商业用地，为何难出高溢价？

　　09年12月17日，绿地集团以14.1亿元价格摘得真如城市副中心B1、B2南块商业用地，溢价率为19.9%，楼板价为22461元/平方米，而同日，上海复地以8.84亿元摘得普陀区567坊北块居住用地，溢价幅度达225%，最终楼板价在1.8万/平米以上。

　　10年2月1日举行投标开标活动，上海外滩8-1地块最后经过17轮激烈的竞价，上海证大以92.2亿击败中华企业联合体成功夺地，该地块在开标后只出现小幅溢价，最终也未超过100亿元。

　　10年2月8日，上海黄浦区国资委名下新黄浦(集团)有限责任公司与上海新世界股份有限公司，联合以34.1亿元竞得黄浦区南京东路163街坊地块，溢价21.8%。该地块用途为商业、办公、金融保险等综合用地，虽然依就保持了“全国单价地王”之名，只是相比两年半之前44.04亿元的天价，最终出让价缩水近三成。

　　10年2月21日，华侨城集团以70.2亿元取得闸北区苏州河北岸东块1街坊地块，该地块成交楼板价达52783元/平方米，加冕新一任全国单价地王。该土地用途商办、居住综合用地，其中最受开发商看重的住宅比例占到了45%，由于苏河湾当初的拆迁成本惊人，地块挂牌起始价就已经高达47亿元，楼板价高达3.53万元/平方米，最终溢价47%。

　　从近期上海土地市场的成交情况来看，商业用地无论从竞争的激烈程度上看还是从最终的溢价情况来看，其表现都远远差于住宅用地市场，即便是在综合用地当中，其中影响土地溢价率的还是其居住用地占比，那么在当前市场条件下，商业用地为何难以拍出较高溢价?

　　首先，在一般情况下，商业用地的起拍价相比同地段居住用地高。为上面的两块用块为例，同位于普陀区，普陀区567坊北块用途为居住，起拍楼板价为4754元/平方米，而真如城市副中心B1、B2南块商业用地起拍价就已经达到了18726元/平方米。较高的起拍价使得商业地块难以出现翻倍甚至是翻几倍的溢价情况，其商业用地更是对开发商资金实力和开发能力的提出了较高的要求，也使得开发商需要高起拍价下多付出保证金。

　　其次，当前的经济形势特别是实体经济的形势不容乐观，在刚刚过去的09年当中，我国GDP增长成功实现保八，但是这主要是靠政府投资的拉动形成的，其中最住要投入方向为大型国企，基础工程建设，真正落入中小企业的投入几乎没有。而内需消费不足已经成为当前制约国家经济发展的最重要因素，而商业的繁荣更是依赖于居民消费的蓬勃发展。在刚刚过去的一年当中，投资特别是政府投资占到了经济发展当中很大的比例，而政府的每一分投资都需要从纳税人手中获得，而政府投资又只能是流向基础建设领域，不可能像普通消费那样直接购买普通商品来促进商业的发展，因此，投资的增加在一定程度上会对居民消费形成挤出效应。所以，经济结构的转型和居民消费真正的崛起是商业繁荣的前提。

　　再次，购买商业物业无法享受与住宅相同的贷款优惠政策。09年上海住宅市场火了，这主要是由于政府为了拉动经济增长而采取的宽松的货币政策造成的，例如降低购房首付比例，和实行房贷最低7折利率优惠的政策，而这些优惠政策都是针对住宅市场的。从民生银行上海长宁分行的客户经理李某处于了解到，目前在民生银行办理购买商业物业贷款，首付比例最低为40%，而利率最低执行标准为基准利率，在实际操作当中以首付50%，利率在基准利率的基础上浮10%居多。这也就是说购房总价相当的物业，相对住宅而言，投资商铺不仅意味着需要占用更多的资金，并且资金的使用成本也会高出很多。在商业类物业出售的时候还需缴纳比住宅类物业更多的税费，也是制约商业物业繁荣的一个因素，其最大的限制商业类物业的流动性。

　　最后，从土地出让的方式来看，商业用地的出让方式多以挂牌为主，对应标企业要求和限制相对较多，因此最终入选开发商较少，减少了在招标过程中抬价行为，这也就减少了许多现场竞标所造成的不理智拿地行为，从而降低了溢价程度。而居住用地的出让方式则以招标和公开招标为主，竞争也就激烈了。