“公共收益约定”有异议 业主状告业委会

小区业主对业委会公共收益经费使用有异议，业委会被业主告上法庭。近日，上海市静安区人民法院对顾先生等4名业主状告华通公寓业委会撤销权纠纷一案作出判决，分别对4名业主要求业委会撤销华通公寓收益约定和公布2006-2007年房屋维修基金的使用明细账目的诉讼请求不予支持。这是上海市首例小区业主状告业委会的纠纷案件。

华通公寓业主委员会系2006年3月成立，原先的业委会与上海华通置业有限公司物业管理分公司曾签订过物业管理合同，期限从2002年4月15日至2004年4月16日止，该合同中约定小区停车费用于小区建设和弥补物业亏损。原物业管理合同到期后，现任华通公寓业主委员会未与物业公司续签合同。后区房地局要求该物业公司继续对华通公寓进行物业管理。2007年1月29日，华通公寓业主委员会仍与该物业公司签订《华通公寓公共收益情况约定》，约定华通公寓的停车费每月3000元、电梯广告费每月人民币250元用于公寓房屋的日常维修、公灯费等支出，单独立账专款专用，由业委会核定并定期向业主公布。2006年至2007年期间，业委会与物业公司共同制定了华通公寓业主大会账目公布报表，商品住宅物业管理服务费用帐户公开报表、停车广告收益等报表予以公布。因涉案4名业主对电梯改造的维修基金支出、公共收益收入、支出等费用产生异议，故要求业委会提供维修基金支出的费用清单及结算报告、分摊依据明细账目，公共收入及支出的明细账目，还要求撤销未经业主大会同意的《华通公寓公共收益情况约定》。因业主与业委会协商不成，4名业主于2008年4月8日分别起诉到法院，认为在未得到业主大会授权，业委会擅自指定该物业公司为小区物业管理，遂起诉要求公布小区公共收益及支取情况，公布近3年来的物业房屋维修基金的使用。审理中，4名业主还提供了上海沪港金茂会计师事务所的审计报告，审计报告指出华通公寓专项维修资金的使用、公共收益支配等存在问题。

法庭上，华通公寓业委会辩称，原该小区物业一直由该物业公司在管理，合同到期后物业公司因亏损不愿继续服务。经区房地局指定华通物业公司继续对小区进行管理，而非业委会擅自决定聘用。鉴于该现状，华通公寓的公共收益仍在补贴物业公司，来弥补物业公司开支上的亏损。双方有合同约定，在每半年一次的财政收支情况表中予以公布。业委会对维修基金使用是严格按照规定执行的，每半年公布财务报表，并公布支出情况，涉及售后公房的维修基金也由建设银行定期发放，均不存在未公布的现象。

法院认为，业主对居住物业的共有部分，均具有共同管理权，业主大会或者业主业委会的决定，代表了业主意愿，对众业主具有约束力。业主对业委会的决定，享有监督权。华通公寓业委会与物业公司签订《华通公寓公共收益情况约定》，是涉及全体业主权益的事项，应当先征询业主意再经业主大会讨论后通过。鉴于华通公寓物业管理亏损的特殊性，一直延续着公共收益补贴物业公司的做法，该小区的部分业主也予以积极支持。4名业主对该补贴做法有不同意见，业委会应当广泛听取意见做好解释工作。《华通公寓公共收益情况约定》涉及到全体业主的共同利益，在众业主之间未达成一致的情况下，但现仅有4名业主诉请撤销权，未达到小区过50%的业主认可，法院遂一审判决对4名业主的诉讼请求不予支持。

来源：中国法院网