厦门首起“房屋养老金”案透视

按照厦门市的有关规定，开发商必须支付建设总投资的2%作为住宅公共设施专用基金。在宝马花园业委会要求开发商交出这笔“房屋养老金”的官司当中，由于双方对宝马花园的建设总投资存有较大争议，而厦门市建设与管理局的三次核定却又得出了三个不同的结果——

厦门市首例公共设施专用基金诉论案近日终见分晓。为了一笔“房屋养老金”，厦门市宝马花园的业主委员们从2002年春到2005年1月中旬经历了近三年的“马拉松”式诉讼。根据厦门市中院作出的终审判决，宝马花园的业主们可获得65.15万元公共设施专用基金，加上开发商赔付的逾期利息，共约70万元，相当于业主10余年所交维修金的总和。

□案件回放

三年“马拉松”讼案

一审业主小胜

厦门宝马花园于2001年1月通过验收交房，同年11月，小区业主委员会成立。此后，开发商向业主委员会移交了部分工程建设档案资料，因双方对该项目的建设总投资数额发生争议，使得公共设施专用基金迟迟未划拨给业主委员会，于是宝马花园业主委员会向法院提起诉讼，要求开发商立即支付公共设施专用基金、逾期付款利息，同时交付宝马花园全部建设档案资料。

经审理，原厦门市开元区法院一审作出判决，支持了业主委员会的大部分诉讼请求，但是对宝马花园建设总投入的数额问题，法庭认为，应当由业主委员会和开发商自行商定，或委托有关专业单位进行审核评估，达成意见。业主委员会既然不申请审计评估，法院只能按开发商确认的建设总投资(2922．13万元)，计算该项目的公共设施专用基金。判决生效后，开发商向业主委员会划拨了公共设施专用基金58．4426万元。

建设成本成争执焦点

追缴到了58万多元，宝马花园业主委员会并不满意。按照厦门市的有关规定，开发商必须支付建设总投资(除地价款)的2％，作为住宅公共设施专用基金。业主委员会认为，宝马花园有两幢楼，一幢为多层，一幢为12层，总建筑面积为26829平方米，其中高层的面积超过三分之二，均系框架结构。业主委员会认为，按厦门市计委的立项批文，该项目预计总投资为6000万元，开发商至少要向业主委员会支付100万元公共设施专用基金。

一个坚持3000万元，一个认定6000万元，宝马花园的建设总投资是多少，双方争执不下。业主委员会不服一审判决，上诉于厦门市中级人民法院。厦门市中院多次致函厦门市建设与管理局，要求对应划拨的专用基金进行核算。

业主委员会负责人说，厦门市建设与管理局的几次复函，所核定的开发商应缴纳的专用基金数额都不一样，而且复函明确表明是以开发商提供的资料为依据计算的，这无疑暴露出了公共设施专用基金监管体制的不完善。按理说，一幢大楼的建设成本是不难搞清楚的，但是宝马花园的建设总投资却一直是个“谜”。厦门市建设与管理局三次复函，均称以“开发商提供的资料为依据”。第一次复函，工程结算总造价为3052．43万元，第二次复函是3231．48万元，第三次复函中为 3257．81万元——

2003年底，厦门市建设与管理局向法院提供的一份材料说，根据开发商提供的资料，计算宝马花园工程结算总造价为 3050．43万元，应缴纳公共设施专用基金 61．05万元，但材料强调，资料的真实性和完整性应由开发商负责。

2004年5月，该局向法庭提供的另一份复函称，公共设施专用基金还应包括供电工程、供水工程、有线电视、电信工程等，由于宝马花园开发商没有提供上述项目的结算资料，上述项目的工程造价无法计算。另外，由于开发商提供的材料无土建及水电安装工程结算的详细内容和资料，无法判断室内外装修工程、消防工程、人防工程、小区道路的造价是否包含在工程的结算价内。

面对宝马花园并不复杂的总投资数据，法院和有关部门却显得无可奈何，一审法院提出最好的办法是进行资产评估。宝马花园业主委员会认为，通常情况下，对于建设总投资这一数据，建设部门是能够掌握的，当然也可以通过税务部门调查取得，因为税务部门也有开发商的会计资料，通过查询也可以获得这一数据。既然如此，当然没有必要费时、费力、费财委托评估单位来评估，而且，业主委员会也没有能力预交一笔不小的评估费。

