新版预售合同草案征询意见 开发商建议细化条款

来源：文汇报
张潇博

　　近期，新版预售合同草案在网上公开征询意见，引起了社会各界的关注和探讨。在本刊1月12日刊登的《购房全额付款“惯例”打破之后》一文中，很多老百姓和律师都从他们的立场对新版合同草案提出了见解，他们认为，与2000版相比，2005版草案增加了相当多为业主“说话”的条款和细节，存在很多新的亮点。在内容上，合同向更有益于保护购房人权益变化，把一些原来模糊的问题清晰化，把原来容易产生纠纷的问题进行了“预先明确”。此次，我们也采访了部分开发商，希望从他们的角度对新版合同草案给出一些合理化的建议，从而完善即将出台的新版合同。一些开发商表示，在楼市处于调控周期时推出新的合同文本，对市场而言也可能成为一把“双刃剑”：一方面，新版合同营造的良性交易氛围，有可能对目前房产市场的观望态势起到拉动作用；但另一方面，新版合同一旦实行，特别是对于一些新加入条款的实施，对买卖双方而言，在操作上也更可能产生新的问题，从而延长实际交易的周期。针对这些新增条款的操作问题，不少开发商都建议在具体条款的操作上实行“细化明确”，避免新的问题出现。

建议一：“模糊概念”增加解释

在新版合同草案中，购房者的贷款及付款方式将更为灵活。这些条款在保障了购房者的资金不被挪用，以及减少了购房者的利息支出方面起到了积极的作用，但个别条款中的“模糊概念”却可能存在引发一些新问题的隐患。

浦东新区的一位开发商庞总就提出，一些条款的“模糊概念”成了它们头上的“紧箍咒”。例如在付款条款中，就存在这个问题，该合同草案正文第五条付款规定：因非归责于甲方或乙方的原因，导致乙方未能获得银行贷款或少于申请贷款数额的，甲乙双方应就具体付款方式另行协商，并签订补充协议：协商不成的，乙方可以单方面解除本合同。这位房产商认为：“因非归责于甲方或乙方的原因”概念模糊，容易产生分歧，建议在合同中明确定义何谓非归责于甲方或乙方的原因，以便于合同履行。此外，由于一旦贷款数额没有办下来，又协商不成的，购房者可以单方解除合同，当办理贷款的灵活性被降低后，部分开发商势必在签合同时要求购房者在贷款额度上有所保留，以便在后期掌握主动权，就可能与一些希望贷足额度的购房者产生利益上的冲突，一旦产生问题，双方责任也很难认定。

建议二：具体操作兼顾可行性

新版合同草案中，对于以往作为弱势群体的购房者，很多条款都最大限度保障了他们的合法权益，给了购房者更多的权利空间。对此，大部分开发商虽赞成条款的合法性，也对具体操作上的难度表示担忧。甚至有个别开发商担心因矫枉过正，使个别业主滥用权利。例如在关于房产保修期条款中规定，开发商承担保修责任，是从房地产权利转移至业主方之日起的2年或以上。但《上海市房地产转让办法》第20条的规定，房地产权利转移的日期，是以房地产交易管理机构受理转让当事人过户申请的日期起算，也就是通常说办出小产证的日期算起。但通常小产证是由业主自行办理，按照这一条款，只要业主没有办理出小产证，开发商就必须一直对房产承担保修责任，这显然是有失公平的。

而另一位开发商高总提出，在合同正文第十二条建议第二款规定：除该房屋主体结构外的质量缺陷，经甲方修理，不能修复，严重影响乙方正常居住使用的，乙方有权单方面解除合同。该开发商认为：因有关房屋质量问题包括很多方面，但是，哪些部件出现了质量问题属于严重影响使用功能的，相关法律法规中没有列明，而且由于建设工程结构复杂，专业性很强，从购房者角度也很难做出正确的认定。从某种角度来讲，只要业主一直表示对开发商的数次修理不满意，就可以单方面解除合同退房，这一条在实际操作中对于全装修房而言，则更容易产生合同纠纷，从而最终可能影响到合同履行的严肃性，希望在操作上能从实际出发，均衡买卖双方的合法权