有关物业管理费的问题

在我国实行社会主义市场经济后，人们获取住房的方式发生了变化，“物业管理”的概念也随之出现，如何认知和实践物业管理，是长期以来众人摸索和探讨的课题。在实际生活中，人们在得到住房、成为业主后，要与物业管理公司签订《物业管理公约》，依照“谁消费、谁付费”的原则，明确各种交纳的费用；但在国内，物业管理本身存在“收费类型多、收费标准多”等不合理现象，加上业主对建立在物业管理概念基础上的一些法律法规的知识缺乏，物业管理专业人士在理解和使用上的差错，都导致了大量的物业纠纷，而由物业收费而引发的矛盾尤为突出——（引言）

一问：物业公司何时开始收取物业管理费？

答：物业公司收取物业管理费一般从购房人验收房屋，签字认可后，开始计取物业管理费；也有物业管理公司以住户办理入住手续时开始计取管理费的。如果购房人在购房时，开发商与购房人双方对物业管理费计取另有约定的除外。例如：有的开发商在卖房时承诺免第一年物业管理费，就属于这种情况。 二问：开发商的空置房是否应交纳物业管理费？

答：目前对此尚没有明文规定，但从行业惯例来看，开发商的空置房都交纳物业管理费。至于交纳管理费的多少，按照《房屋使用、管理、维修公约》中确定的标准执行。

三问：物业公司在向住户收取水、电、气等能源费用时，是否可以自行加价？

答：自来水公司，供电局、煤气公司是上述能源的供应者，住户是消费者，物业公司并不是水、电、气的批发商，只是水、电、气等费用的代收者，而且是受专业部门委托后，方可代收能源费。水、电、气是由政府定价，不能随意加价。至于物业公司的代收酬劳，按有关规定，由物业公司向住户收取。

四问：在计算物业管理费时，计费面积以什么为准？

答：计费面积以房产证上标明的建筑面积为准，这个建筑面积包括两个部分：一部分是套内建筑面积，另一部分是公用分摊面积。对于还没有取得房产证的房屋，以开发商与购房人签定的购房合同上的销售面积为准。

五问：公共区域的照明费用，谁来负担？

答：公共区域的照明一般指楼房的楼梯、门厅、走廊等地方的照明，这部分能源费用应由受益人承担；一般惯例是，按单元门进行分摊费用。因此，住户除了缴纳本户所用能源费用外，还应缴纳分摊的能源费用，而欠费的后果是众人受损。

六问：物业管理公司能有权以业主未按期交纳房款为由而停水电吗？

答：在房屋买卖法律关系中，买家承担支付房价款的义务，享有取得房屋所有权的权利；而在物业管理法律关系中，业主承担支付物业管理费的义务，享有接受物业管理企业服务的权利。在任何一个法律关系中，履行了相关合同义务，就应该享有相应的权利，反之，则应按照合同的约定承担相应的责任，这就是责权利一致。可是两种法律关系混淆不行，不能说没有履行这个法律关系中的义务就不能享有另外一个法律关系中的权利，这样做就会导致责权利不一致。

业主，同时是房屋买卖关系以及物业管理关系的主体。他未按期交纳购房款，说明他没有履行房屋买卖关系中按时付款的义务，那么他就应该承担相应的民事责任。开发商可以按照购房合同的规定，要求该业主承担违约金、利息等责任甚至可以要求解除合同等，可以双方协商，也可以打官司。

但是，如果该住户已经按照物业管理合同的规定交纳了物业管理费等，这就意味着他在物业管理法律关系中已经履行了自己的义务，那么他就应该得到完善的物业管理服务，包括水、电、气、暖等设施设备的良好使用等。物业管理公司应该保证其权利的实现，而其他人包括开发商则不能对这种权益进行侵害。

现在开发商要求物业管理公司用停水、电的方式使住户按时交款，其实质就是：由于住户未履行房屋买卖关系中的义务而不能享有物业管理法律关系中的权利。这显然是对住户合法行使权利的侵害。

物业管理公司按照其要求对住户停水、电，则违背了其法定职责与义务，更是不对的。假设该住户欠交物业管理费或欠交水电费，物业管理公司在这时候可以按照物业管理协议的内容停止水、电等的供应，但即便是这个时候，也是物业管理公司依据合同及法律行事，而不是听命于开发商的发号施令。

七问：业主与开发商有纠纷而拒绝交纳物业管理费，物业公司该怎么办？

商品房买卖与物业管理属于不同的法律关系。业主与开发商之间的任何纠纷应由开发商与业主解决，业主不能以此为由拒交物业管理费。业主拒交物业管理费的行为构成对物业管理公约的违反，是一种违约行为，物业管理公司有权要求业主履行义务，交纳物业管理费；如业主继续违约的，物业管理公司可以采取法律手段，起诉业主或提出仲裁，要求业主履行物业管理公约的义务。

最后提醒住房消费者一定要分清在住房消费过程中房屋买卖关系与物业委托管理关系，出现不同的问题由不同的责任人承担违约责任，不能因为开发商与物业公司之间存在着委托关系，就将开发商的行为与物业公司的行为混在一起。除房屋交付时存在这个问题之外，在房屋维修方面也存在这种类似的情况，希望消费者辨清责任的承担者，避免开发商与物业公司之间的互相推诿，让应该承担责任者无法推托，以便住房消费者更好地保护自己的利益。