终审判业主可获65万元“房屋养老金”

经审理，厦门市中级人民法院认为，开发建设单位应当在移交工程建设档案资料的同时，按建设总投资的2％，一次性向业主委员会划拨住宅区公共设施专用基金，缴交额以工程决算总造价为计算基数。厦门市建设与管理局作为公共设施专用基金划拨和使用的主管部门，最终确认工程决算总造价为3257．81万元，因此，宝马花园公共设施专用基金的应缴数额为65．1562万元。因为工程决算造价不包含工程设计和监理费用，而工程建设造价仅为总投资的一部分，所以，宝马花园业主委员会提出按6000万元预算额为基础，计算公共设施专用基金的请求没有获得法院支持。

□新闻调查

“房屋养老金”漏洞有多大?

2004年，一位业主委员会委员曾在《厦门日报》召集的一个小型座谈会上大声疾呼：如果再不加强对房屋养老金的管理，在五到八年内，厦门市的高层建筑将出现重大问题，甚至由此波及社会稳定。据该报调查发现，在“房屋养老金”的管理与使用方面，的确存在着不少漏洞。

漏洞一：账目谁能看明白?

根据规定，物业管理企业应当每半年公布一次房屋公共维修金的明细支出项目、金额及余额，业主委员会和有关行政管理部门可对其管理状况进行监督。但现实是，未成立业主委员会的小区，账目并没有公布或者只是应付，相当部分楼盘的公共维修基金被花光或淘空。某小区更换物业公司时，接手的物业公司发现，前期物业两年收取的房屋公共维修基金已被全部花光，其中维修一架电梯，一次竟花了5000多元。而专业人士指出，电梯有一年的保修期，所有开支都已经由厂家买单，这笔钱显然是被前期物业给“吃”掉了。

厦门一物业公司负责人对记者自曝内幕说，管理小区赚的就是公共维修基金。除去人员工资，物业管理的利润并不高。在业主们看来，管理费与公共维修基金是两个不同的收费项目，实际上，因为是包干，几乎所有的物业公司都是将二者捆绑着使用。他透露，因为没有业主委员会，公布的账目都是大数，没人看得清楚，也不会有人那么计较。只要执行的是政府批准的收费标准，业主再有意见也是白搭。

“如果业主要查原始发票，那不是露馅了吗?”记者问。“原始收据?有啊!这年头，弄张发票还不简单，要正规发票的，顶多承担一点税收罢了。怕就怕业主委员会成立以后马上要查账，搞得我们措手不及。”

漏洞二：房谁来维修?

《厦门市住宅区公共设施专用基金管理办法》于1999年1月1日实施。此前的住宅，已售出部分的专项基金，按其房屋所占建设总投资的比例折算，由业主自行缴纳。但现状是厦门市建于这一时期的住宅小区，绝大部分没有设立专项基金。建于1999年以前的高层建筑的大部分业主，对追缴专项基金也是束手无策。未来的五到八年，这些房屋就要进入大修期，如果追缴不到这笔“养老金”，一旦需要更换电梯或者变压器等，需要业主们自掏腰包。到时，怎样收取，如何分摊，将成为牵动所有业主利益的大问题。

比如说，厦门某住宅区的建设总造价为 9890万元，按2％计算，应该储备近200万元的“房屋养老金”。住户中，于1999年1月1日前签订房屋销售合同的有161户，之后的有131户。按照规定，前者的专项基金必须由购房者自行承担，后者则应该在业主委员会成立1个月内，由开发商按照上述房屋占建设总投资2％的比例，一次性转入业主委员会专用账户。据业主徐先生介绍说，小区业主委员会已经成立一年多，开发商本来应该主动将131户购房者的专项基金转到业主委员会的专用账户上，可迄今为止，专用账户上没有一分钱，既没有开发商缴纳的，也没有业主缴纳的。

漏洞三：开支谁来监控?

