业主被盗物业公司如何担责

２００１年４月，海南一诺广告有限公司?简称一诺公司?入住海口市人民大道静安园小区Ａ１栋别墅，海南三友物业公司?简称三友物业?是该小区的物业管理者。依照《海南省物业管理服务收费规定》?简称《规定》?，三友物业应收取业主的物业管理费、代扣代交水电费及逾期的滞纳金。２００１年４月至７月，一诺公司应缴纳水电费１５４３．２０元，物业管理费２２９６．００元，滞纳金１１５．１０元。然而２００１年５月３日，一诺公司总经理李某发现有人在该公司入室偷窃并报案。当三友物业向一诺公司索收物业管理等费用时，一诺公司以三友公司单方违约，未履行治安管理职责为由，拒绝交纳水电费、物业管理费，双方发生纠纷。三友物业因一诺公司拒付所欠费用，将其诉至法院。
　　海口市振东区法院经审理认为，三友物业是静安园小区的物业管理者，一诺公司是该小区的住户，双方形成物业管理法律关系。三友物业依据《海南省收费许可证》和《规定》向一诺公司收取水电费和有关的物业管理费用，合理合法，应予支持。一诺公司无任何证据证明三友公司没有正常履行包括保安值勤在内的物业管理义务，即不能证明其财产被窃时，三友物业在履行保安值勤活动中存在过错行为，故一诺公司以三友物业未履行治安管理职责，致使其多次财产被盗为由，拒不交纳水电费、物业管理费，举无实据且没有法律依据，不予支持。遂判决：一诺公司支付三友物业水电费、物业管理费、滞纳金共３９３２．７０元，案件受理费由一诺公司承担。
　　一诺公司不服一审判决，向海口市中级法院上诉称：其一，原审判决认定事实有误，一方面查明有人入室偷窃并报案、３名少年入园偷狗等事实，一方面又称无任何证据证明物业公司没有正常履行包括保安在内的物业管理义务，自相矛盾；其二，依照《海南省物业管理条例》规定，因物业公司没有建立健全治安管理制度或保安人员违反保安岗位责任制度，造成业主或使用人损失的，物业公司应当承担相应法律责任，因此业主拒交物业管理费于法有据；其三，三友物业管理严重失职及小区治安状况混乱是造成业主被盗的直接原因，物业公司的上述行为已构成单方违约，应承担由此产生的相应责任。
　　海口市中级人民法院终审认为，物业公司收费是其合法权利，业主理应支付相关费用，三友物业应按《海南省物业管理条例》规定的服务项目，提供符合质量标准的物业管理服务，其中保安服务对住户的人身和财产安全尤其重要。一诺公司发现有人入室偷窃以及小区内发生外人入园偷狗事件，与三友物业履行保安值勤的物业管理义务不当有直接关系，属于物业管理服务质量瑕疵的违约。一诺公司以此为由拒交相关费用，属于行使双方合同履行中抗辩权的行为。但该抗辩权行使范围应当与三友物业违约程度相对应。据此，法院终审判决，三友物业应酌情减收物业管理费１０％，以承担部分违约责任，诉讼费亦由二者分别承担。
　　至此，长达一年多的小区物业纠纷案随着该案的终审，宣告结束。