买房必看：商品房预售合同的效力

　　最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。

　　本条是关于商品房预售合同效力和补办商品房预售许可证明对合同效力影响的解释。

　　按照房屋销售不同划分标准，可以将房屋销售分为现房和期房销售，现房是指已经建成并能居住的房屋，买卖现房的行为称为现售。期房是指未建成的在建房屋，买卖期房的行为称为预售。

　　根据《城市房地产管理法》第44条规定，商品房预售必须具备4个条件：1、已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;2、持有建设工程规划许可证和施工许可证;3、按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期;4、已办理销售登记，取得商品房预售许可证明。

　　出卖人(房地产开发企业)在销售期房之前，均要取得商品房预售许可证，对开发商而言，这已经是一个常识问题，而很多购房者也知道这一点。

　　律师提示：

　　一、对于开发商

　　1、在商品房预售之前，必须取得商品房预售许可证明，否则，存在合同无效的风险以及行政主管部门行政处罚的风险。

　　2、开发商应当将商品房预售许可证明在销售场所(营销部)向购房者公示，让购房者了解。

　　二、对于购房者

　　1、在购买期房之前，应当关注开发商是否已取得商品房预售许可证明，并了解楼盘的整体建设情况，这对于自身权益的保护很重要。

　　2、现实中曾发生过未取得商品房预售许可证明的开发商为了融资而违规预售期房的情况，这种开发商往往资金实力较差，最终资金链断裂，形成烂尾楼，给购房者造成巨大的经济损失。