市房地产登记条例》，也为杜绝“一房二卖”现象的发生做了详细的规定。