王海燕商品房预售合同纠纷案

　　原告北京伯雅房地产开发有限公司，住所地北京市通州区梨园地区魏家坟。

　　法定代表人王来福，总经理。

　　委托代理人李莉，女，汉族，1981年7月24日出生，北京伯雅房地产开发有限公司职员，住该单位宿舍。

　　委托代理人罗学舟，男，汉族，1981年1月10日出生，北京伯雅房地产开发有限公司职员，住北京市海淀区清华园1号法学院。

　　被告王海燕，女，1974年9月5日出生，职业不详，住北京市朝阳区十里堡西二巷03排5号。

　　原告北京伯雅房地产开发有限公司(以下简称原告)与被告王海燕商品房预售合同纠纷一案，本院于2009年2月16日受理后，依法组成由法官李士刚担任审判长，法官邢惠敏、李丹参加的合议庭审理本案。本院于2009年6月8日公开开庭进行了审理。原告委托代理人罗学舟到庭参加诉讼。被告王海燕经本院公告送达出庭传票无正当理由拒不到庭。本案现已审理完毕。

　　原告起诉称，2005年5月31日，原告与被告王海燕签订了北京市商品房预售合同。根据合同约定被告王海燕购买原告开发的位于北京市通州区魏家坟村久居雅园B区1#610住房一套，该房总价为591 406元。2005年6月23日，原告与被告王海燕及北京农村商业银行股份有限公司梨园支行(以下简称梨园支行)共同签订个人住房借款合同，由梨园支行向被告王海燕发放贷款47万元，用于被告王海燕购买原告的商品房，并由原告为被告王海燕借款担保。上述合同签订后，各方开始履行。但因被告王海燕从未按合同约定按期偿还梨园支行的借款，致使原告多次向梨园支行偿还借款承担保证责任。按照原告与被告王海燕签订的北京市商品房预售合同的有关约定，逾期付款超过60日后，原告有权解除合同。并因首付及月供款都是由原告偿付的，致使原告卖房获取利润的合同目的无法实现。后经原告多次与被告王海燕协商解除商品房预售合同未果。至此，诉至法院。请求1、解除与被告王海燕签订的北京市商品房预售合同;2、诉讼费由被告王海燕承担。

　　原告向本院提交以下证据予以证明：1、北京市商品房预售合同，证明原告与被告王海燕之间存在商品房买卖合同关系;2、个人住房借款合同，证明被告王海燕从梨园支行贷款买房，并由原告负责担保;3、保险业专用发票;4、北京市农村信用合作社个人消费贷款借款借据;5、个人住房抵押贷款综合保险保险单;6、委托转账付款授权书;7、北京农村银行企业网上银行结算凭证、北京农村商业银行收回贷款凭证，以上证据证明个人住房贷款合同已实际履行，原告代被告王海燕偿还了梨园支行的贷款。

　　被告王海燕既未作出答辩，亦未参加本院庭审。

　　经本院庭审质证，原告向本院提交的北京市商品房预售合同、个人住房借款合同均系各方当事人真实意思表示，且未违反法律及行政法规的强制性规定，应属有效。原告提交的其他证据，均可以证明上述北京市商品房预售合同、个人住房借款合同的履行，原告代被告王海燕偿还了尚欠梨园支行的贷款。故本院对上述证据的真实性、关联性、合法性予以确认。

　　本院根据上述认证查明：2005年5月31日，以原告为出卖人，被告王海燕为买受人签订了北京市商品房预售合同。约定买受人购买出卖人开发的位于北京市通州区梨园镇魏家坟久居雅园小区B区1#610号住房一套，建筑面积213.89平方米，套内建筑面积191.98平方米。该房总价款为591 406元。买受人可采取贷款方式付款，首期支付购房总价款的20.52%，其余价款可以向梨园支行(原名称为北京市通州区梨园农村信用合作社)或住房公积金管理机构借款支付。逾期付款责任，买受人未按照约定的时间付款的，按照下列第“壹”种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理[(1)和(2)不作累加]。(1)逾期在60日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期付款万分之二的违约金，并于实际支付应付款之日起15日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。(2)逾期超过60日[该日期应当与第(1)项中的日期相同]后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起30日内按照累计的逾期应付款1%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之四[该比率应当不小于第(1)项中的比率]的违约金，并于实际支付应付款之日起15日内向出卖人支付违约金。本条所称逾期应付款是指依照第六条约定的到期应付款与该期实际已付款的差额;采取分期付款的，按照相应的分期付款与该期的实际已付款的差额确定。2、/。……。2005年6月23日，原告与被告王海燕及梨园支行共同签订个人住房借款合同。约定由梨园支行向被告王海燕发放贷款47万元，用于被告王海燕购买原告开发的位于北京市通州区梨园镇魏家坟久居雅园小区B区1#610号住房一套，并由原告为被告王海燕借款担保。借款期限为20年，即从2005年6月23日起至2025年6月23日止。贷款利率为月 利 率4.59‰。本合同用款计划为本合同生效之后，梨园支行将款项一次划入被告王海燕指定账户。采用按月等额本息还款方法。担保方式：抵押加阶段性保证。保证期间：本合同保证条款生效之日起至抵押物取得房屋所有权证，办妥房产保险和抵押登记，并将房屋他项权证及其他有关资料原件交梨园支行代为保管之日止。……。此外，上述合同还约定了其他内容。合同签订后，梨园支行依约履行发放贷款义务，被告王海燕未支付首付款也未按约定每月向梨园支行支付银行按揭。逾期后原告为其垫付首付款，并代其支付银行按揭。

　　在审理过程中，本院将案件情况告知了梨园支行，并征求梨园支行意见。梨园支行表示不参与原告与被告王海燕之间的解除商品房预售合同之间的纠纷，亦未提出独立的诉讼请求。

　　上述事实，有原告向本院提交的上述证据和当事人陈述意见在案佐证。

　　本院认为，对于原告与被告王海燕签订的北京市商品房预售合同以及原告与被告王海燕、梨园支行签订的个人住房借款合同，各方当事人均应恪守履行。被告王海燕依据个人住房借款合同取得梨园支行发放的贷款后，理应按合同约定按期归还借款本息，但其未支付首付款也未按约定每月偿付银行按揭，其行为已构成违约。后原告按个人住房借款合同约定履行担保义务为被告王海燕垫付首付款，并代其支付银行按揭。至此，原告作为房地产开发商与被告王海燕签订北京市商品房预售合同，以达到卖房获取商业利润的合同目的无法实现。根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告王海燕经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。本案梨园支行表示不参与原告与被告王海燕之间的解除商品房预售合同之间的纠纷，亦未提出独立的诉讼请求。至此，原告要求解除与被告王海燕签订的北京市商品房预售合同的诉讼请求合理，证据充分，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第(四)项、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条之规定，判决如下：