房屋双重买卖的法律问题

房屋双重买卖的法律问题
王利明中国人民大学法学院教授博士生导师上传时间:2005-4-6中国民商法律网
原告：陈某
被告：张某、王某
（一）案情
李某（女）、张某为夫妇，二人曾于1994年10月以10万元的价格购置本市阳光中路150号一座二层楼房，后因嫌该房离其工作单位较远，决定将其卖掉，但一直未找到合适的买主。1995年2月初，张某赴外地出差，本市的陈某经人介绍，找到李某，称过去已看过该房，愿以9万元价格买下，李某不同意，双方经协商，李某决定以10万元价格将该房出售，次日，陈某将5万元送来。李某遂将钥匙交给陈某，但因产权证被张某存放在单位，李某提出待丈夫出差回来，即办理产权过户登记。办完手续后陈某再付另5万元。同年7月初，张某从外地返回后得知该房价格已经上涨，遂找到陈某，要求增加2万元价款才能去办理过户登记手续，陈某不同意，张某便在同年8月10日以12万元的价款，将该房卖给了王某，并于8月15日，与王某办理了登记过户手续，王某遂找到陈某要求其搬走，陈某遂到法院提起诉讼，告张某、王某侵害其所有权，并要求法院解除张某与王某之间的房屋买卖合同。而张某提出，其妻李某将该房卖给陈某时，他并不知道，也未得到其同意，因此该买卖行为是无效的。
（二）对本案的不同观点
关于陈某的请求是否应受到支持的问题，法院对此存在两种观点。
第一种观点认为：陈某与李某之间的买卖合同虽已履行，但并未办理登记过户手续，所以陈某并没有取得房屋的所有权，因此他不能告张某和王某侵权，也不能要求解除张某与王某的买卖合同关系。
第二种观点认为：尽管因未办理房屋的登记户手续，陈某还没有取得对该房屋的所有权，但未登记并不是因陈某的过错造成的，而是因为张某的原因造成的，因此应该承认李某与陈某之间的合同的效力，并责令张某为陈某补办手续，解除张某与王某的合同关系。
（三）作者的观点
1.关于房屋登记的效力问题
在本案中，原告陈某与李某之间的买卖合同虽已实际履行，但并未办理登记过户手续，原告对已占有的房屋享有何种权利？其与李某之间已经履行的买卖合同是否应被宣告无效，这就涉及到登记的效力问题。
关于登记的效力，大陆法系国家主要有两种不同的观点：一是登记要件说。此种观点认为登记是不动产物权合法移转的要件，未经登记，所有权不发生移转，德国法主要采纳了这种观点；二是登记对抗说。此种观点认为登记只是当事人在物权变动后应当履行的手续，未经登记，物权的变动在法律上也可有效成立，但只能在当事人之间产生效力，不能对抗第三人，日本民法采纳了此种观点。这两种作法各有特点。第一种观点赋予登记较强的公示力，任何人在与他发生交行为交易时，要确定对方是否有权利转移财产，只需要信赖登记而不必信赖任何协议；第二种观点强调要尊重当事人关于移转不动产所达成的协议，同时也注重对善意一方当事人在非因其过错而未进行登记的情况下的利益保护。
我国立法一向采纳登记要件说。根据的《城市私有房屋登记管理条例》第6条规定：“城市私有房屋的所有人，须到房屋所在地房管机关办理所有权登记手续，经审查核实后，领取房屋所有权证；房屋所有权转移或房屋现状变更时，须到房屋所在地房管机关办理所有权转移或房屋现状变更登记手续。”第9条规定：“买卖城市私有房屋，卖方须持所有权证和身份证明，到房屋所在地房管机关办理手续。”1987年城乡建设环境保护部又制订了《城镇房屋所有权登记暂行办法》，强调房屋所有权的取得、转让及房屋的改建等都必须办理登记手续。在土地使用权的取得、变更、转让方面，现行立法也要求登记。根据《土地管理法》第9条：“取得土地所有权和使用权必须登记。”根据该法第10条规定：“依法改变土地的所有权或者使用权的，必须办理土地权属变更登记手续，更换证书。”“依法改变土地的所有权、使用权，或者因依法买卖、转让地上建筑物、附属物而使土地使用权移转的，必须向县级以上地方人民政府土地管理部门申请土地证书。”根据我国学者的一般看法，不动产物权的取得、消灭和变更，非经登记，不能产生法律效力。我国司法审判实践对不动产权特别是房屋所有权的确认原则上以登记为准。我国现行的立法完全采纳了登记要件主义，此种做法确实有利于保护原所有人的利益，并因增强登记效力而有利于强化国家对不动产的管理。

