如何把握商品房预售合同纠纷中“重大误解”

　　如何把握商品房预售合同纠纷中“重大误解”

　　原告：姚某

　　被告：南宁市雅和居房地产开发有限公司

　　1、诉辩主张

　　原告诉称：2004年11月23日，原、被告签订一份《商品房买卖合同》，由原告向被告购买其开发 “悠雅轩”S11号商铺一套，约定层高为首层3.6米、二层3米，合同附件一房屋平面图中仅标注有一条梁柱。房屋建成后，原告发现被告建造的房屋有以下严重影响使用的问题：(1)一、二层中央均有一直径为15厘米的粗大排水污管;(2)一层有两条柱子长宽分别为38×54厘米、72×13厘米，高2.94米;(3)一层净高仅为2.94-3.46米;(4)二层有五根横梁;(5)二层有两个沉沙井，规格分别为2.6×1.54×2.35米和2.45×1.85×2.32米;(6)二层净高只有1.93-2.84米。由于原告签订商品房买卖合同是希望买到符合合同附件一房屋平面图及合同第三条约定的商铺，而被告实际提供的商铺违背了原告的真实意思表示，原告对此有重大误解。原告要求退房无果，故诉至法院，请求判决撤销双方的《商品房买卖合同》，判令被告返还购房款258503元及利息(从2004年11月23日起计至返还之日止)，本案的诉讼费由被告承担。

　　被告辩称：不同意解除合同。《商品房买卖合同》是双方自愿协商签订的，对双方当事人均具有法律约束力，受法律保护。被告交付的房屋规格均符合合同约定，是按有关部门审查批准的施工图纸施工建设的，也符合国家相关规范，不存在影响房屋使用的问题。原告要求撤销合同的理由不能成立，请求驳回原告的诉讼请求。

　　2、事实和证据

　　南宁市青秀区人民法院经公开审理查明：2004年11月23日，原告姚某与被告雅和居公司签订一份《商品房买卖合同》，约定由姚某(买受人)向雅和居公司(出卖人)购买其开发的位于仙葫半岛编号为068-1-1号地块上的“悠雅轩”S11号商铺一套，商品房预售许可证号为(邕宁)房预售证字第20040016号，房屋属于框架结构，层高为首层3.6米、二层3.0米，建筑面积85.09平方米，其中套内建筑面积为82.80平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积2.29平方米。房屋按建筑面积计算每平方米售价为3038元，房屋总价款为258503元。合同第八条“交付期限”约定，出卖人应在2005年12月31日前将经验收合格的房屋交付给买受人使用。合同第十条“规划、设计变更”约定，经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致在结构形式、户型、空间尺寸、朝向等方面影响商品房质量或使用功能的，被告应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知原告，原告有权在通知到达之日起15日内选择退房，被告则应在原告提出退房要求之日起30日内退还已付款，并按银行同期存款利率支付利息给原告。合同附件一为一、二层的房屋平面图。

　　合同签订后，姚某于2004年11月23日交纳了购房款103503元，于同年12月14日交纳了购房款26000元，余款120000元也于2005年9月30日以按揭贷款方式支付给被告。2005年12月30日，被告通知原告接收房屋，原告前往实地查看房屋后，于2006年元月17日向被告提交了一份《退房申请报告》，以房屋结构形式、空间尺寸与合同约定不符为由，要求依据《商品房买卖合同》第十条的规定解除合同、退还房款及利息。被告则于次日复函，称房屋严格按照原规划设计图纸施工，从未做过任何规划设计变更，故不同意解除合同。2006年3月15日，姚某以雅和居公司房屋的层高、梁柱、排水管布局和设计不符合合同约定并违反国家设计规范、影响商铺的正常使用为由，诉至法院，要求解除合同、退还房款及利息。在诉讼过程中，原告变更诉讼请求，以其对房屋结构有重大误解为由，要求撤销合同、退还房款及利息。

