多地上调基准地价保市：土地估价一半来偿债

　　“金九银十”将近，北京、济南、江西多地已经提高或正计划抬高基准地价。其中，北京12年来首次上调基准地价。

　　根据某院9月2日晚间公布的数据，8月，全国300个城市土地出让金总额为1449亿元，环比减少11%，同比减少40%，这已是该数据连续第四个月同比下降四成左右。

　　“万科上半年卖了800多万平方米的房，但只买了200多万平方米的土地。”万科总裁郁亮在中期业绩会上说，上半年土地价格仍处高位，不是拿地好时机。

　　“虽然基准地价并非是最终的成交地价。”中国房地产学会副会长陈国强表示，基准地价是土地估价的一个参照，其调高背后也暗示着地方政府对后市的期待。

　　而一受访的大型信托公司经理说，基准地价是土地使用权出让、转让、出租、抵押等宗地价格评估的基础，基准地价的上调，有利于确保地方政府的土地融资。

　　三招保地价

　　在楼市不景气的背景下，地方政府也不得不出手保地价。

　　8月28日，北京时隔12年，再度上调了基准地价，其中，一级土地级别商业平均熟地价为29980元/平方米，办公平均熟地价为29080元/平方米，居住则为28720元/平方米，工业为11600元/平方米。新的基准地价较2002年的版本大幅调高。

　　而济南则于8月26日宣布上调土地基准价，市城区商业、住宅、工业一级用地价格将分别调整为每平方米8028元、5608元、2055元，比2011年的价格分别上调了29.7%、36.6%和8.2%。

　　江西省国土资源厅近期也下发了《关于开展2014年度基准地价更新工作的通知》，要求各地做好基准地价的更新工作，目前江西省内各市县都已经启动基准地价调整的前期准备工作。

　　“地价最终取决于市场的供需关系和开发商针对市场的判断，基准地价与实际成交地价关系不大，不好的地块，底价过高的话，开发企业会选择退出，土地也就随之流拍。”北京大岳咨询有限责任公司总经理金永详如是分析。

　　饥饿营销也是稳地价的重要措施。某院300城地价数据显示，8月，全国300个城市共推出土地2537宗，环比减少29%，同比减少25%。在供地总量下降之时，卖地总额也仅为1449亿元，环比减少11%，同比减少40%。

　　也正因此，300城的楼面地价保住了环比7%的上涨势头，平均溢价率环比上涨2%。

　　其中的一线城市最具代表性，一线城市8月共推地52宗，推出土地面积300万平方米，环比减少16%，同比减少38%。土地出让金环比增加32%达到358亿元，平价溢价率为23%，环比增加6%。

　　这让地方政府和开发商陷入博弈，地方政府要保甚至是抬升地价，开发商则希望地方政府降地价，进而压缩拿地成本和风险。

　　博弈之下，土地市场也频频出现流拍，比如被称为“准地王”的北京孙河片区宅地，因入市的“高楼面地价、高总价”终遭流拍。

　　挂出优质地块是地方政府稳地市的有效路径，以257.4亿元位列8月全国土地出让总额榜单榜首的北京为例，北京8月挂出的华嘉胡同等多个优质地块，刷新了北京的总价、单价地王，亦让北京8月的土地出让金总额继今年1月、4月之后，年内第三次超过250亿元。

　　保地价的逻辑

　　地方政府有其保地价的理由

　　一大型信托公司的投融资部门的经理告诉21世纪经济报道记者，基准地价是土地使用权出让、转让、出租、抵押等宗地价格评估的基础，地方政府的土地抵押以土地估价为准，基准地价的上调，有利于确保地方政府的土地融资。

　　该信托经理介绍，在楼市下行的2014年，其所在的信托公司，已经大幅收紧了对房企的开发贷款，转向政信项目。

　　“可以说，今年是政信类项目大幅崛起的一年。”上述信托经理介绍，土地出让金收缩的背景下，加上地方债务高企且目前处于还债高峰期，地方政府项目要获得银行贷款难度不小，进而转向信托公司寻求支持。

　　“虽然信托产品融资成本较银行贷款高，但它的审批流程更快，基本不受政策面约束，资金到位迅速。”上述信托经理说，为把控风险，信托公司会优选财政情况不错的市县，县级单位要求是国家百强县。

　　“在放贷方面，我们一般不看重土地出让总收入，毕竟市场有好有坏，你永远无法预判未来政府卖地金额是多少，能否偿债。只要地方财政能还上利息，就可以再贷款融资。”上述人士说。

