小区业委会自行收费争议案

[案情] 2003年12月2日，深圳某住宅小区业主委员会在小区内张贴《关于停止向小区物业管理公司支付各项费用的通知》，宣布：“由于小区物业管理公司拒不接受业主委员会的监督：某业主委员会正式通知全体业主及住(用)户，立即停止向小区管理公司支付任何费用 (含公共场所租金)。从今天起业主向管理公司支付的一切费用一律无效，业主委员会将按有关规定制定支付标准，届时将向全体业主、住(用)户收取．”

2003年1 2月18日，业主委员会张贴(关于物业管理费、本体维修基金暂由业主委员会代收代管公告)称，从 2003年11月即业主委员会成立之日始，至未公开依法招标物业管理公司之前。暂由业主委员会代收代管物业管理费、本体维修基金……

2003年12月24日，该业主委员会再次向全体业主发出(关于业主委员会代收代管物业管理费、本体维修基金的具体工作通知)，为做好此项工作．该业主委员会成立了由5名业主委员会成员组成的代收代管物业管理费．本体维修基金工作小组，业主委员会常务副主任为该小组负责人。同日，几位业主委员会成员在小区物业管理公司服务中心门前开始摆摊收费。

据小区物业管理公司负责人介绍．从1995至2003年6月份该物业公司对该住宅小区管理以来，欠费仅有6万元左右．但在此之后，个别业主及物业使用人以物业公司有问题为由，接二连三上门发放及张贴缓交物业管理费公告，传单，使欠费数额逐月上升。由于业主委员会委员带头拖欠物业管理费．阻止业主向物业管理公司缴费，并自行收取物业管理费和本体维修基金，使小区物业管理公司的服务工作陷入困境。无奈之下，小区物业管理公司向区政府主管部门投诉，要求政府主管部门立即纠正业主委员会的错误行为。

2004年2月13日，深圳市罗湖区住宅局向该业主委员会发出深罗住函 [2004)9号《关于立即停止收取管理费，本体维修基金的通知》，称：你会于2003年1 2月24日开始向小区业主收取物业管理费及本体维修基金，根据《深圳经济特区住宅区物业管理条例》第二十条．《（深圳经济特区物业管理条例）实施细则》第十三条及(深圳市业主委员会规则)第七条的相关规定，业委会不能从事任何具体的经营活动，依据《深圳市住宅局关于贯彻国家（物业管理条例有关问题的指导意见）的通知》(深住 [2003)1 20号)中“业主委员会不得从事经营管理或物业服务活动，包括向业主收费或与非物业管理企业及个人订立物业服务合同”的意见，你会的收费行为已违反上述规定。在未依法终止现物业管理公司的物业管理合同之前，收取管理费是物业管理公司的权利，你会收取管理费已影响了物业管理公司的正常运作。如对物业管理公司的资金管理及运作有质疑，可依法进行查询和审计．望接到通知后．立即停止收费行为，并将所收费用于3日内退还业主．

[评析] 本案有三个问题值得探讨：

一、业主委员会有无直接向业主收费的权利?

根据国务院《物业管理条例》第15条规定；业主委员会是业主大会的执行机构。业主委员会的权利来源于业主大会的授权和法律的规定。从条例的规定看，业主委员会的权利主要是召集会议。签订合同、监督及建议权，并没有开展物业服务的权利．更没有收取物业服务费及相关费用的权利。

根据《深圳经济特区住宅区物业管理条例》第二十条，《深圳经济特区物业管理条例实施细则》第十三条及《深圳市业主委员会规则》第七条的相关规定，业委会不能从事任何具体的经营活动。

从以上规定可以看出，国务院行政法规及深圳经济特区地方法规均未规定业主委员会有收取物业管理费的权利．怛有一种观点认为．上述法规也没有禁上业主委员会收费，应当理解可以收费．笔者认为，此种观点是根本不能成立的，因为所谓法律没有禁止即可从事．是针对公民而害的。对于法人及其他组织，则必须按照法律规定或组织章程的规定从事，不得超过法律的授权或组织章程的规定．如企业法人应在其经营范围内从事经营活动，超范围经营即为违法。业主委员会在法律主体上应属其他组织，其开展活动必须依照法律的规定或业主大会的授权进行，否则即为违法。所以，物业管理法规没有给予业主委员会收费的权利，其即不得为之，否则即为违法．

二、物业管理行政主管部门对业主委员会的收费行为有无行政处罚权?应当如何进行行政处罚?

《物业管理条例》第19条规定：业主大会，业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动．业主大会．业主委员会作出的决定违反法律，法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门，应当责令限期改正或者撤销其决定．并通告全体业主。

《深圳经济特区住宅区物业管理条例》第二十二条规定：业主大会和业主委员会应接受市、区住宅主管部门的指导与监督。业主大会的决定、业主委员会章程的内容或业主委员会的决定不得与宪法，法律。法规和规章相抵触．同时该条例第五十二条规定：业主大会．业主委员会违反本条例第二十二条规定的，市、区住宅主管部门应当责令限期改正或撤销其决定，并能告全体业主．

本案业主委员会直接向业主收取服务费和维修基金的行为显然违反了上述行政法规及地方法规的强制性制定．罗湖区住宅局作为区级房地产行政主管部门有权依法责令业主委员会限期改正或撤销其决定，并通告全体业主．

三，深罗住函[2004]9号《关于立即停止收取管理费、本体维修基金的通知》(以下简称《通知》)的性质。

从《通知》的名称和内容来看，《通知》应属行政指导行为，而非具体的行政处罚行为。若(通知)为行政处罚行为，则其必须符合(中华人民共和国行政处罚法)第三十九条的规定，即：行政机关给予行政处罚，应当制作行政处罚决定书。行政处罚决定书应当载明下列事项：(一)当事人的姓名或者名称．地址；(二)违反法律、法规或者规章的事实和证据；(三)行政处罚的种类和依据：(三)行政处罚的履行和期限；(五)不服行政处罚决定，申请行政复议或者提起行政诉讼的途径和期限；(六)作出行政处罚决定的行政机关名称和作出决定的日期。行政处罚决定书必须盖有作出行政处罚决定的行政机关的印章．比照上述法律规定，罗湖区住宅局若作出行政处罚决定，即应将<通知)更名为 《行政处罚决定书》并相应增加“不服行政处罚决定，申请行政复议或者提起行政诉讼的途径和期限”的内容．

由于《通知》属行政指导行为，因而(通知)不具有强制执行力，业主委员会若不听从该行政指导，而政府还需进一步下达行政处罚决定书．从物业管理的实践来看，物业管理的行政主管部门采用行政指导的方式较多，而采取行政处罚的方式较少，因而对纠正业主委员会的违法行为效果不佳。以至某些业主委员会认为政府只有行政指导权而无行政处罚权，对政府的行政指导可以听也可以不听．所以，物业管理行政主管部门适时采用行政处罚的行政强制方式纠正和教育违法违规的业主委员会，是十分必要的。

综上，业主委员会作为其他组织，其权利来自于业主大会的授权和法律的规定，业主委员会应当在法律规定的权利范围从事物业管理活动，而不能认为法律没有禁止即可为主．纠正业主委员会在物业管理活动中的违法行为，有赖于政府的监督与管理，而依法行政是政府在监督与管理中最为重要的环节。

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