办理出让土地上的建筑物抵押

　　在所有种类的不动产抵押中，金融机构最重视也最偏好的是出让的土地上建筑物的抵押担保。原因很简单，出让的土地即抵押人已向国家交足了地价款，其地上建筑也获得产权，所以在实现抵押权时，手续相对简便，极易变现。以出让的土地上的建筑物进行抵押担保，在理论上含金量应该最高。

　　以出让的土地上建筑物作抵押担保，金融机构须要求抵押人提供土地出让合同及交付地价款的证明、出让的土地使用证、房屋产权证。如果抵押人能够完全提供上述文件，并且抵押物所处地段较佳，评估机构评估价值恰当，则该抵押物应是金融机构喜欢接受的抵押担保种类，因为它使金融机构的贷款风险降到较低点。

　　从理论上讲，农村集体土地上的建筑物也是可以作抵押的，但在实际操作中并不是所有农村集体土地上的建筑物都可以作抵押。例如集体土地上学校、医院、社会福利等机构的建筑物就不能作抵押。而且农村集体土地上建筑物作抵押的前提条件是，只有那种在已经办理土地使用权登记的集体土地上的建筑物才能进行抵押。所谓登记亦即土地使用权的权属登记。一般情况下，乡(镇)村企业的厂房等建筑物可以抵押，该建筑物抵押时，其占用范围内的土地使用权亦同时抵押。

　　相比较农村集体土地使用权的抵押来说，集体土地上建筑物的抵押担保就更有价值，荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权抵押价值较低，而其它集体土地使用权又不能单独抵押，所以金融机构实际可以接受的抵押物只有农村集体土地上的厂房等建筑物。

　　在接受该类抵押物时，金融机构也应十分慎重，审查这些建筑物的法律状态，并且还要确定当实现抵押权时，集体土地变为国有土地时土地征用标准和变为国有土地后土地出让金的数额，只有落实了上述两项费用后，才能正确估价出该类抵押物的价值，从而确定抵押担保的金额。

　　从以上的分析来看，集体土地上建筑物的抵押程序较为复杂，风险也大一些。所以，并不是所有不动产的抵押都是可以接受的，实际上不动产的抵押因其各自的特点与背景都存在着陷井。