物业管理费用如何交？

　　物业管理费的收取一直备受广大消费者的关注，尤其是购房置业所需考虑的重要因素。各地住宅小区物业管理收费的暂行办法相继出台后，仍有许多读者咨询有关费用的具体收取问题，现针对目前物业管理中部分费用收取尚没有明文规定的实际情况，按行业惯例做一解释，以供参考。

　　物业管理相关法律知识：

　　物业服务费用由业主和物业管理企业按照合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，协商确定。

　　普通住宅的物业服务收费办法，由国务院计划主管部门会同国务院建设行政主管部门制定。

　　物业管理企业根据物业服务合同的约定向业主收取物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人缴纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带缴纳责任。

　　物业管理企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务价格由双方约定。

　　物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等公用事业单位应当向最终用户收取有关费用。

　　物业管理企业可以接受公用事业单位的有偿委托，代收有关费用。

　　物业公司何时开始收取物业管理费?

　　答：物业公司收取物业管理费一般从购房人验收房屋，签字认可后，开始计取物业管理费;也有物业管理公司以住户办理入住手续时开始计取管理费的。如果购房人在购房时，开发商与购房人双方对物业费计取另有约定的除外。例如，有的开发商在卖房时承诺免第一年物业管理，就属于这种情况。

　　开发商的空置房是否应交纳物业管理费?

　　答：目前，没有明文规定，但从行业惯例来看，开发商的空置房都交纳物业管理费，至于交纳管理费的多少，按照《房屋使用、管理、维修公约》中确定的标准执行。

　　对于自来水、电、煤气、物业公司在向住户收取这些能源费用时，是否可以自行加价?

　　答：自来水公司、供电局、煤气公司是上述能源的供应者，住户是消费者。物业公司并不是水、电、气的批发商，只是水、电、气等费用的代收者，而且是受专业部门委托后，方可代收能源费。水、电、气是由政府定价，不能随意加价。至于物业公司的代收酬劳，应按各地物价局颁布的有关规定收取。

　　在计算物业管理费时，计费面积以什么为准?

　　答：计费面积以房产证上标明的建筑面积为准，这个建筑面积包括两个部分：一部分是套内建筑面积，另一部分是公用分摊面积，对于还没有取得房产证的房屋，以开发商与购房人签定的购房合同上的销售面积为准。

　　公共区域的照明费用，谁来负担?

　　答：公共区域的照明一般指楼房的楼梯、门厅、走廊等地方的照明，这部分能源费用应由受益人承担，一般惯例是，按单元门进行分摊费用。因此，住户除了缴纳本户所用能源费用外，还应缴纳应分摊的能源费用。

　　电梯费用，低层用户是否应承担?

　　答：电梯是楼内全体产权人的共用财产，因此电梯运行维护费用理应由楼内全体产权人共同承担。但作为电梯运营管理部门，必须保证政府规定的电梯运行时间，即6：00—24：00不间断运行，24：00—6：00应有人值班，而且必须保证层层停梯(未设计的除外)。如果服务有折扣的，收费也应有折扣。

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