不能因物业不好拒缴取暖费

　　随着2005年《大连市职工采暖费补贴办法》正式实施，“热力”作为一种商品逐渐走入大连市民的生活，供热单位与市民之间形成供热合同关系。在处于由“福利供热”向“热力商品消费”的市场转型过程中，供热合同在履行过程中经常会出现一些纠纷。本报特邀请辽宁槐城律师事务所的刘甲明、丁达鹏律师对之前出现的一些典型案例进行法律解析与风险提示。

　　供热单位应保障用户取暖的权利

　　[案例]

　　小刘于2007年购买了一处二手房。看房时小刘发现房间供暖设施并没有连接到走廊采暖立管上。原房主说现在都是一户一阀，由于该房屋一直没有人住，所以没有供气。

　　小刘入住后，向房屋供热单位申请连接管道并供气。但供热单位称由于开发商申请并网时为少交并网费，部分房屋要求停止供气，所以管道没有连接，如小刘要求供气，还需缴纳并网费。

　　于是小刘往返于开发商、供暖单位及原房主之间协调，眼看供暖期将近，问题仍未解决。无奈，小刘从市场上找来水暖工将管道自行接上。供暖单位发现后，将小刘告上法院。最终，在法院调解下，供暖单位检查管道连接质量合格后，同意给小刘供气。涉及并网费等争议，各方当事人另案解决。

　　[法律分析]

　　根据《大连市城市供热条例》规定，供热设施的设计安装应由具有资质的建设单位或供热单位实施，用户不得自行并网、增设供热设施，故小刘私接管道违反了该条例的禁止性规定，应予以拆除。但因取暖是公民的基本权利，涉及到民生问题，故公民具有强制性的缔约权，供热单位对公民冬季取暖的权利应予保障。

　　[律师提示]

　　在房屋买卖过程中，买房人对房屋的供暖情况一定要进行核实，包括供暖设施是否齐备、能否供气、是否欠费等，避免成交后出现不必要的麻烦与争议。

　　买主须看清取暖费是否缴纳

　　[案例]

　　张女士于2008年6月通过某中介购买二手房，双方交房时，经中介查询发现出卖人纪先生拖欠2001年至2005年的取暖费，纪先生对欠费事实未有异议。纪先生表示因自己单位拖欠四年取暖费，正与供暖单位沟通缴费事宜，不会耽误张女士冬季供暖。

　　在中介主持下，纪先生给张女士写了保证书，由纪先生负责、承担拖欠的费用。保证不会耽误张女士冬季供暖。随着供暖期临近，张女士去交取暖费，结果供暖单位要求张女士必须将四年费用及滞纳金补齐后，才可以供气。但纪先生拖了一个月仍没有解决，张女士无奈将其告上法庭。最终法院判令纪先生缴纳取暖费。

　　[法律分析]

　　根据合同相对性原则，既然纪先生已向张女士作出承诺，则纪先生有义务结清拖欠的取暖费，其单位欠费不能成为免除纪先生作为房屋登记权利人清偿取暖费的抗辩理由。

　　[律师提示]

　　二手房买卖中，因卖房人欠费造成买房人无法供暖的纠纷非常多，故买房人购买采暖费拖欠的房屋时应慎重，一方面应让出卖人作出书面的承诺或保证，另外，可约定由卖房人补交费用后，买房者才能给付房款。

　　不能因物业服务不好拒绝缴费

　　[案例]

　　李先生居住的小区是1997年建成的，至今没有进行取暖分户改造，冬季由小区锅炉房供暖，该小区物业公司一直实际经营这个锅炉房，收取取暖费。因小区部分业主不满该物业公司的服务，一直不交物业费，其中包括李先生在内的个别业主干脆连取暖费都不交了，反正冬天照常取暖。连续两年，双方就缴纳取暖费问题争执不休。近期物业公司以供暖单位的名义将李先生告上法庭，最终一审判决支持了供暖单位的诉讼请求。

　　[法律分析]

　　李先生与物业公司存在物业服务合同关系，同时李先生与供暖单位之间存在供暖合同关系，两者不能混为一谈。既然李先生接受了供暖服务，在供暖本身存在质量瑕疵的情形下，其应交纳采暖费用，而李先生以物业服务质量问题作为抗辩理由，无法得到司法的有效支持。当然，物业公司不具有供暖资质，却以供暖单位名义从事供暖营业，涉嫌非法经营，应予以纠正。

　　[律师提示]

　　基于供暖合同关系，供暖单位向法院请求保护收取采暖费权利的诉讼时效期间为二年，超过法定的诉讼时效，可能丧失胜诉权，故供暖公司应及时主张相关权利，在催收取暖费时应注意保留主张权利的证据。

　　供热单位承担设施的维修责任

　　[案例]

　　2009年春节前夕，住在五楼的张先生家暖气片突然冒水，造成楼下两户居民家地板被泡，尤其四楼吴女士家地板破损严重。本来作为邻居，张先生和吴女士两家关系很好，但因赔偿地板一事弄得两家关系很尴尬。吴女士经咨询律师后，与张先生共同找到供暖单位，供暖单位在勘验暖气片的确存在自然破损后，通过保险公司承担了吴女士地板损失，维系了邻居间和谐关系。

　　[法律分析]

　　本案的焦点在于由谁承担因暖气片冒水造成损失的赔偿责任问题。根据《大连市城市供热管理条例》规定，超过建设工程质量保修期限的，居民用户的供热设施的维修、养护由供热单位负责。供热单位应认真履行供热设施维修、养护责任，定期进行检查、维修，保证供热设施安全、稳定、正常运行。故对非居民用户责任造成的损失赔偿责任，应由供热单位承担。

　　[律师提示]

　　居民用户应正确使用供热设施，一旦供热设施破损，则应及时向供热单位报修，以将损失控制在最小程度，若因居民用户的原因造成损失不断扩大，对扩大部分的损失，则无法得到法律的支持。 B03c 首席记者王继富