　　在诉讼过程中，法院于2006年4月19日上午对争议房屋的结构进行了现场勘验测量，所见情况如下：①房屋内一层东、西两侧墙中部各有一条从天面到地板的垂直梁柱(长宽分别为： 0.37米×0.54米、0.135米×0.72米);②二层天面有两处沉箱(长宽分别为2.32米×1.46米、2.60米×1.50米，其底部距离二层地面高度分别为2.345米、2.40米);从二层窗户上方到楼梯上方天面依次有四条相互平行的横梁，其间距不等(第一条横梁位于窗户正上方，其底部宽0.314 米、距地面高2.13米;第二条横梁底部宽0.32 米、距地面高2.25米;第三条横梁底部宽0.44 米、距地面高1.935米;第四条横梁底部宽0.375 米、距地面高2.23米);③二层东侧墙面与天面交接处还有一条承重梁(底部距二层地面2.04米，宽0.328米，长5.48米);④一、二层西侧墙面上均有一条直径约0.15米的排污管靠墙铺设，从二层天面直通一层地面;⑤一层室内地面到天面的距离为2.94米(最矮处)——3.45米(最高处)，二层室内地面到天面的距离为2.83米(最高处)——1.935米(最矮处即横梁下方)。 此外，位于S11号房旁的S12号房屋户型与S11号房屋相似，但没有白色排污管，二层也没有沉箱，二层有三条横梁但其底部与地面之间的目测距离大于S11号房二层的最低处。对于同一栋楼的其余房屋与S11号房屋内情况是否一致，因无法进入其余房屋内而未能勘验，对其余房屋的结构情况，原告表示不清楚详情，被告则主张其余部分房屋中也有类似情况存在。

　　另查明，原、被告的《商品房买卖合同》附件一房屋一、二层平面图中，只对梁柱的位置做了标注，对房屋内的排污管、横梁等都未作标注。而原告在购买房屋时，被告也未将房屋内存在排污管和几条横梁等情况告知原告。

　　上述事实有下列证据证明：

　　(1)原、被告于2004年11月23日签订的《商品房买卖合同》，证明双方之间商品房买卖合同关系的内容;

　　(2)被告向原告开具的《收款收据》，证明原告已向被告交纳全额房价款的事实;

　　(3)2005年12月16日雅和居商住楼H栋通过验收的《建设工程质量竣工验收意见书》，证明争议房屋已经通过竣工验收。

　　(4)2006年元月17日原告向被告提交的一份《退房申请报告》，证明原告在查看房屋后曾经以房屋不符合合同约定为由申请退房。

　　3、判案理由

　　南宁市青秀区人民法院根据上述事实和证据认为：本案当事人的争议焦点，是原告姚某与被告雅和居公司签订《商品房买卖合同》时，是否存在重大误解的情形。本案原、被告双方签订《商品房买卖合同》时，涉诉的房屋尚未建成，原告作为消费者，对其所购房屋的具体情况只能通过被告的口头和书面描述中得到认知。但被告在原告签订合同时，并未将房屋的详细结构情况通过样板房、平面图或其他书面及口头方式告知原告、以便原告能正确认知房屋的基本结构。而从房屋建成后现场勘验的情况看，确实存在空间狭小以致严重影响使用的问题，尤其以第二层的情况更为严重。也就是说，通常情况下常人根据被告提供的信息对房屋空间结构的想象，与房屋实际情况确有较大差距，并且，也没有证据证明这样的空间结构是同一楼层所有房屋的通用设计，故原告主张其在购买房屋时对房屋空间结构存在重大误解，本院予以支持。原告据此请求撤销双方之间的《商品房买卖合同》符合法律规定。《商品房买卖合同》被撤销后，被告应当向原告返还已付购房款258503元。此外，对于《商品房买卖合同》被撤销造成的已付购房款的利息损失，也应由被告承担。原告的诉讼请求符合法律规定，应予支持。