　　他进一步介绍，相比之下，信托公司更关注地价。一般来说，地方政府常以土地估价的一半作为偿债来源，如果地价下行，土地作为偿债的价值也将随之下行。该人士说：“卖地总额不可能持续萎缩，只要地价稳定，就可以把土地作为偿款或者贷款的来源，由此确保地方财政的持续。”

　　限房价稳地价调控依然从严

　　南京市11日披露的《关于进一步加强我市房地产市场管理工作的通知》显示，此次南京调控新政共包含七条具体措施。其中包括未来五年南京全市商品住宅年均用地在500公顷以上，其中90平方米以下户型占比达到50%以上;按季度分解控制房价涨幅;新建精装房需申报装修价格及装修标准，由专业机构进行第三方装修价格评估;加强郊区市场管理等具体内容。

　　多位地产界分析人士认为，南京市调控思路仍然是“限房价、稳地价、增加保障房供应”，而开年即打“预防针”，说明南京仍面临较大房价上涨压力。统计数据显示，截至今年1月，南京市新建商品住宅价格已连续19个月上涨，仅2013年一年就上涨了15.6个百分点，在70个大中城市中，南京涨幅仅次于上海、北京、广州、深圳和厦门。另外，南京库存量非常低，目前仅为32000套，而且其中还包含大量车位、商业等产品。因此整体上仍然是供小于求的状态，房价上行压力较大。

　　针对一些房价持续上涨的热点城市，住建部副部长齐骥日前表示，这些城市2014年1、2月份的数据显示，虽然楼市交易量有所下降，但价格上涨依然明显。从供需来看，仍旧呈现不平衡态势。对于这类城市，应千方百计增加供应，尤其是中小套型供应。与此同时，为缓解供求不足的矛盾，此类城市仍将继续采取限购、限贷等调控措施。

　　因此南京市明确要求，如出现多个高价项目或造成指数较大上涨的楼盘，采取分时分流，合理引导。

　　分类调控期待更多惠及刚需

　　住建部部长姜伟新透露，今年房地产调控思路倾向于“双向调控”。政府工作报告也提出，未来将针对不同城市情况分类调控，增加中小套型商品房和共有产权住房供应，抑制投机投资性需求。而记者在采访中了解到，一些大中城市的市民期待分类调控政策能够更多地惠及刚性需求。

　　上海白领何颖是被限购的对象，因为单身，且是外地户口。“我已经在这个城市工作5年了，很想扎下根，可是现有的政策让我只能靠租房安居。”何颖称，跑了多家房产中介咨询，对方给出的建议都是先结婚再买房，或是花两万元委托中介办理假结婚证。希望分类调控政策能更多考虑像我这样的刚性需求。

　　李阳2013年大学毕业在南京工作，为了结婚他最近正在看房。他认为，这些政策对规范房地产市场有一定的影响，但是像他这样的刚需最希望看到的是供应量真正增加，房价真正保持稳定，而不是以保障房增加量来充数，普通楼盘真正提供更多简装修和小户型。

　　南京林业大学城市与房地产研究中心主任孟祥远认为，市场最根本的矛盾是供应不足与需求旺盛的矛盾。南京此次明确增加土地供应是解决市场缺房、缺地的根本出路，逐渐会显现出效果。“90/50”政策微调供应结构，保证中小套型比例，以及加大保障性住房的建设力度，保障住房困难家庭和引进人才的基本住房需求，都是为了更多地惠及刚性需求。另外，规范开发企业成品住宅的申报指导，对精装修价格实行价格评估制度，也是为了保障购房者的权益。

　　南京市住建委有关负责人表示，未来调控需要根据市场规律更加精细化，做好住房供应体系建设。

　　齐骥近日也表示：房价上涨压力较大的热点城市仍然暴露出供应不足、供需矛盾突出的问题。今年要千方百计增加普通商品住房供应，特别是中小套型商品房供应。

　　购房者的降价预期明显上升

　　两会前夕，一家银行暂停房地产夹层融资的公告，和杭州、常州等地三个楼盘降价促销，加上部分市场人士“楼市崩盘论”、“拐点论”的言论，一些售房者着急出手，已购房者惊慌失措，生怕接了“最后一棒”，准备购房者开始持币观望，而证券市场房地产股也集体重挫。

　　在南京，据江苏某网站的一项调查统计，约有59.72%的网友认为“金三银四”南京房价会受到杭州等地降价的影响而出现降价。购房者的降价预期明显上升，观望情绪开始出现。

　　业内人士认为，在分类调控的政策指导下，预计2014年应能看到部分三四线城市放松既有调控，甚至还会有个别城市出台新的刺激措施。而一二线城市，至少在上半年，看不到放松的可能性。如果下半年市场降温明显，则可能有二线城市表面不松，在执行中暗松。