值得注意的是，无论是采取登记生效还是登记对抗主义，都应当将登记与交易本身区别开来。因为登记是针对民事权利的变动而设定的，它是与物权的变动联系在一起的，是一种物权变动的公示的方法。登记并不是针对合同行为，而是针对物权的变动所采取的一种公示方法，因此除非法律有特别规定登记仅针对权利的变动而并不针对行为本身，在登记之前，当事人就不动产的移转已经达成了合意，合同关系已经成立并生效。既然合同已经产生了拘束力，当事人任何一方违反合同都应当承担违约责任。如果将登记与交易的效力混为一谈，对因各种原因未登记的交易一概宣布无效，就会出现以下几方面的问题：第一，不利于保护善意一方当事人。当事人之间买卖房屋未经登记的情况错综复杂，应区分导致房屋未登记的各种情况，尤其是当事人双方的过错问题，来决定是否应宣告未经登记的交易无效。例如出卖人为了对待房屋价格上涨故意不予登记，在交付房屋以后，见房价上涨而以未经登记为由要求确认合同无效并返还房屋，这是极不合理的。因此，如果完全以登记为生效要件，则有可能鼓励一些不法行为人规避法律，利用房屋买卖欺诈他人，而损害的却是善意一方当事人的利益。第二，此种做法会冲击现有的财产秩序。例如当事人之间在买卖房屋以后，虽没有登记，但房屋已经交付使用，买受人对房屋已进行了重大修缮，如果因未登记而返还房屋，确实会妨碍现有的财产秩序。第三，此种做法也不利于当事人认真订立和遵守买卖合同。很难防止出卖人将房屋一屋数卖。尤其是根据我国现行法律规定，房屋所有权因买卖转移所有权而变更登记时，须要在三个月内申请变更登记。如果把登记作为房屋买卖合同的生效条件，那么从房屋买卖合同成立到生效，可以有三个月的时间。在这三个月的期间内，买受人支付价金的行为缺乏根据，而在出卖人一房两卖的情况下，买受人也因合同未生效而难以获得合同法的补救。
物权法采纳登记与交易分开的观点，也有利于充分地鼓励交易。市场实际上是由每天发生的重复交易构成的，鼓励交易才能鼓励市场经济的发展。如果当事人之间对物权的设立和移转达成合意，只要这种合意不违反法律法规的强行性规定和公序良俗，即便没有完成登记手续，也应当认为合同已经生效，当事人可以在事后补办登记手续。这就可以促进许多交易。相反，如果将登记与交易混淆，则即使当事人之间达成了合意而没有办理登记手续，合同应当被宣告无效，从而将使许多不应当被消灭的交易被消灭。
从本案来说，假如被告王某明知李某已将房屋出售给原告陈某，并已交付，但为了不使陈某得到该房屋而与张某恶意串通，以故意损害陈某为目的而购买该房屋并抢先登记。这样，王某虽然已经登记，但其与张某订立的合同仍因违反了民事法律行为的生效要件，应被确认为无效，其登记也应撤销。王某不仅要承担合同无效的责任，而且还因其故意侵害陈某的债权而应承担侵害债权的民事责任。但是，如果认为登记的效力是绝对的，那么即使认为王某和张某有上述恶意串通行为，其登记的效力仍应受到维护，这显然是不妥当的。
我认为，在出卖人将房屋一物数卖的情况下，后买受人能否取得所有权，则应依各种具体情况而定。如果后买受人已经办理了产权过户登记手续，那么只要其不具有侵害前买受人债权的恶意，或者不具有与出卖人恶意串通的行为，即使其已知该房出售给他人，原则上其登记的效力也应受到法律维护。换言之，只要其与出卖人所订立的合同不具有无效的因素，则不能否认其通过登记对房屋所享有的所有权。但是，如果后买受人并没有登记，则要考虑其购买房屋时是否具有善意，以及房屋是否交付等其他因素而决定是否承认其享有对房屋的所有权。从本案来看，王某在与张某订立合同时，确实不具有侵害陈某债权的意图，也没有与张某恶意串通损害陈某的利益，其与张某订立的合同并不具有无效的因素。因此，王某与张某之间买卖合同应得到维护，其登记取得的权利也应受到保护。

