和谐物管：当代物业管理的发展方向

《左传·襄》写道“八年之中．九合诸侯．如乐之和．无所不谐”。千百年来．追求自然和谐、社会和谐、政治和谐是中华民族不断追求的目标。迈进新世纪，党的十六届四中全会明确提出了“构建社会主义和谐社会”的目标．今年党的十六届六中全会又审议通过了《中共中央关于构建社会主义和谐社会若干重大问题的决定》，和谐发展理念已成为党中央在新时期提出的科学发展观的核心。

物业管理是社会发展的必然产物

物业管理作为社会发展中的一个重要方面．是构建和谐社会的基本元素之一。在中国内地，物业管理行业仅有20年左右的发展历程，属于新兴行业。1981年3月10日．在深圳成立了我国首家物业管理企业——深圳市物业管理公司，管理方面借鉴了香港既有的成功模式。1993年6月，深圳率先成立了全国首家物业管理协会，这标志着物业管理作为一个相对独立的行业确立了自己的行业地位。据不完全统计，我国目前物业管理企业总数近3万家，从业人员突破300万人，年经营总收入超过800亿元．城镇物业覆盖率接近50％，物业管理已经成为推动国民经济增长、增加社会就业的新兴行业。

物业管理集社会化、专业化、市场化，服务性和管理性于一体．以实现”以人为本”为管理目标和社会目标。物业管理在推动房地产业发展过程中发挥着重要的作用。

促进房地产市场的发展。对于整个房地产行业来说，它包括了土地出让、规划设计、房屋建设、销售管理以及物业管理等多项环节，现代的物业管理不再是独立的一个环节，它已延伸到前期规划以及销售经营中，逐渐实现了与其他环节的无缝链接，拓宽了房地产市场范围．进一步丰富和完善了房地产产业链的组成，促进了房地产市场向健康有序的方向发展。

树立城市形象．完善城市功能。物业管理除了正常的房屋修缮保养外，还对环境卫生、安全保卫、公共绿地、道路养护等统一实施专业化管理，是改善居民工作与生活环境、提高居住水平的基础工作．具有树立城市形象、完善城市功能的作用。居民工作、生活环境的完善和居住水平的提高是城市生活水平和消费水平提高的基本前提。

培养良好的社区文化，提升人文素质。物业管理以居住区为载体，开展丰富多彩、形式多样的文化娱乐和学习教育活动，为业主创造一种从物质到精神．既具有现代城市风貌，又具有人文精神的人居环境．形成以物业为载体的“微型社会”。既充分发挥物业的物理功能，又在充分保障业主合法权益的同时，增加业主的睦邻意识，创造相互尊重、和乐共处的群居关系。高质量的物业管理具有加强居民的现代化城市文明意识，形成物我相溶的和谐景象。

和谐物管是物业管理的核心理念

和谐物管展现了我国传统人文精神的精髓。从古至今，中国的许多思想家都把追求社会和谐作为一种理想。和谐思想可以说是以中国传统文化为内核的东方文化的精髓，有诸如“礼之用，和为贵”(孑L子语)、“天时不如地利，地利不如人和”(孟子语)、“道法自然、天人合一”(老子语)之类的和谐思想。和谐物管的提出正是延续了中国传统文化的精髓，对于物业管理行业在中国的发展提供了理念和文脉上的支撑。

和谐物管顺应了新时代的发展新要求。党的十六届四中全会提出了”构建社会主义和谐社会”的目标，和谐发展理念也是党中央在新时期提出的科学发展观的核心。今年党的十六届六中全会提出到2020年构建社会主义和谐社会九大目标和任务，其中包括全民族的思想道德素质、科学文化素质和健康素质明显提高，良好道德风尚、和谐人际关系进一步形成。社会的和谐，即要求全面协调和可持续发展，要求实现社会机制的科学合理、社会政治经济的均衡发展以及人们生存环境的不断优化，全社会作为一个有机整体的全面协调发展。和谐物管是正确处理社会关系中“人”与“物”关系中关键的一个组成部分，顺应了实现和谐社会目标的要求，有助于和谐人际关系的培养，全民整体素质的提高，是推进现代社会文明进程的重要环节。

和谐物管推动了物业管理行业的可持续发展。可持续发展理念是当前全球发展共同遵循的崭新理念，其要求经济、社会、资源和环境保护协调发展．既要达到发展经济的目的，又要实现经济效益、社会效益与环境效益的协调发展。在我国大力推行可持续发展理念的背景下，物业管理的可持续发展是整个社会和谐发展的有力推动因素，物业管理的健康发展将会为社会与经济的协调发展提供有力保障。

构建和谐物管的发展思路

一、建立道德与法制双重约束机制

物业管理诸多利益主体的权利义务关系的维持与发展需要法律的约束．但是单纯的法制建设不能完全解决构建和谐物管的问题．还需要依靠道德约束，道德与法制相辅相成。

在法制建设过程中．尽管这些年来国家和地方出台了一些规范物业管理的法规，政策，但由于体系尚不完善，物业管理中产生大量的矛盾得不到及时解决，司法机关也因缺乏法律依据难以着手处理。因此，加快物业管理的立法步伐，尽快建立符合我国国情的物业管理法律法规体系，已成为保障行业健康持续发展的当务之急。

