从“美然现象”透视物业管理纠纷

    一、美然事件回顾

    1、2002年，开发商北京美晟房地产有限责任公司指定北京美晟物业管理有限公司进驻北京市朝阳区美然动力街区。

    2、2004年8月9日，北京市朝阳区美然动力街区业委会依法成立并取得备案证明。业委会受全体业主的委托公开招标物业管理公司。

    3、2004年9月，业委会没有选定北京美晟物业管理有限公司继续服务。此后要求小区的开发商北京美晟房地产有限责任公司和北京美晟物业管理有限公司按前期物业管理合同的约定撤出小区并移交小区清册资料。

    4、2004年12月上旬，业主选中北京城建物业管理公司。原物业管理公司北京美晟物业管理有限公司拒绝撤出。

    5、2005年3月8日，北京市朝阳区美然动力街区业委会因物业纠纷向北京市朝阳区人民法院起诉小区开发商北京美晟房地产有限责任公司和北京美晟物业管理有限公司。

    6、2005年9月，北京市朝阳区人民法院判决北京美晟房地产公司和美晟物业管理有限公司向美然动力街区业委会移交相关清册资料并退出美然动力街区物业管理现场。

    7、2005年10月8日，北京美晟物业管理有限公司不服一审判决，提出上诉。

    8、2005年12月20日，北京市第二中级人民法院终审判决北京美晟物业管理有限公司7日内撤出美然动力街区并移交物业管理用房和产权清册。

    9、2005年12月26日，北京美晟物业管理有限公司以部分业主仍未交纳物业管理费为由拒绝撤离。

    10、2006年1月初，美然动力街区业主自发成立小区巡逻队和清洁队。

    11、2006年1月17日，朝阳区人民法院对新旧物业交接强制执行，北京美晟物业管理有限公司撤出美然动力街区，四方佳园物业管理公司进驻小区。然而，产权清册、物业用房等关键内容北京美晟物业管理有限公司并未移交。供暖专项费用及收缴名册、2006年度物业费收缴情况及名册等也未移交。

    12、2006年2月5日，四方佳园物业管理公司撤出美然动力街区。

    目前该小区正处于临时物业管理公司管理时期。

    二、专家透析“美然现象”

    2006年4月17日，北京市朝阳区人民法院(以下简称“朝阳法院”)邀请了最高人民法院法官韩延斌、物权法专家华东政法大学高富平教授、民法专家中国人民大学姚辉教授、政府职能部门北京市建委物业管理处处长赵城对“美然现象”进行了探讨，从中透析物业管理纠纷问题。

    朝阳法院近4年来共受理了5391件物业管理纠纷案件，对于为何特别针对“美然案件”召开专题研讨会，朝阳法院认为这一案浓缩了我国目前此类纠纷的种种现状，具有典型意义。

    高富平：物业管理合同中主体的缺失，错位是导致物业管理纠纷案件发生的根源。

    “美然现象”的发生是在前期开发阶段，开发商作为“大业主”行使了全部业主的权利，给之后的物业管理埋下了一个祸根。随着房屋的出售，业主逐步获得法律上的“业主”地位，这就意味着开发商替业主找物业管理公司的做法导致了合同的订立主体和履行主体的不一致。

    物业管理合同中主体的缺失导致了当事人、受益人的错位，这种错位不管是立法机关还是法院都需要考虑的，还将导致即使选定了物业管理公司，因个别业主不满意物业管理公司的服造成其他业主和物业管理企业之间的服务受到影响，所以这不仅仅是单纯找一个“保姆”这么简单的问题。

    韩延斌：《业主公约》里所确定的内容对业主有约束力，业主反过来行使权利会受到《业主公约》限制。

    物业管理合同是比较复杂的合同，主体具有特殊性，标的物具有复杂性。要解决这两个问题首先要确定这类纠纷的诉讼主体问题。物业管理公司诉讼主体地位比较明确，难就难在相对方——业主的群体性，他们的权利如何行使，这是解决“美然现象”的基本条件。