问题在于，要保护王某对该房屋所享有的所有权，但当其行使财产所有权时将遇到一个障碍，即该房屋已经交付给陈某使用。陈某可能对房屋已经进行了装修，这样，当王某向陈某请求交付时，陈某即使能够交付，也不能恢复原状，或者恢复原状在经济效益上是极不合理的。如果不恢复原状，其对房屋作出的装修不一定符合王某的需要。在此情况下，一种最为经济的办法是尽管不承认陈某所享有的所有权但对陈某提供完全的补救，特别是如果陈某与王某达成租赁协议，由陈某继续居住，这样，王某获得了房屋所有权，陈某获得了充分的违约补救且可继续居住房屋，这对当事人各方都是有利的。但这种方式在实践中很难采用，因为后买受人购买房屋，其主要目的在于占有、使用该房屋。本案中王某坚持要求陈某搬出，表明其希望直接行使对该财产的各项所有权的权能。因此，在法律上只能有一种选择，即当王某主张其所有权，要求陈某搬走时，为维护王某的所有权，则必须宣告陈某与李某之间的买卖合同无效，责令陈某搬出该房屋。尽管这种方法从经济效益上讲，因陈某己经对房屋作出了装修和修缮，要求陈某搬出是不合理的，但这是确认并保护因登记而取得的权利所必须采取的方式，否则登记的公信力难以维护。尤其应看到对此种状况的发生，陈某也是有责任的，因为他应当知道在房屋办理登记手续之前，他还没有在法律上取得对房屋的所有权，在此情况下，他仍然对房屋进行修缮和装修，则应承担一种因最终不能取得所有权而搬出该房的风险，而这种经济上的不合理，也是其应当承担的经济上的风险。
2.关于侵害债权的问题
在本案中，张某将房屋卖给数人，致使原告张某的债权不能实现，那么，原告能否告张某及后买受人王某侵害其债权，并应向其负侵害债权的责任？值得探讨。在双重买卖的情况下，如果后买受人明知前买卖合同的存在，是否应向前买受人负侵害债权的责任，对此在学理上存在着两种不同的观点：第一种观点认为，如果后买受人在购买特定的标的物时具有恶意，尤其是存在着教唆出卖人违约，或与出卖人合谋，造成前买卖合同不能履行，则后买受人应负侵害债权的责任。第二种观点认为，如果后买受人故意采用违背善良风俗的方法购买某物，目的在于加损害于前买受人时，才应负侵害债权的责任。这两种观点的区别在于，前一种观点强调主观过错在侵害债权的构成方面的重要性，如果后买受人具有恶意，即使后买受人主观动机并非致前买受人损害，而只是使自己获利，也可以构成侵害债权。而第二种观点则强调只有在后买受人采用违背善良风俗方法致他人损害，其主观目的是为了致前买受人损害的情况下，才构成侵害债权。
我认为上述两种观点都具有一定的道理，但比较而言，第二种观点更为合理。一方面，第一种观点强调后买受人必须具有故意或恶意时才能构成侵害债权，这无疑是正确的，但仅有这一点是不够的。因为按第一种观点对故意或恶意的理解是：明知有前买卖合同存在或前买受人对某一种特定的标的物享有债权而仍然购买，乃是非善意的，然而据此便确定后买受人构成侵害债权，未免过于宽泛。因为后买受人明知前买受人享有债权而仍向出卖人购买，这是完全符合自由竞争和交易自由的原则的。在市场经济条件下，任何人对某一标的物在尚未交付时均可向出卖人提出购买，这是当事人享有的正当的自由，不能因此而认定其有恶意。但是如果后买受人购买已经出售给他人的某物，目的在于使他人因不能得到该物而受到损害，则后买受人已滥用了其享有的交易自由，从而构成了侵害债权的真正的恶意。另一方面，按第一种观点理解，只要后买受人采取的方式不正当，如教唆、与出卖人通谋等可构成侵害债权。事实上，在市场竞争条件下，即使后买受人以出高价、诱惑、给中间人佣金等方式而购买标的物，其行为并不违反反不正当竞争法的规定，因此不能说其行为具有不法性，并据此认定其侵害债权。

