房屋维修基金的管理权之争

　业主购买商品房时，要向开发商缴纳总房款2％的房屋维修基金。按照法律规定，这笔资金属于业主所有，但归谁管理、如何使用，大多数业主并不知情。

　　2007年2月15日，南阳中院终审审结我国首例房屋维修基金纠纷案。

　　2007年4月3日，因开发商未履行生效判决，业主委员会向法院申请执行。

　　日前，经过法院执行，开发商将小区274户中的178户、60多万元房屋维修基金分户明细账交到法院，并表示一星期内将其余的分户明细账提交法院，至此该案基本执行完结。

　　时下，在诸多的商品房买卖交易中，开发商或物业管理公司依照各种规定收取业主的各种费用，甚至有的开发商、物业公司违反规定收取费用。但由于合法费用的收取缺乏法律说明，违法收费缺少法律监督，多数业主事先并不知晓资金的收取以及使用情况。一旦业主入住安排停当，物业管理、资金使用纠纷便逐渐显现，并由此引出诸多诉讼，本案就是一例。

数年来，收费合法、资金使用公开、账目公开，成为所有业主依法提出但又难以实现的要求，也是困扰房产交易市场的一大顽疾。但愿开发商和物业管理部门能从该案中汲取教训，业主也能从中获得启迪。

　　业主购买商品房时，要向开发商缴纳总房款2％的房屋维修基金。按照法律规定，这笔资金属于业主所有，但归谁管理、如何使用，大多数业主并不知情。

　　2007年2月15日，南阳中院终审审结我国首例房屋维修基金纠纷案。

　　2007年4月3日，因开发商未履行生效判决，业主委员会向法院申请执行。

　　日前，经过法院执行，开发商将小区274户中的178户、60多万元房屋维修基金分户明细账交到法院，并表示一星期内将其余的分户明细账提交法院，至此该案基本执行完结。

　　成立业委会讨要维修基金

　　河南省南阳市朝山小区是南阳市广厦实业开发有限公司（以下简称广厦公司）开发建设的商品房住宅区，建筑面积近5万平方米，2004年10月交付使用，房屋交付时，该小区274户业主大部分已经入住。

　　按照相关规定，业主购买广厦公司房屋时，每户业主要向开发商缴纳总购房款2％的房屋维修基金，这笔房屋维修基金加在一起大约有100多万元，在入住之初，该小区的物业以及房屋维修基金一直由广厦公司管理。

　　业主们入住后，广厦公司在小区的所作所为逐渐令业主不满：广厦公司在小区原规划娱乐休闲用地盖房，经业主向规划部门举报，违章建筑停止施工；小区连续发生盗窃案、卫生状况差、人员出入混乱，有的业主还发现自己的住房面积缩水……

　　2006年8月12日，小区业主召开首次业主大会，决定成立南阳市朝山小区业主委员会，选举业主仝戈人为业主委员会主任。

　　2006年9月4日，小区业主委员会在南阳市房产管理局登记备案。

　　业主委员会成立后就业主关心的产权、环境以及房屋维修基金等问题向广厦公司质询。业主委员会认为，广厦公司在小区开发销售完毕后，小区的所有权已经转移，业主有权知道小区每位业主的房产面积，房屋维修基金数额，共同分摊面积以及公用部位、公用设施、管线分布的各种情况。

　　2006年9月11日，业主委员会向广厦公司发出函件要求其“接到函件7日内将房屋维修基金及产生的利息汇入指定账户”，但广厦公司不予理睬。

　　业主委员会一审胜诉

　　2006年10月16日，业主委员会一纸诉状将广厦公司告到了南阳市宛城区法院，要求其将小区41间门面房和274位住户2％的房屋维修基金及利息返还业主委员会。

　　广厦公司辩称，依照建设部《住宅共用部位共用设施维修基金管理办法》，房屋维修基金应归全体业主所有，但基金应按法定程序归还，现业主委员会未按规定具备相关管理资格，在业主委员会具备相关管理资格，履行完法定程序后公司方可移交。而且，法律没有规定房屋维修基金直接由业主委员会管理，如果业主委员会要管理，也应经房管局批准。

　　法院审理认为，小区业主委员会于2006年8月12日成立，2006年9月4日在南阳市房产管理局登记备案，南阳市房产管理局盖章同意，业主委员会的成立符合法定程序。

　　我国《物业管理条例》第54条第二款规定“专项维修资金属业主所有”，被告也承认小区业主均按法律法规向其交纳了所交房款2%的维修基金，并且认可该基金现在广厦公司银行专户中代管的事实。

　　南阳市政府《关于印发南阳市住宅共用部位共用设施设备专项维修资金管理办法的通知》第11条规定：“维修资金归全体业主共同所有。业主委员会成立前，维修资金由市、县房地产主管部门代管，分户核算；业主委员会成立后，由业主委员会管理，经业主大会决定，可委托房地产主管部门代管。”第27条规定：“维修资金未委托房地产主管部门的，由业主委员会根据本办法制定本物业管理区域维修资金的管理制度，经业主大会讨论通过后执行，并报房地产主管部门备案。”

