把握新形势下物管行业发展的新机遇

中国建设报访中国物业管理协会会长谢家瑾

谈“把握新形势下物管行业发展的新机遇”

　　经过多日的反复修改和研究，近日，中国物业管理协会出台了2009年的第1号文件——《关于进一步发挥物业管理行业在“保增长、保民生、保稳定、促就业”中积极作用的通知》，强调要重视并发挥物业管理行业在当前经济形势下对“三保一促”的重要作用。这是该协会对两会精神和政府工作报告的积极反映，同时旨在将政府工作和行业发展相结合，提出新形势下行业承担的社会责任和面临的新机遇，以促进行业的可持续健康发展。

　　在该文件出台之际，记者采访了中国物业管理协会会长谢家瑾。

　　

　　政府工作报告突显物管行业作用

　　今年两会在深刻分析当前经济形势的基础上，强调今后一段时期国民经济和社会发展的基本目标是“保增长、保民生、保稳定、促就业”。政府工作报告明确提出，将“大力发展社区商业、物业、家政等全民消费”作为积极扩大内需和推动经济增长的重要手段之一。

　　谢家瑾指出，这些要求恰恰都与物业管理行业息息相关。近年来，物业管理行业在社会经济发展中担负的责任和所起的作用正日渐受到人们的关注，政府工作报告也强调了这一点。可以说，发展物业管理与实现“三保一促”有着直接的联系。

　　一是发展物业管理有利于扩大居民消费性支出。随着物业管理覆盖面的不断扩大，居民的物业管理消费支出也逐年增加。上海市物业管理行业经营总收入由2002年的78.5亿元，提高到2008年的161.4亿元，占全市GDP的1.18%。成都市2008年物业管理行业经营总收入为1383.32亿元，占全市GDP的3.55%。

　　二是有利于增加就业岗位。根据中国物业管理协会于2007年组织4600家企业参与的行业生存状况调查显示，在77.2032万名从业人员中，一线操作工作占84.46%。在从业队伍中，属政府机关和企事业单位分流人员占6.46%，部队复转军人占7.37%，下岗、待业人员再就业占19.66%，大、中专毕业生占8.86%，吸纳农民工占22.5%，残疾人及其他人员安置占2.65%。这些数据表明，物业管理作为劳动密集型行业，在扩大就业方面容量大、覆盖广。今后相当长的一个时期，随着住宅建设的持续快速发展及旧住宅区物业管理范围的不断扩大，物业管理会保持快速发展，对增加就业将起到更加积极的推动作用。

　　三是有利于构建和谐社会。目前，物业管理已经成为社区服务的重要组成部分。通过物业管理与社区建设的协调发展，初步形成了具有中国特色的推进社区建设的整体合力，既有利于为居民创造良好的居住环境，也有利于促进社区的和谐氛围与精神文明建设。

　　四是有利于维护社会稳定。物业管理对公共秩序的维护及协助政府安全防范职能的发挥，在减少刑事发案率，防止可能发生的火灾、燃气、爆炸等恶性事故中起到了重要作用。在去年冰雪灾害、汶川大地震及北京奥运会期间，物业服务企业做了大量的组织人员疏散、维护秩序、抢修设施设备等，为保稳定、促和谐作出了积极的贡献。

　　新形势下如何把握新机遇

　　谢家瑾认为，在充分认识行业健康发展与国计民生密切关联的基础上，在当前严峻的经济形势和就业形势下，如何集合行业的力量，把政府工作目标与行业发展结合起来，为“保增长、保民生、保稳定、促就业”作出贡献，是全行业不可推卸的社会责任。

　　为此，她提出，首先，各地要组织从业人员认真学习两会文件，增强行业社会责任感，充分认识物业管理行业在“三保一促”中的积极作用，提高全局意识，从扩大内需和推动经济增长的高度做好本职工作。

　　其次，要重视研究经济形势对行业的影响，采取有效措施稳定在管项目。在经济不景气的形势下，一些地区出现因加工企业量倒闭，写字楼退租而导致工业厂房、写字楼空置率升高，业主要求一定程度的减免物业服务费的现象；一些地区因房地产市场低迷、商品房销售情况不理想而造成物业服务企业已签约项目不能及时进入管理；有的地区还出现了商品房降价引发业主要求退房而导致业主拒交物业服务费等纠纷。

　　物业服务企业应密切关注经济动荡状态下出现的问题，在对自身经营策略作出适当调整的同时，还要给予业主及时周到的人文关怀，以缓解他们的焦虑情绪，促使矛盾的缓和和化解；对一些效益不理想的项目，尤其是中低收入家产居住的老旧住宅小区，要从为居民生活着想、为政府排忧解难的“保民生”角度出发，能坚守的尽量不弃管；通过减少企业内部管理层次、合并管理处、节能减耗等措施降低管理成本，并开展多种形式的创收及争取税费减免政策等来弥补管理经费的不足，尽量保持现有物业管理的覆盖面，减少因整体经济增速下滑带来的负面影响。

　　再其次，物业服务企业要切实改善服务质量，继续扩大物业管理的覆盖面。要加大诚信建设力度，进一步规范物业管理市场；要苦练内功，改善服务品质，提高业主满意度。应充分抓住房地产市场逐步回暖、老旧住宅小区整治改造以及在农村城市化过程中推行物业管理的机遇，大力拓展物业管理覆盖面，扩大居民的物业服务消费支出，充分发挥物业服务消费在扩大内需、推动经济增长中的作用。

　　同时，还应积极创造就业机会，适时抓好人才储备。面对当前严峻的就业形势，物业服务企业要响应政府号召，在维持企业正常经营的前提下，力争做到不裁员、不降薪，并积极为下岗人员和被辞退的农民工创造就业机会。

　　应主动加强与业委会和居委会的协调配合，努力维护社区稳定，共同构建和谐社会，实现各方主体在物业管理活动中的和谐、互动和共赢。

　　此外，还应重视加大宣传力度，改变社会上普遍存在的对物业管理行业的偏见和误解，树立行业形象，提升行业地位，争取全社会对物业管理工作的理解和支持。