钻二套房政策空子的法律风险

　　近日住房和城乡建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会发出通知，对商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准进行了规范。通知明确:住房套数依据拟购房家庭成员名下实际拥有的成套住房数量认定。对于在拟购房所在地房屋登记信息系统中其家庭已登记有成套住房的、已利用贷款购买过住房的、贷款人通过尽责调查核实已有住房的借款人，或不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民申请住房贷款的，执行第二套(及以上)差别化住房信贷政策。通知确立了二套房“认房兼认贷”的原则。

　　政策的严厉程度可谓前所未有，但仍有购房者想方设法钻空子并企望规避法律风险。这成为了热点话题。

　　二套房政策：有漏洞可以钻?

　　为了降低二套房高于基准利率1.1倍的高昂利率成本，一些购房者在“看涨”预期或迫切需求下，向中介、银行、专业人士咨询对策，更有人网上求“妙方”:

　　“2005年12月本人单独贷款购买了一套房子，房产只是我一个人的，2008年7月我结婚。假设一，如果我把我现在的房子卖掉并还清剩余贷款之后，再贷款买房子，算二套房吗?假设二，按假设一卖掉之后，以我老婆的名义买呢?假设三，本人结婚未满3年，假设我们马上‘离婚’后，再以我老婆名义买呢?新政策虽然出了，但自己又不懂，麻烦各位达人解囊相助。”

　　对于前两种情况，一些热心网友给予了非“二套”的回答，而“假离婚”的做法引起了巨大争议。对此，一位婚姻事务律师表示，若正式走完法律程序，“假离婚”就是真离婚。若有一方反悔，不免要承担财产损失的不利后果。因为离婚后再复婚，由于仓促离婚协议难免不明确，一些本应共有的财产可能在复婚时就变成一方婚前财产，还比如以上网友所咨询的婚前房产离婚时就只能认定为男方婚前财产，明显不利于另一方。更有甚者，一方蓄意假戏真演，另一方就很可能“赔了夫人又折兵”。

　　婚后双方共同贷款购房，离异后一方再申请贷款购房，“假离婚”还能奏效么?一些银行人士表示，只要在央行的征信系统中能够查到当事人的贷款记录，即便离异后房产判给另一方，这一方再贷款购房时也会被认定为二套房，因此这种情况下“假离婚”并不能规避二套房新政。

　　“另辟蹊径”：后果挺严重

　　二套房认定的每种情形似乎都能被钻空子，针对住房登记系统尚未全国联网，核实不容易的情况，一些人想出如下法子:为买房不按二套房算利息，户口在异地的，夫妻回原籍出具单身证明;或不能提供税单和社保证明的，支付费用让其公司帮助开具收入证明、补缴社保……

　　“这些行为属于出具虚假证明骗贷。”北京市盈科律师事务所陈晓华律师明确指出:“一般购房借款合同，大多会规定违约条款。如果因购房人出具了虚假证明被银行拒绝贷款，导致不能履行购房合同，则购房人要承担违约责任。而目前很多购房合同违约金很高，有些多达房价的20%。举例说，购买价格为200万元的房屋，由于购房人违约，则购房人除了要赔偿卖方在缔约过程中的所有损失，还得支付40万元的违约金。”

　　“即使是成功贷款了，但后来银行查出是出具虚假证明以获得贷款的，银行还有权利要求解除合同，并要求提前还贷。”陈晓华律师补充。通知明确:“如因当地暂不具备查询条件而不能提供家庭住房登记查询结果的，借款人应向贷款人提交家庭住房实有套数书面诚信保证。贷款人查实诚信保证不实的，应将其记作不良记录。”这意味着这种不诚信行为将会被银行记录在案，而且影响日后包括消费贷款等融资活动。

　　那么，如果不向银行贷款，借助其他“民间金融机构”呢?据银监会办公厅公布的就《防范金融风险警惕非法“贷款广告”》答记者问一文的说明：“根据《中华人民共和国银行业监督管理法》第十九条、第四十四条，《非法金融机构和非法金融业务活动取缔办法》第四条、第十八条等规定，未经批准擅自从事发放贷款活动的，为‘非法金融业务活动’。个人或企业擅自设立银行业金融机构或者非法从事银行业金融机构业务活动的，将被依法取缔;构成犯罪的，将被依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的，将会受到行政处罚。因参与非法金融业务活动受到的损失，由参与者自行承担。”

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