解读《福建省物业服务收费管理实施办法》

　　小区物业如何收费?物业收费是否合理?为维护业主和物业管理企业的合法权益，省物价局日前制定出台《福建省物业服务收费管理实施办法》，自3月1日起执行。

　　个别定价转为类别定价

　　此次《办法》，创新之一是定价方式改变，即改以往的个别定价为类别定价。

　　省物价局房地产价格管理处孟处长分析说，原来每个小区及每一期项目都要进行物业服务收费定价，并经当地价格部门审批。现在，物业服务收费实行统一政策、分级管理。省物价局和省建设厅负责制定全省物业服务收费的政策，指导、协调全省物业服务收费的监督管理工作。市、县、区价格部门会同房管部门根据当地实际情况及物业的性质、类型、硬件设施、环境、物业管理服务内容、质量等，统一制定和调整物业服务收费等级标准和相应的等级收费基准价格及其浮动幅度，并向社会公布。这种类别定价可以把不同小区分成不同档、次、级等基准收费标准。

　　前期物业收费实行政府指导价

　　《办法》规定，物业服务收费区分不同物业的性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。住宅前期物业(不含酒店式公寓、别墅、低密度联排高档住宅，下同)服务收费实行政府指导价。

　　《办法》对物业服务收费合同主体分为两种情况。一是前期物业收费。即小区还未成立业主委员会，包括新建成住宅业主未入住但物业已入住的，其管理合同是由建设单位和物业公司双方协商根据公布的政府指导价确定物业收费价格;已建成住宅有物业，在物业服务合同期满但未成立业主大会的，具体收费标准由业主与物业管理企业根据公布的指导价在物业服务合同中约定。另一种是其他物业服务收费，实行市场调节价。

　　今后，实行政府指导价的物业服务收费采用包干制，即业主向物业管理企业支付固定物业费，盈余或亏损均由物业企业享有或承担。

　　实行市场调节价的物业服务收费，可以采取包干制或者酬金制等形式，由业主委员会代表业主与物业管理企业按照服务标准等级、服务内容在物业服务合同中约定。酬金制的物业收费，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。

　　代收费用不得收取手续费

　　《办法》规定，物业管理企业接受委托代收供水、供电、供气、通讯、有线电视等费用的，可向委托单位收取代办手续费，但不得向业主收取手续费等额外费用。物业管理企业不得以任何名义向供水、供电、供气、通讯、有线电视等单位收取物业管理区域内配套设施用房物业服务费用。

　　物业服务收费按房屋权利证书登记的房屋建筑面积收取(不含附属间)。未办理房屋权利证书的，物业服务收费按购房合同标明的建筑面积收取。一般从物业交付买受人之日起按月收取物业费，物业服务合同另有约定的，从其约定。而纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交付物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳。此外，物业交付买受人后，但物业管理区域内相关配套设备设施尚未完备的，其物业服务收费标准可适当下浮。

　　实行物业服务酬金制的，预收的物业服务资金属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业管理企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算，并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况，同时接受业主或者业主大会的质询。物业管理企业或者业主大会可以按照物业服务合同约定，聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审计。

　　此外，物业管理企业对同一物业管理区域内同一使用性质、同一类型的物业服务收费，应按统一标准收取，不得以任何形式实行价格歧视。物业服务收费实行明码标价。