日常小修费用，由物业管理企业根据实际需要开支；中修以上费用的开支，由物业管理企业事先向业主委员会提出申请，经书面同意后方可用款。但公共维修基金的数额越来越大，现在处于管理失控状态。譬如厦门市某小区2000年交房，2001年成立业主委员会，之后才开始缴纳房屋公共维修金。维修金由物业公司代收，然后转入业主委员会户头。公共维修金开支，均由业主委员会正副主任审批决定。该业主委员会的一位负责人说，由于严格把关，小区公共维修基金得到了合理使用。如2004年小区内有10个水箱盖老化需要更换，物业公司计划用不锈钢材料制作，预计要花7000多元。业主委员会派人进行市场调查并咨询专家，决定改用玻璃钢材料，结果仅仅花了3000多元。专家还说，玻璃钢材料不但便宜，而且使用寿命更长。如果业主委员会不介入、不监督，“管家”花起业主的钱来，的确容易大手大脚，但是，又由谁来监督业主委员会呢?

权力一旦失去监督，就容易滋生腐败。业内人士指出，由业主委员会管理公共维修基金，同样容易出现公共维修金开支失控的漏洞，一旦发生业主委员会贪污挪用公共维修金的情形，那么追究起来恐怕比追究具有企业法人资格的物业公司更不容易。那么作为政府部门，谁来监督公共维修基金的管理与使用呢?厦门市建设与管理部门认为，2001年2月1日开始实施的《厦门市房屋公共维修金管理规定》是由物价部门制定的，收费标准也要经过物价部门审批，谁审批，就应该由谁监督这笔资金的管理和使用。而物价部门认为，这个管理规定是为了维护业主利益而临时制定的“游戏规则”，希望市政府尽快制定出台更为规范的文件，以加强对公共维修金管理使用的监督。

□新闻分析

谁动了业主的“房屋养老金”?

业主对“房屋养老金”不了解

住宅共用部位、共用设施设备维修基金实际上就是业主自己房屋的“养老金”，专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新和改造。许多业主在购房时，对“大修基金”的性质、用途、管理不甚了解，有的还很不理解，因此在缴纳时就表现得不够积极。有的业主认为，既然是房屋质量问题，开发商就应当掏钱。有的还认为，这笔钱一交，如果房屋没啥问题，自己不就白交几千块钱?况且，这钱是用于住宅共用部位、共用设施设备的维修，可能与自己没有一点关系，为啥多花“冤枉钱”?有的说，自己家真正需要维修的时候再出钱也不迟啊。

历史遗留问题是主体

按照规定，1999年以前购房的专用基金，应该由物业管理企业通知业主缴纳，但实际操作中又有多少物业企业会去干这种既得罪业主，又没有实际收益的事呢?他们往往只负责合同期间内的物业管理服务，至于小区的明天，他们并不会去更多地考虑。

尽管有基金审核中心的有效监管，但是，巧妇难为无米之炊，没有专项基金的来源，对这类房子的维修问题，也无可奈何。另外，在特定的历史时期，政府为了解决收入较低阶层人群的住房问题，采取了特殊的政策，例如几乎所有的拆迁户、经济适用房、低洼改造小区等老的小区，还有诸如房改房等，由于历史、政策性等原因，都没有归集房屋“大修基金”。由于这部分居住区内业主们的经济收入水平参差不齐，总体相对较低，所住房屋的标准也不尽相同，对住宅共用部位、共用设施设备维修基金的认识也存有较大差异，因而归集起来难度比较大。

部分开发商故意隐瞒

有的开发商在售房时，为了让房子快点出手，如果购房者不问，就不向购房者提前说明“大修基金”的重要性及作用，故意加以隐瞒，这样就会显得比在别处买房少缴纳几千元钱，借此吸引更多的客户来买房。这样的做法显然损害了业主们的集体和个人利益。

还有的开发商虽然在购房者买房时很详细地作了说明，购房者也按照约定的比例及时缴纳了“大修基金”，但是一些开发商利用与物业公司“一家人”的方便，有意无意地不按照《物业管理条例》的规定、不按程序及时将“大修基金”归集到专用账户上，有的甚至私自挪作他用。针对这一做法，过去没有一个规范管理的依据，主管部门一般只能要求这些开发商及时归集，却不能作出相应处罚，以杜绝此类情况的发生。目前，国家有关住宅共用部位、共用设施设备维修资金管理办法已经出台，有力地推动了这项工作的开展，业主们的切身利益也有望得以有效的保护。

住宅与房地产—物业管理