　　根据上述法规规定，业主委员会经业主选举依法成立，该组织是代表业主利益权属的团体，其表示愿意管理小区的维修基金，故现基金的代管单位广厦公司理应移交全部基金给业主委员会。业主委员会获得基金后应按照法律规定制定维修基金的管理制度，并报房地产主管部门备案。

　　《物业管理条例》未规定是先取得基金再制定管理制度到房产部门备案，还是先制定基金管理制度再获取维修基金。而《河南省物业管理条例》第39条规定“……维修基金属全体业主所有，业主委员会成立之前，由房地产管理部门代管专户储存，业主委员会成立之后，移交业主委员会管理。”故庭审中，广厦公司称小区业主委员会应先制定基金管理制度，到房管部门备案后再移交维修基金的说法理由不充足，不予采纳。广厦公司应限期将南阳市朝山小区41间门面房及274户业主总房款2%的维修基金及利息、维修基金明细账目移交给该小区业主委员会。

　　就在案件一审期间的2006年12月20日，小区7家丢失摩托车、自行车和遭入室盗窃的业主写了起诉状，委托业主委员会将广厦公司告上法庭，要求赔偿损失68000元。

　　2006年12月26日，广厦公司的十几名工作人员与百余名业主因物业管理纠纷发生冲突。广厦公司认为，发生冲突中，小区的相关资料被搞得乱七八糟，有的已不知下落。

　　双方冲突之后，广厦公司无法在小区进行物业管理。业主委员会又聘请了新的物业管理公司。笔者日前采访时，业主们对已经服务了6个多月的新物业公司表示满意。

　　2007年1月4日，一审法院判决：被告广厦公司于本判决生效后七日内将小区41间门面房及274户业主总房款2%的维修基金及利息、维修基金明细表交付南阳市朝山小区业主委员会管理。

　　终审维持一审判决

　　2007年1月5日，广厦公司接到宛城区法院的一审判决后表示不服，向南阳市中级法院提起上诉。

　　南阳中院审理认为：被上诉人小区业主委员会成立后，在南阳市房地产管理局登记备案，亦经南阳市房产管理局盖章同意，故小区业主委员会的成立符合法定程序。上诉人广厦公司此时应将代管的专项维修基金及产生的利息交付于小区业主委员会管理，广厦公司迟迟不予交付并无法律依据。上诉人广厦公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，程序无违法之处。

　　2007年2月15日，南阳中院判决驳回上诉，维持原判。

　　二审判决生效后，广厦公司并未履行二审判决。2007年4月3日，业主委员会向宛城区人民法院申请强制执行。

　　法院执行人员来到广厦公司要求执行，广厦公司相关负责人说，由于上次双方发生冲突，很多票据账本下落不明，无法履行法院判决。

　　日前，经过法院三次执行，广厦公司最终将小区274户业主中178户、60多万元的维修基金分户明细账交到法院，并表示一星期内将其余的分户明细账提交法院，至此该案基本执行完结。

　　以案说法 　

　　房屋维修基金如何管理和使用？

　　针对房屋维修基金的管理和使用，该案一审审判长、南阳市宛城区法院法官金任重就法律法规的规定作出点评。

　　今年10月1日实施的《物权法》第七十九条规定“建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修资金的筹集、使用情况应当公布。”

　　房屋维修基金全称“住宅共用部位共用设施设备维修基金”，包括房屋公用设施专用基金和房屋本体维修基金。房屋公用设施专用基金简称专用基金，用于物业共用部位、公用设施及设备的更新、改造项目，不得挪作他用。专用基金实行“钱随房走”的原则，房屋转让时，账户里的余额资金也随之转移给房屋新的产权所有人。

　　房屋维修基金是用于公共部位和物业公共设施设备保修期满后的大中修、更新、改造工程。按照建设部《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》（以下简称办法）第三条规定，公共部位是指物业主体承重结构部分（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等；公共设施设备是指物业管理区域内、由业主共同拥有并使用的上下水管道、水箱、电梯、天线、供电线路、公用照明、消防设施、绿地、道路、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

　　《办法》第七条规定：“维修基金应当在银行专户存储，专款专用。为了保证维修基金的安全，维修基金闲置时，除可以用于购买国债或者用于法律、法规规定的其他范围外，严禁挪作他用。”另外，根据国务院《物业管理条例》第六十三条的规定，维修基金被非法挪用，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门追回挪用的专项维修基金，给予警告，没收违法所得，可以并处挪用数额2倍以下的罚款；物业管理企业挪用专项维修基金，情节严重的，由颁发资质证书的部门吊销资质证书，构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。

　　公共维修基金由全体业主缴纳，属全体业主共同所有。一般情况下由房地产行政主管机关代管，业主委员会成立之后，公共维修基金划转到业委会，由业委会行使管理权利。

　　今后，房屋维修基金的管理将会遵循五个原则，即“统一缴存，专户存储，专款专用，业主决策，政府监督”。随着政府监督房屋维修基金去向力度的加大，相关法律、法规制定的完善以及老百姓对于自身应享受福利意识的提高，房屋维修基金所存在的问题将会迎刃而解。