我认为，在双重买卖的情况下，只有后买受人以故意致前买受人损害为目的，采用违法的、违背善良风俗的方法而致前买受人债权受到侵害，才构成侵害前买受人债权的侵权责任。如果出卖人与后买受人恶意串通，故意侵害前买受人的债权，则应与后买受人负共同侵害债权的责任。
从本案来看，尽管王某在购买张某的房屋时，知道该房已出售给陈某，而仍然付出比陈某更高的价格而购买该房，乃是正当的、合法的交易行为。由于王某并不具有致陈某损害的故意和目的，其行为也未违反法律和善良风俗，因而不构成对陈某的债权侵害。
3.对原告陈某的补救
陈某虽已占有房屋，但仍不能享有对该房屋的所有权，且其与李某之间的买卖合同亦应被确认为无效，那么，陈某的利益如何得到保护？在本案中，陈某作为前买受人，在与李某达成买卖合同时，主观上是善意的，绝无侵害他人利益的恶意，且房屋买卖合同已经履行，他根据先前的合同而占有该房屋，在合同未被确认无效以前，不能说其对房屋的占有无法律根据。然而，由于房屋的买卖并非以交付作为移转所有权的方法，且原则上也不适用善意取得的规则。所以陈某不能取得对该房屋的所有权，如果该房屋所有权已确定为后买受人王某所有，即使陈某与李某订立的买卖合同的内容并无违法的因素，也将因为作为特定物的房屋的转手，而使得该房屋买卖合同因根本无法履行而应予解除。当合同被解除以后，陈某对该房的占有也就失去了合法依据。陈某应将房屋返还给出卖人李某（此种返还属于基于合同解除以后的返还），或者将该房屋返还给新的所有人王某（此种返还属于无权占有人向所有人返还财产）。
对陈某利益的保护的主要方式是陈某对李某和张某提出损害赔偿的请求，显然其享有的请求权可能有两种：一是基于违约对李某、张某提出的请求。也就是说，李某、张某将一物数卖，违反了其与陈某之间买卖合同所规定的义务，因此应承担违约责任。如果陈某基于违约的请求权提出请求，那么有权请求李某赔偿其期待利益的损失，这样在房屋价格已经上涨的情况下，陈某可以请求赔偿房屋合同价与现在市价的差距，如果该幢房屋的市价为12万元，那么赔偿数额应为12万减去10万元为2万元。但是，陈某在请求赔偿期待利益以后，不能再请求赔偿因其信赖合同有效而为履行支付的各种费用。二是合同在被解除以后，基于李某等的过错，而请求其赔偿信赖利益的损失，此种损失主要是指陈某将信赖合同有效成立而得到履行，所支付的各种费用和代价，因为李某等的过错，使合同未能成立与生效或未能得到履行，而使陈某蒙受上述费用和代价的损失。在本案中，陈某所受到的具体损失有：陈某为订立合同所支付的各种费用，在占有房屋后装修和修缮该房屋所支付的各种费用等。这些费用可以在合同因李某等被解除后请求支付。
比较上述两种请求，我认为陈某应当行使第二种请求权。其原因在于：一方面，该房屋已因所有权的移转而使出卖人不能履行对陈某的合同，导致李某与陈某的合同被解除，这样，陈某只能根据合同是因李某的原因而发生解除，而请求李某等赔偿其合同信赖利益的损失，而不能根据有效成立的合同而请求李某等承担违约责任；另一方面，从本案来看，如果陈某在李某交付该房屋后，对该房屋进行装修和修缮，此种费用已经超过了其期待利益的损失，那么行使第二种请求权更为有利。
最后需要讨论的是，张某提出其妻李某将该房卖给陈某时他并不知道，也未得到其同意，因此该买卖行为是无效的。我认为这一主张是不能成立的。从本案来看，尽管李某将房屋以10万元的价格卖给陈某，张某事先确实不知道。但是，将该房屋出售，张某完全是知道的，所以不能认为李某将房屋出售给他人构成无权处分行为，而房屋卖价过低，只能认为李某作了一桩不成功的交易，这种不成功交易当然应由张某和李某承担。至于张某以后为获取更多的利益，故意不为陈某办理登记手续，甚至将房屋一物数卖，并为王某办理登记过户手续，这明显表明张某具有严重的过错，对因其过错而给陈某带来的损失，当然应承担损害赔偿责任。