深圳二手房评估征税致成交量激增

　　深圳实行评估价征税使二手房交易量激增，对于深圳二手房交易税费按照评估价来征收的影响，是否能够遏制阴阳合同，能否降房价等内容进行分析。

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　　6月10日下午2点，位于银湖的深圳市房地产产权登记中心的工作人员刚刚上班，办事大厅已是一派繁忙景象。一楼的等待区内，坐满了排队等待叫号的市民，院内的停车场也是车满为患。大门口的保安告诉记者，这两天，来办过户手续的市民比前段时间明显多了。

　　大厅里，正对着大门的电子显示屏上，一遍遍滚动播发着一个题为“深圳市地方税务局、深圳市规划和国土资源委员会关于实施存量房交易计税价格核定工作有关事项”的通告。虽然，从大屏幕下方走过的市民很少有人会刻意关注通告的具体内容，但保安告诉记者说，办证的市民突然增多，与这则通告有很大关系。

　　9日上午，深圳市地税局和深圳市规划国土委举行新闻发布会，对外宣布，从7月11日起，深圳将对全市范围内二手房成交价明显偏低且无正当理由的，实行按计税参考价格核定计征各项税款。

　　新闻发布会上，深圳市地税局发言人杨龙表示，此次出台的地产新政，旨在通过加强税收环节的监管力度起到遏制房地产市场投资或投机的目的。调控的发力点则放在遏制“阴阳合同”上，

　　在深圳的二手房交易市场上，一直存在着“阴阳合同”现象。所谓“阴阳合同”，是指二手房买卖双方签署两份合同，一份合同用来支付实际交易的房款，另一份与实际交易价格相差甚远的低价合同则用来规避交易过程中的各种税负。

　　该发言人表示，“阴阳合同”的存在不仅扰乱了正常的房地产市场秩序，也影响了房地产主管部门对市场交易情况真实性的了解和判断，削弱了国家对房地产市场调控的政策效果。实施二手房交易计税价格核定的目的，就是为了更好贯彻落实“国八条”文件精神，遏制投资或者投机购房。

　　新政的出台，显然给一些想买卖二手房的市民带来了紧迫感，正在产权登记中心为客户办理过户手续的中联地产置业顾问小刘告诉记者，二手房买卖将按评估价征税的消息前一阵子就开始在业内流传。最近几天，打电话咨询的客户明显增多，听到新政出台的消息后，一些正在办理交易手续的客户明确提出，要赶在7月11日前办完过户手续。按照他的经验来看，那些没有贷款、不需要“赎楼”的客户，还有希望在新政实施前完成过户。

　　深圳地税局发言人介绍说，目前，深圳已制定完成全市400多个片区、超过17万栋房屋、共计约154万套房屋“一房一价”的计税参考价格。该价格综合考虑了每套房屋的坐落地点、建筑结构、历史交易价格或建造价格、同类房屋先期交易价格等诸多因素制定而成。新政实施之后，如交易价格明显偏低于计税参考价格且无正当理由的，深圳市地税部门将按照计税参考价格核定计征存量房交易环节的各项税费。

　　在具体征收标准上，新政规定，个人所得税将按照计税价格乘以核定征收率，核定征收率标准为普通住房1%，非普通住房1.5%，拍卖房3%。

　　记者注意到，此次深圳出台的楼市新政，最直接的结果是导致增房产买卖双方的交易成本的增加。

　　据了解，目前，在深圳，个人二手房交易主要涉及营业税及附加、个人所得税及契税等税费。一位地产界人士分析道，在二手房交易过程中，营业税、契税和个税均会随交易价格的增长而增长，在过去“阴阳合同”的“潜规则”下，营业税和契税相对较少，个税甚至可以免交，实施评估征税制度后，这3个税额都会大幅增加。

　　福田区一家中介地铺的负责人丁小姐给记者算了一笔账：一套原价100万元、成交价在200万元的二手房未满5年即转让的情况下，按评估价征税，交易的税费成本将从6万多元上升至近20万元，增加近两倍。

　　“如果新政策得以严格执行，那我们还真找不到什么好办法替客户规避增加的这部分税费”，丁小姐说，这笔费用今后只能由买卖双方共同承担。

　　也有业内人士认为，新政实施后，市场将进入一段时间的观望期，届时，一部分买家会分流到一手房市场，二手房成交量则会有明显下降，从而加剧二手房价的下行压力。而且，成本上升必然会压缩楼市上投资客的获利空间，这更有利于楼市的健康发展。

　　深圳中院地产董事总经理李耀智认为，出台这个政策可以看出政府想解决“阴阳合同”的决心，随着一手楼盘限购令的实施及针对二手楼的评估价征税政策的相继出台，深圳楼市应该会走向理性时代。

　　然而，据记者在采访时了解到，有市民担忧，这一制度设计仅仅解决了税收的征管问题，并不能解决交易双方的税负公平问题。

　　家住南山区的钱先生接受记者采访时表示，在深圳，特别是福田、南山等原特区内，二手楼市一直是“卖方市场”，交易过程中，卖家一直采取实收的办法，交易过程中产生的所有税费都由买方承担，除非卖方市场变成买方市场，否则，新增加的税费必然会转嫁到买房者身上。他认为，新政实施的结果会继续推高房价，这与国家的楼市调控目标背道而驰。

　　“深圳的房地产市场，新入市的一手房数量本就不足，二手房交易过程中的税收又变得这么高，我们这些想买房子的人，只好继续观望了”。钱先生还建议道，楼市调控了那么久，炒房的人已经很少了，现在买房的大多都为了满足自住需求，这个阶段的政府调控，着眼点应放在想办法增加住房供给上。

　　一项调查显示，只有1/3的网友认为此政策将导致二手房降价，认为房价难降的占到四成左右。

　　9日的新闻发布会上，有记者问：“对二手房征税是否会推高二手房价格，甚至联动导致一手楼房价格上升”时，深圳市地税局发言人表示：“按照国家税法的有关规定，本来交易双方就应该依法纳税，这个政策，只是还原市场真实的价格。”