    我认为业主不是物业管理合同的主体一方，业主不是单个和物业管理公司签订合同，而是通过业主委员会来行使。从表面看，物业服务合同主体是物业管理公司和业主委员会。但是，业主和业主大会在合同中是什么角色，业主虽然对物业享有一定权利，在签订《业主公约》之后，他的权利的行使就不是独立的、无限制的，一旦把权利通过业主大会授予业主委员会后，就由业主委员会代其行使相关权利。

    赵城：相关法律机制不完善使物业管理纠纷不能得到解决。

    2003年我国颁布了《物业管理条例》，如何结合地方的经济发展，制定可操作性模式是非常重要的，有的小区业主召集起来非常难，物业管理收费标准和业主行为规范等都需要进一步细化。

    物业管理是非常复杂的问题，需要我们在纠纷解决处理过程中深入细致的分析，对“美然案件”法院作出强制执行的判决，对各方面都起到了促进警示的作用，物业管理如何避免产生纠纷，应该有相关机制发挥作用，不能因为少数业主影响其他业主的权利。

    姚辉：“美然现象”不是简单的违约，是权利的冲突，利益的衡量。

    物业管理纠纷首先是一个权利冲突的问题，是民事案件，很难用简单的黑与白，非正面与正面来讨论。对于平等民事法律关系的当事人，我认为，案件的审理要回到利益的衡量上。当权利冲突的时候，法官要做的是超越法条，探究法条背后生活的真相，再衡量原告、被告各自的利益，在利益高下的基础上作出法官认为正确的裁判。对这个案件来说，双方利益的客观衡量上，我认为业主的利益要大一些。裁判的结果是判决业主胜诉，维护业主的利益是这个案件的导向。

    三、专家谈“美然现象”对策

    高富平：前期物业管理的社会化和政府的介入是减少“美然现象”的关键。

    物业管理企业不能由开发商来设立，如果一开始就选择有竞争机制的社会化物业管理公司，许多问题是可以避免的，许多案例都是因为开发商前期问题没有解决好，甩给了物业管理公司，物业管理公司又不能不接受。前期物业管理的社会化在解决、规避“美然现象”时是非常重要的。

    解决“美然现象”更多的是政府的介入。物业管理企业承担了部分社会职责，如小区安全职责。因为物业管理社会性的职责，需要政府从开始就介入物业管理。如在业主委员会成立阶段，政府应该起到指导作用；组织业主成立业主委员会，政府也应该起到指导作用；前期物业和后期物业问题，在移交过程中政府也应该介入；在物业的交替环节里面，政府应该帮助业主处理好这个事情。纠纷里的部分问题不属于法院受理，也应由政府来协调。

    高航(朝阳法院代表)：政府应建立“物业紧急接管机制”。

    鉴于“美然现象”给社会提出的问题，有必要建立“物业紧急接管机制”。由房地产行政管理部门根据居民委员会的要求，针对诸如美然小区物业真空给小区居民、周边环境及社会稳定可能造成威胁的情况，指定临时物业管理机构按照规定的服务和收费的最低标准实施管理和收费，直至依法选聘新的物业管理公司。

    设立物业管理企业，除了应当具备一般企业的登记条件外，“最低注册资本”和“最低专业技术人员名额”的设定也是十分必要的。有关部门有必要在充分考察的基础上，启动物业管理培训工程，确保所有物业管理人员持证上岗；鉴于物业管理企业的整体信用状况，对其(特别是前期物业管理企业)实行资质管理也是必要的。

    姚辉：审理物业管理合同不能简单套用《合同法》，需要法官在超越法条基础上，揭露事件的真相。

    物业管理合同的审理效果涉及到社会公共安全问题，是关系到和谐社会的问题，是现存的法条所没有的。对于合同的解除问题，考虑到物业管理合同的特殊性，不能简单适用法条，需要考虑合同背后的深层社会问题。美然这个案件已经审结，我们更多的是需要反思这样的合同是否能这样解除，解除的效果如何。

    赵城：加强立法．宣传与临督，媒体应增加正面报道。

    物业管理调整的特殊社会关系，要以"肖费者权益保障法》或《劳动法》为模式加以专门的规范和确定。在物业管理活动中，房地产行政管理部门、居委会以及公安部门都有指导、监督物业管理活动的职责。随着广大业主越来越高的服务需求，媒体正确引导必不可少。希望媒体在报道当中更加全面，共同形成积极向上的氛围。

    中国物业管理