另一方面，道德约束对真正实现物业管理和谐发展起到至关重要的作用。物业管理活动需要业主与物业管理企业共同努力来进行，双方主体除了享受权利和履行义务之外，还必须将自身纳入整个社会的道德建设体系之中，主动、积极、相互配合完成居住环境的建设。只有这样的”道”、“法”相辅相成，物业管理的和谐发展才会成为可能。

二、建立切实有效的长效监督机制

物业管理监督机制包含三个方面的内容：一是社会公众对物业管理行业的监督机制：二是物业管理行业协会对本行业的监督机制：三是政府相关部门对物业管理行业的行政监管机制。

完善社会公众监督机制可以实现社会公众参与社会管理的目标。广泛的社会公众监督能够成为业主监督和社会监督乃至政府行政管理的重要参考，使物业管理的公平，公正、公开成为可能，这有利于物业管理持续健康发展。

建立行业协会监督机制可以让行业协会对物业管理行业的干预调控能力得以实现。物业管理要实现可持续发展，就要充分发挥行业协会的桥梁和纽带作用，加强行业自律，注重行业指导。充分发挥行业协会的行业服务，行业自律，行业代表、行业协调职能，推动形成运转协调、和谐高效的物管管理体制。

政府主管部门和当地政府、街道办事处应当将物业管理企业的经营服务行为、业主大会及业主委员会工作列为行政监管内容，并采取必要的管理措施，进一步完善行政监管机制，依法维护好物业管理市场秩序。

三、建立以“权利”为核心的行业共识

这里强调的“权”主要是指人权和物权两方面。尊重人权可以贯彻以人为本理念，尊重物权可以减少纠纷．两者分别从不同侧面反映出可持续发展的两个重要方面。

物业管理中人是最活跃的一种力量，业主是物业管理活动的主体，同时又是最终受益者。物业管理服务中，应坚持把以人为本的服务理念贯穿到物业服务的各项活动中。可以说，以人为本是物业管理服务的核心和灵魂，是提高物业管理的根本保证。在物业管理中尊重人权主要表现在：增强业主对物业管理的参与性，以充分尊重人的精神要求，充分尊重人在服务过程中的对应平等。

我国物业方面的纠纷主要是在物业产权方面的纠纷，这是因为我国目前实行的相关法律法规对物权关系不明确。受产权人的委托实行管理服务，应以产权明晰为管理基础。但是很多物业的共用部位、共用的设施设备及小区配套的房屋，设备设施，道路，场地等产权界定尚未明确，责、权。利难以界定，不仅给物业管理和收费带来困难，而且容易产生权利纠纷。因此，要实现物业管理和谐发展，必须建立物权相关法律法规体系，在法律层面上界定业主”私权”。

四、建立物业管理科学化管理模式

物业管理的科学化管理模式包括物业管理的专业化和标准化两个方面。物业管理专业化是由市场经济以及社会发展进步的各项要求所决定的。从经济学角度来讲，专业化分工有利于发挥社会各种资源的最佳效益。具体而言，物业管理专业化包含三层涵义：组织机构专业化，管理队伍的专业化和管理设施设备的专业化。物业管理行业标准化发展是行业是否成熟的重要标志。中国加入世界贸易组织以后，各行各业都需按照国际上通行的标准来制订相应的行业标准，物业管理行业也不例外。应加大物业管理协会等行业协会对行业标准的制定，企业资格认证、从业人员资格认证等行业标准化的建设，逐步形成具有区域特色的标准化认证与评估体系。

五、建立物业管理行业诚信体系

诚信问题是导致很多纠纷和矛盾出现的原因之一。虽然中国物业管理协会已经为一级资质的物业管理企业建立了诚信档案制度，但目前的物业管理行业仍过分依赖于行政监督，诚信体系建设还有待加强，这是导致行业内无序竞争和行业风险加剧的重要因素。物业管理行业诚信体系建设是物业管理行业发展软环境的重要内容，对推进企业管理的有序竞争，提升物业管理的综合实力具有重要意义。诚信政府、诚信企业。诚信业主是行业市场化、信息化和法制化水平的综合体现。物业管理行业建立与市场经济相适应的融子全社会诚信体系之下的诚信体系，对于改善服务环境，规范竞争秩序，防范管理风险，扩大企业规模，降低运营成本，营造全行业信用氛围，推动整体行业的发展有着重要的作用。在构建和谐物管时，各方主体要坚持诚实守信的原则，充分运用信息化手段，健全主体的信用档案体系，充分发挥失信惩戒机制的作用，形成市场各方主体诚信守约的管理机制，逐步形成覆盖全行业的诚信体系。

综上所述，建设和谐物管是构建社会主义和谐社会的重要组成部分，物业管理市场发展有赖于社会各方面对其运动规律的尊重，通过立法、司法强化管理措施，建立公平、公正的竞争环境。科学高效的运行机制、公开便捷的救济途径。大力倡导和谐发展理念，构建诚信和谐的物业管理服务关系将是今后一定时期的重要任务。

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